Według ostatniego raportu jednej z największych firm doradczych na rynku nieruchomości, Savills, polski rynek biurowy kontynuuje rozwój, dostosowując się do nowych wyzwań i trendów. Pomimo ograniczonej nowej podaży, stabilizacja gospodarcza i rosnące zainteresowanie elastycznymi rozwiązaniami biurowymi wskazują na pozytywne perspektywy dla sektora w nadchodzących latach.
Deweloperzy oraz właściciele nieruchomości koncentrują się na optymalizacji istniejących przestrzeni, a także na wdrażaniu innowacyjnych rozwiązań, które zwiększają atrakcyjność powierzchni dla firm poszukujących biur o wysokim standardzie.
PODAŻ I PROJEKTY W BUDOWIE
Pod koniec 2024 roku całkowita powierzchnia nowoczesnych biur w miastach regionalnych wyniosła 6,78 mln m kw., co oznacza wzrost o 2% rok do roku.
Największymi rynkami pozostają Kraków (1,83 mln m kw.), Wrocław (1,38 mln m kw.) i Trójmiasto (1,07 mln m kw.). Spadł jednak zarówno wolumen powierzchni w budowie jak i nowej podaży odpowiednio o 41% i o 56% w porównaniu z 2023 rokiem. Wśród nowych projektów o powierzchni przekraczającej 10 000 m kw. znalazły się: Grundmanna Office Park A Katowice (20 700 m kw.), Quorum Office Park A Wrocław (18 200 m kw.), B10 we Wrocławiu (14 100 m kw.) i Brain Park C w Krakowie (13 000 m kw.).
Dynamiczny rozwój Krakowa i Poznania, gdzie w budowie znajduje się odpowiednio 57 500 m kw. i 52 600 m kw., świadczy o wciąż silnym zainteresowaniu inwestycjami biurowymi na rynkach regionalnych. Nowe biurowce powstają także we Wrocławiu – 28 600 m kw., w Trójmieście – 22 700 m kw., w Katowicach – 15 600 m kw. i w Lublinie – 13 000 m kw.
– Nowoczesne przestrzenie coraz częściej uwzględniają technologie zwiększające efektywność energetyczną oraz komfort użytkowników. Nowe inwestycje są projektowane z myślą o zrównoważonym rozwoju, a certyfikaty środowiskowe, takie jak LEED i BREEAM, są standardem na rynku. Dbają o nie inwestorzy i deweloperzy, oczekują najemcy – komentuje Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills.
AKTYWNOŚĆ NAJEMCÓW I NOWE MOŻLIWOŚCI
Pomimo wymagających warunków rynkowych, 2024 rok zakończył się solidnym wynikiem 714 tys. m kw. wynajętej powierzchni, co potwierdza silny popyt na biura.
Najwięcej najemców reprezentowało branże: IT (27% wynajętej powierzchni), usług dla biznesu (16%), przemysłu (14%), finansów (12%).
Najwyższy popyt odnotowano w Krakowie (266,7 tys. m kw.), Wrocławiu (146,5 tys. m kw.) i Trójmieście (116,3 tys. m kw.), przy czym Kraków i Łódź wyróżniły się na tle innych rynków wzrostem aktywności najemców o 33% i 9% rok do roku, a z kolei Szczecin, Lublin i Trójmiasto najniższym poziomem powierzchni niewynajętej; odpowiednio 7,7%, 11,6% oraz 12,5%.
W sytuacji rosnącego współczynnika powierzchni niewynajętej, który w 2024 roku wyniósł 17,8%, warto zwrócić uwagę na rosnącą rolę renegocjacji umów, które stanowiły 51% wszystkich transakcji.
DYNAMICZNY ROZWÓJ RYNKU ELASTYCZNYCH BIUR
Rok 2024 przyniósł znaczący wzrost na rynku elastycznych przestrzeni biurowych. Najwięcej powierzchni biurowej wynajął The Shire – Beyond Coworking, który w dwóch lokalizacjach zajmie 4 500 m kw., ale istotny wpływ na rozwój tego formatu mają również koncepty tworzone przez właścicieli biurowców.
– Konsekwentnie obserwujemy wysoką aktywność operatorów elastycznych przestrzeni coworkingowych, którzy, z uwagi na zwiększającą się popularność hybrydowych form pracy, wynajęli łącznie 24 500 m kw. powierzchni, to o 25% więcej niż przed rokiem. Trend wzrostowy potwierdza rosnące zainteresowanie elastycznymi formami pracy i adaptacją przestrzeni do zmieniających się potrzeb najemców – dodaje Jarosław Pilch, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills..
Pod koniec roku w miastach regionalnych działały 104 lokalizacje flex o łącznej powierzchni 181,3 tys. m kw., oferując około 22 300 stanowisk pracy. Największe rynki – Kraków (60 000 m kw.) i Wrocław (42 000 m kw.) – odpowiadały za 56% zasobów. Dodatkowe 12 000 m kw. zostanie udostępnionych w 2025 roku.
Miasta regionalne oferują dużą różnorodność – średnia powierzchnia biura flex przekracza 1700 m kw., a największa lokalizacja, Fabryczna Flex w Krakowie, zajmuje aż 9 000 m kw.
TRENDY KSZTAŁTUJĄCE RYNEK
Na rynku można zauważyć dynamiczny rozwój trendów w zakresie aranżacji przestrzeni biurowych. Firmy coraz częściej inwestują w biura sprzyjające pracy zespołowej, oferujące strefy relaksu, zielone tarasy oraz zaawansowane rozwiązania technologiczne, takie jak inteligentne systemy zarządzania budynkiem. Rośnie również zainteresowanie lokalizacjami w pobliżu głównych węzłów komunikacyjnych, co sprzyja komfortowi pracowników dojeżdżających do biura.
Kolejnym istotnym trendem jest zwiększona świadomość ekologiczna. Coraz więcej firm poszukuje biur z certyfikatami ekologicznymi, co wpisuje się w strategie ESG. Nowoczesne budynki oferują efektywne systemy zarządzania energią, rozwiązania ograniczające zużycie wody oraz zielone technologie poprawiające jakość powietrza wewnętrznego.
STABILNE WARUNKI NAJMU I OPTYMISTYCZNE PROGNOZY
Czynsze w regionach utrzymały się na poziomie od 12 do 17 EUR/m kw. miesięcznie, co czyni polski rynek biurowy atrakcyjnym zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych firm.
– W 2025 roku można oczekiwać dalszej stabilizacji rynku i stopniowego wzrostu aktywności najemców. Firmy coraz chętniej inwestują w nowoczesne rozwiązania biurowe, a rosnąca popularność elastycznych przestrzeni wskazuje na przyszłe kierunki rozwoju sektora – dodaje Jarosław Pilch.
W nadchodzących latach kluczowe znaczenie będzie miało dostosowanie oferty do zmieniających się oczekiwań najemców, co z pewnością przyczyni się do dalszego umacniania polskiego rynku biurowego. Rozwój sektora będzie zależał od elastycznego podejścia do zmieniających się potrzeb firm, wdrażania nowych technologii oraz dbałości o zrównoważony rozwój. Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestycji biurowych, a innowacyjne podejście do projektowania przestrzeni pozwoli na dalsze umacnianie jej pozycji na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych.
KOMENTARZE Z RYNKÓW REGIONALNYCH
Wojciech Mazur, Office Agency, Savills:
Kraków
W segmencie biur do 500 m kw. obserwujemy największe zainteresowanie, co potwierdza ostrożne podejście firm do długoterminowych zobowiązań. Duże transakcje – powyżej 1 000 m kw. – pojawiają się rzadziej i dotyczą głównie centralnych lokalizacji. Popyt wciąż napędza sektor IT oraz usługi biznesowe, przy czym wiele firm renegocjuje umowy, ograniczając liczbę zajmowanych stanowisk. Coraz wyraźniej rośnie również popularność elastycznych przestrzeni coworkingowych, które zyskują na znaczeniu w całym mieście.
Katowice
W Katowicach firmy przede wszystkim reorganizują dotychczasowe biura, rzadziej decydując się na relokacje. Model hybrydowy nadal dominuje, ale powrót pracowników do stacjonarnej pracy staje się bardziej widoczny. Przekłada się to na rosnące zainteresowanie poprawą jakości zajmowanych powierzchni, przy jednoczesnej optymalizacji kosztów. Część firm zmniejsza metraż, inwestując jednak w nowocześniejsze rozwiązania. W centrum popyt na większe biura utrzymuje się na stabilnym poziomie, natomiast w innych lokalizacjach dominują renegocjacje i dostosowywanie umów do bieżących potrzeb.
Dorota Kościelniak, Office Agency, Savills:
Wrocław
Wrocławski rynek biurowy wyraźnie koncentruje się obecnie na optymalizacji kosztów najmu. Choć w 2024 roku zawarto wiele umów, tylko około 40% dotyczyło relokacji, a największą aktywność obserwujemy w segmencie powierzchni poniżej 500 m kw.
Zainteresowanie mniejszymi, bardziej funkcjonalnymi biurami stale rośnie, natomiast duże transakcje – powyżej 1 000 m kw. – są w mniejszości i dotyczą głównie ścisłego centrum. Ponad 65% popytu na biura generują firmy z sektora IT, BPO i produkcji.
Renegocjacje umów najmu, często wiążące się z redukowaniem wynajmowanej przestrzeni, wciąż stanowią istotną część transakcji. Spodziewamy się, że rok 2025 przyniesie stabilizację, a przy jednoczesnej redefinicji modelu pracy hybrydowej i większej gotowości firm do powrotu do biur może dojść do delikatnego ożywienia i ekspansji na rynku.
Piotr Skuza, Office Agency, Savills:
Trójmiasto
Rok 2024 na trójmiejskim rynku biurowym przyniósł wyraźny spadek nowej podaży – do użytku oddano około 20 000 m kw., czyli o ponad 10 000 m kw. mniej niż w roku poprzednim. Najważniejszymi zrealizowanymi inwestycjami są druga faza Waterfront w Gdyni (14 500 m kw.) oraz gdański Silk (5 000 m kw.). W budowie pozostają m.in. Punkt, Alzare Office i kolejny etap LPP Fashion Lab – Velvet.
Choć wskaźnik pustostanów w całym regionie obniżył się do 12,5% (z 13,3% w 2023 roku), to w Gdyni wzrósł do rekordowych 21,8%. Główną przyczyną tak wysokiego poziomu był zarówno debiut Waterfront II, jak i redukcje wynajmowanych przez firmy powierzchni. Całkowita aktywność najemców sięgnęła 116,3 tys. m kw., z czego połowę stanowiły przedłużenia dotychczasowych umów.
Rynek podtrzymuje trend ograniczania wynajmowanego metrażu, wynikający przede wszystkim z hybrydowego modelu pracy. W 2024 roku średnia powierzchnia transakcji spadła do niespełna 1 100 m kw. (w 2023 było to niemal 1 400 m kw.), a 58% nowych umów dotyczyło najmniejszych biur do 500 m kw. Transakcje powyżej 2 000 m kw. były natomiast nieliczne. Wnioski z kilku minionych kwartałów sugerują, że najemcy – w obliczu zmian w organizacji pracy – szukają elastycznych rozwiązań i starannie dopasowanych powierzchni. Należy się spodziewać, że ta tendencja utrzyma się w najbliższym czasie, wspierając rozwój zróżnicowanych formatów biurowych i usług dopasowanych do potrzeb firm.
Mateusz Jakubowicz, Office Agency, Savills:
Poznań
Rok 2024 zapisał się na poznańskim rynku biurowym niemal zerową nową podażą; do użytku oddano jedynie niewielki kameralny budynek. Podobnie będzie wyglądać sytuacja w tym roku, w którym powstaną zaledwie dwa mniejsze projekty o łącznej powierzchni 5 000 m kw. W efekcie najemcy, poszukując bardziej atrakcyjnych lokalizacji, wybierają spośród najlepszych już istniejących obiektów. Największym zainteresowaniem cieszyły się m.in. budynki Nowy Rynek, Andersia Tower oraz Pixel, z którego – po kilkunastu latach – wyprowadziło się Allegro.
Rosnące koszty fit-out (aranżacja powierzchni) i presja na optymalizację wydatków często skłaniają firmy do przeprowadzki ze starszych budynków do nowych redukując jednak jednocześnie zajmowaną powierzchnię nawet o 20–50%. Z uwagi na niedużą liczbę nowych inwestycji, część najemców woli jednak tymczasowo renegocjować umowy, odkładając zmianę biura na moment, gdy rynek zaoferuje większy wybór. Zyskują na tym właściciele biurowców, którzy inwestują w modernizację instalacji, odświeżenie części wspólnych czy poprawę standardów dotyczących ESG.
Praca w modelu hybrydowym dodatkowo sprzyja transakcjom w mniejszej skali (poniżej 1 000 m kw.), a jednocześnie przyczynia się do wzrostu czynszów, które przez długi czas utrzymywały się na stałym poziomie. W nowych projektach, które mogą się pojawić na rynku w perspektywie 2–3 lat, stawki sięgną nawet 18 EUR i więcej. Wysokie zainteresowanie najemców przy ograniczonej podaży przekłada się na jeden z najniższych wśród miast regionalnych wskaźników pustostanów, co dodatkowo wzmacnia atrakcyjność poznańskiego rynku biurowego.