Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce w pierwszej połowie 2024 roku. Poziom popytu na biura wykazuje oznaki stabilizacji, natomiast aktywność deweloperska pozostaje na niskim poziomie, który utrzyma się prawdopodobnie aż do końca 2026 roku.
PODAŻ: deweloperzy nadal ostrożni w uruchamianiu nowych projektów
Na koniec II kwartału tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce wyniosły niemal 13 milionów mkw.
– Sumaryczna wielkość sfinalizowanych projektów biurowych wyniosła około 125 000 mkw., a najwięcej powierzchni oddało się w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest spadek wolumenu nowej podaży. Pomimo rozpoczęcia budowy w tym czasie pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów nadal pozostaje na niskim poziomie. Przykładowo w Warszawie obecnie w budowie znajduje się ok. 215 000 mkw., czyli niemal tyle ile w miastach regionalnych. Na największych rynkach poza stolicą aktywność deweloperska wynosi około 210 000 mkw., w porównaniu do 850 000 mkw. sprzed pandemii – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Największe budynki oddane do użytku to Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw. – Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16 900 mkw. – Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15 500 mkw. – CA Immo) oraz ukończenie biurowca Vibe I w Warszawie (15 000 mkw. – Ghelamco).
– Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się w tym roku o ok. 225 000 mkw., wliczając dotychczas ukończone projekty. Przyszły rok będzie cechował się tylko nieznacznie wyższą aktywnością deweloperską. Prognozujemy, że na rynek trafi wtedy około 240 000 mkw. Większy poziom wolumenu nowej powierzchni możliwy jest dopiero po 2026 roku – mówi Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
POPYT: aktywność najemców na drodze do stabilizacji
Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszym półroczu 2024 roku wyniosła nieco ponad 316 000 mkw. i była niższa względem analogicznego okresu w 2023 roku jedynie o 2%.
– Zbliżony poziom popytu względem ubiegłego okresu jest efektem stopniowej stabilizacji w sektorze najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez firmy obecne na rynku. W przypadku rynków regionalnych aktywność najemców do końca czerwca wyniosła 286 000 mkw., co stanowi 14% spadek r/r. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego – tłumaczy Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.
W pierwszej połowie 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały renegocjacje, które stanowiły ok. 51% wszystkich zawartych umów. Udział nowych umów był na poziomie 42%, z kolei ekspansje wynosiły około 7%. Struktura transakcji na rynkach regionalnych była zbliżona do rynku warszawskiego, również z przewagą renegocjacji – 49%, dużym udziałem nowych umów – 46% i udziałem ekspansji na poziomie 5%. Absorpcja w drugim kwartale nieznacznie przewyższyła poziom oddanej powierzchni w regionach.
NIEZNACZNE ZMIANY W PUSTOSTANACH, CZYNSZE WZGLĘDNIE STABILNE
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec II kwartału 2024 roku wyniósł 14,4%, co stanowi spadek o 0,1 pp. względem I kwartału 2024 tego roku, ale wzrost o 0,3 pp. względem II kwartału 2023 roku. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,1 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,9%. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Trójmieście i Wrocławiu, wzrosty natomiast w Łodzi i Szczecinie.
Średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł 17,7%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia to 1,87 mln mkw., co oznacza wzrost o 4% względem pierwszej połowy ubiegłego roku.
Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.
– Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych. Wysokość czynszu w biurowcach istniejących pozostaje uzależniona od atrakcyjności budynku dla potencjalnych najemców, zastosowanych w nim rozwiązań umożliwiających osiągnięcie celów ESG oraz sytuacji na konkretnym rynku – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Wizualizacja główna w artykule: The Park Kraków (APA Wojciechowski).