Rynek najmu powierzchni biurowej we Wrocławiu odnotował w 2021 r. znaczące odbicie w porównaniu do 2020 i 2019 r. – wynika z danych firmy doradczej Colliers. W stolicy województwa dolnośląskiego zawarto transakcje na najem ponad 135 tys. mkw. biur, co stanowi drugi najwyższy wynik wśród rynków regionalnych w ubiegłym roku.
– Rok 2021 r. był zdecydowanie lepszy pod kątem liczby zawartych transakcji niż poprzednie 2 lata. Inwestycje biurowe pozostające w budowie zostają wynajęte w znacznie szybszym tempie w porównaniu do lat wcześniejszych. Z naszych obserwacji wynika, że praktycznie każdy biurowiec w dniu otrzymania pozwolenia na użytkowanie jest wynajęty w 70-80%, co nawet w okresie przed pandemią nie było takie oczywiste – mówi Dorota Kościelniak, Dyrektor Regionalny Colliers we Wrocławiu.
Najważniejsze wydarzenia w 2021 roku na wrocławskim rynku biurowym to:
1. Dominacja nowych umów najmu
Podczas gdy 2020 r. upłynął pod znakiem renegocjacji umów najmu, w 2021 r. nastąpił procentowy wzrost zawieranych nowych umów w strukturze popytu (67% w 2021 vs. 23% w 2020). Nowe umowy dotyczyły głównie relokacji firm do nowych budynków biurowych. Zauważalny jest natomiast wyraźny spadek udziału renegocjacji – w 2021 r. wyniósł on 28% vs. 37% w roku 2020. Dla porównania renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów łącznie na 8 głównych rynkach regionalnych odpowiadały za 43% zarejestowanego w 2021 r. popytu.
2. Największa transakcja
To przednajem orzez 3M Service Center EMEA w biurowcu MidPoint71 (12 300 mkw.). Stanowi on jednocześnie największą transakcję dla relokacji na wrocławskim rynku w 2021 r.
3. Hybryda rozgaszcza się na dobre
2021 rok we Wrocławiu stanowił kontynuację procesów modyfikacji przestrzeni biurowej związanej z wprowadzeniem modelu pracy hybrydowej. Wiele relokacji i renegocjacji umów najmu było skorelowanych z wypracowywaniem przez organizacje strategii dotyczącej powierzchni biurowej oraz generalnie modelu funkcjonowania na najbliższe lata.
– Firmy poszukują najlepszych rozwiązań, które pozwolą im na optymalizację powierzchni oraz dostosowanie jej do nowych standardów pracy hybrydowej. Widzimy, że organizacje większą wagę przywiązują do tworzenia stref do pracy zespołowej – przestrzeni odpowiedniej do prowadzenia szkoleń i spotkań, która pozwala na integrację i nawiązywanie relacji – mówi Mateusz Cieślik, ekspert z wrocławskiego biura Colliers.
Zmiana funkcji biur nie pozostaje bez wpływu na współczynnik pustostanów, który na koniec 2021 r. wyniósł 16,7%, co stanowi najwyższy wynik w historii Wrocławia od 2016 r. Dotyczy on jednak głównie starszych budynków biurowych klasy B i B+. Łatwiej i taniej jest bowiem zaprojektować i wykończyć nowe biuro pod klucz w nowoczesnym budynku biurowym, niż dokonać reorganizacji przestrzeni w starszych obiektach.
4. Biura serwisowane rosną w siłę
Pandemia wymusiła na firmach bardziej elastyczne podejście do przestrzeni pracy, coraz częściej zostawiając pracownikom wybór, skąd chcą wykonywać swoje obowiązki. To szansa na rozwój rynku powierzchni flex, który jest już obserwowany we Wrocławiu. W 2021 r. m.in. została otwarta nowa lokalizacja City Space w West4Business Hub, na wrocławskim rynku pojawili się również nowi operatorzy jak Rise.pl. Polska firma uruchomiła cowork w Sagittarius Business House i już wiadomo, że na tym nie poprzestanie – kolejne biuro zostanie otwarte w City 2 jeszcze w tym roku.
5. Nowa podaż czeka na 2022 r.
Choć w 2021 r. do użytku oddano jedynie ok. 21 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli blisko 37 tys. mkw. mniej niż w 2020 r., Wrocław w dalszym ciągu pozostaje trzecim największym rynkiem biurowym w Polsce, z łączną podażą biur na poziomie 1 253 100 mkw.
– Niski poziom podaży nie utrzyma się długo. W trakcie realizacji jest bowiem 85 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Większość z tych inwestycji powinna zostać ukończona do końca IV kw. 2022 r. – mówi Dorota Kościelniak i dodaje: – Rynek biurowy we Wrocławiu pozostaje w dobrej kondycji. Świadczy o tym m.in. większa, w porównaniu do 2020 i 2019 r., liczba transakcji sprzedaży budynków biurowych. Nie zaobserwowaliśmy również zmian w średnich stawkach za najem powierzchni. Nie jesteśmy jednak w stanie przewidzieć, jaki wpływ na sytuację na rynku nieruchomości będzie miał trwający konflikt zbrojny w Ukrainie.
Trendy na wrocławskim rynku biurowym:
1. Elastyczność poszukiwana
W początkowej fazie pandemii wzrosło zainteresowanie ofertami krótkoterminowymi i bardziej elastycznymi niż w poprzednich latach. Najemcy pytali m.in. o możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy czy zmiany metrażu. Umowy siedmio- czy dziesięcioletnie nie odeszły jednak w zapomnienie, ponieważ wciąż są dla najemców najbardziej opłacalne finansowo. Zwłaszcza, że ze względu na wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa aranżacja nowego biura staje się droższa niż wcześniej. Za elastyczność wynikającą z krótkich umów trzeba zapłacić. Część firm z tego powodu przekonała się do powierzchni typu flex, które cieszą się we Wrocławiu rosnącą popularnością.
2. Wysoki standard powierzchni magnesem na najemców
Miniony rok pokazał, że na radarze najemców są biura w budynkach o wysokim standardzie i bardzo dobrej lokalizacji. Właściciele obiektów kilku- i kilkunastoletnich, które stanowią większość wrocławskiego rynku, staną przed niełatwym zadaniem dostosowania swojej oferty do rosnących oczekiwań rynku oraz konkurencji, wprowadzającej wciąż nowe udoskonalenia.
– Kwestie ESG i zrównoważonego rozwoju stają się jednym z silniejszych nowych trendów na rynku nieruchomości, w szczególności biurowych. Wrocław nie jest tu wyjątkiem. Świadczy o tym m.in. szybki przyrost podaży certyfikowanych, "zielonych budynków" oraz coraz liczniejsze modernizacje już istniejących biurowców – mówi Dorota Kościelniak.
3. Otwarcie Quorum
Z pewnością wydarzeniem 2022 r. we Wrocławiu będzie oddanie do użytkowania pierwszego etapu kompleksu Quorum, na który składają się cztery budynki usytuowane w centrum miasta – nad Odrą przy ul. Sikorskiego. To będzie największy projekt typu mixed-use w stolicy województwa dolnośląskiego. Docelowo obejmować ma ok. 100 tys. mkw. powierzchni biurowej i mieszkaniowej, z lokalami usługowymi na parterach, terenem zielonym i miejscami postojowymi dla 1500 samochodów.