Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w 2025 roku. Jak pokazują dane, aktywność najemców wzrosła w ubiegłym roku o 14% r/r. Jednocześnie aktywność deweloperów mimo nieznacznych wzrostów względem początku roku, pozostaje na poziomie zauważalnie niższym względem okresu aktywnej rozbudowy rynku – wynosi około 60% średniej z lat 2021-2023. Ponadto skala inwestycji spekulacyjnych również wraca do niższych poziomów sprzed okresu aktywnej rozbudowy, udział niewynajętej powierzchni dla obiektów w budowie wynosi obecnie relatywnie niskie 39%.
POPYT: aktywność najemców na plusie
– W 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 6,63 mln mkw., co oznacza wzrost o 14% r/r oraz 9% powyżej średniej dla lat 2020-2024, kiedy aktywność najemców oscylowała wokół 6,1 mln mkw. wynajmowanej powierzchni – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.
Struktura popytu została w ubiegłym roku zdominowana przez renegocjacje, które odpowiadały za 52% średniorocznego wolumenu transakcji najmu. Udział umów-przedłużeń dominował w każdym kwartale roku – 57% w I kw., 53% w II kw., 47% w III kw. i 53% w IV kw. Trend ten wpisuje się w obserwowaną od drugiej połowy 2022 roku tendencję wzrostu udziału odnowień – z około 30% w latach 2012-2021 do 40% w latach 2023-2024 i do spodziewanych około 40-50% w kolejnych latach.
Wolumen nowych umów i ekspansji w okresie styczeń-grudzień wyniósł blisko 3,2 mln mkw., z czego na IV kw. przypadło najwięcej, bo ponad 1 mln mkw. wynajętej powierzchni. Tym samym udział nowych kontraktów zanotował spadek o 6% r/r, co świadczy o coraz większym poziomie dojrzałości rynku, ale też ograniczonej dostępności powierzchni w wybranych lokalizacjach.
– Choć oczekujemy, że renegocjacje umów będą nadal wywierać duży wpływ na cały rynek najmu sektora magazynowego, przewidujemy że nowe umowy nie stracą na znaczeniu. Rosnące zapotrzebowanie na projekty „szyte na miarę” oraz rozwój nowych lokalizacji będą sprzyjać aktywności najemców także w tym segmencie popytu – dodaje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield
PODAŻ: aktywność deweloperów lekko w górę
W IV kwartale 2025 roku deweloperzy ukończyli budowę 138 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowite zasoby rynku wyniosły około 36,6 mln mkw. Największe zasoby zgromadzone są w trzech województwach: mazowieckim (7,34 mln mkw.), śląskim (6,19 mln mkw.) oraz dolnośląskim (5,31 mln mkw.).
– Na zakończenie IV kwartału 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł ok. 1,8 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem początku roku, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy – 23% mniej niż na początku 2024 roku. Udział inwestycji spekulacyjnych wynosi obecnie 39%, co przekłada się na 690 tys. mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na podwyższone zainteresowanie najemców powierzchniami w budowie – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Region Mazowsza pozostaje liderem pod względem aktywności deweloperskiej – odpowiada za 36% krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Wysoką aktywność wykazują również województwa pomorskie (12%), śląskie (11%) oraz łódzkie (11%). Cztery wymienione województwa odpowiadają za 70% całkowitej powierzchni w realizacji w Polsce.
– W czwartym kwartale rozpoczęto realizację 444 tys. mkw. nowych inwestycji przemysłowych. Największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim, gdzie w budowie pozostawało 250 000 mkw. oraz łódzkim – 97 tys. mkw. – komentuje Zuzanna Seger, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
W obecnym otoczeniu rynkowym deweloperzy oraz instytucje finansowe podchodządo nowych inwestycji magazynowych z umiarkowaną ostrożnością.
– Rozpoczęcie projektów jest coraz częściej uzależnione od wcześniejszego zabezpieczenia najmu. Inwestycje realizowane w pełni spekulacyjnie należą aktualnie do rzadkości i koncentrują się głównie na wybranych subrynkach typu „core”, charakteryzujących się niskim poziomem pustostanów – tłumaczy Renata Krzyżanowska, Associate, Cushman & Wakefield.
PUSTOSTANY: korzystna końcówka roku, nierównomierna dostępność
W IV kwartale 2025 roku dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce wyniosła niecałe 2,70 mln mkw., co przekłada się na poziom wskaźnika pustostanów o wielkości 7,4%. Oznacza to spadek o 0,8 pp. względem poprzedniego kwartału oraz delikatny 0,1 pkt proc. spadek w porównaniu z końcówką 2024 roku.
– Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach świętokrzyskim (17,2%), lubuskim (16,2%) oraz lubelskim (10,9%). Najniższy utrzymuje się z kolei w regionach o ograniczonej podaży – podlaskim (0%), opolskim (1,2%), a także zachodniopomorskim (1,2%) – dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Ograniczony udział inwestycji realizowanych w sposób spekulacyjny, powinien ograniczać dalszy wzrost pustostanów, stabilizując rynek i wspierając jego równowagę w kolejnych kwartałach.
CZYNSZE: stawki czynszu bez zmian
W IV kwartale 2025 roku poziom czynszów pozostał stabilny – rynek nie odnotował istotnych zmian. Większe możliwości negocjacyjne dla najemców w postaci korzystniejszych zachęt poza czynszowych obserwowane są głównie na rynkach z wysokim poziomem pustostanów.
RYNEK PRACY
Końcówka roku 2025 w sektorze przemysłowym i logistycznym uwidoczniła bardzo wyraźny trend: ekstremalne spłaszczenie wynagrodzeń podstawowych.
Z danych rynkowych zebranych przez Randstad wynika, że różnica w stawce zasadniczej między pracownikiem wykonującym prace proste, a operatorem maszyn, stopniała do zaledwie 1,05 zł brutto/godz. To efekt presji na podnoszenie płacy minimalnej, która zrównała wycenę ról podstawowych ze stanowiskami technicznymi.
W rezultacie premia za kwalifikacje przeniosła się niemal w całości do składników zmiennych – operatorzy zarabiają realnie więcej (średnio o 2,55 zł/godz.), ale te pieniądze ukryte są w dodatkach i premiach, a nie w podstawie. W tym roku proces rekrutacji wydłużył się już średnio do 3,3 miesiąca, a pracownicy nie podejmują pochopnie decyzji o zmianie firmy.
Jak podkreślają eksperci Randstad, strategia oparta na niskiej podstawie i „dokręcaniu” wyniku nadgodzinami może okazać się niewystarczająca dla wykwalifikowanej kadry. Operatorzy oczekują, że ich umiejętności będą docenione w stałej pensji. Jeśli różnica w podstawie między nimi a pracownikami niewykwalifikowanymi pozostanie na poziomie „symbolicznej złotówki”, firmy ryzykują utratę kluczowych specjalistów na rzecz regionów lub pracodawców oferujących bardziej stabilną strukturę płac.