Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kw. 2023 roku

I kw. 2023 roku na rynku mieszkaniowym cechował powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym po kilku miesiącach stabilizacji oraz ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek. Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła.

Oceniamy, że motorem trendów z I kw. 2023 była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W naszej ocenie II kw. 2023 przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym i spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie. W perspektywie roku (II kw. 2023-I kw. 2024) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od I kw. 2022) przy jednocześnie wzrastającym popycie.

W I kw. 2023 na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie IV kw. 2022 (ok. 4-5% r/r), natomiast w 6 największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9% r/r vs 1,4% r/r w IV kw. 2022). W odniesieniu do IV kw. 2022 ceny transakcyjne w analizowanych miastach w I kw. 2023 wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji r/r (dane CBN) w I kw. 2023 sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po 4 kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w III kw. 2022) w I kw. 2023 liczba transakcji zmalała o 7% r/r, a wobec I kw. 2022 była o 32% wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie.