Nagłe ożywienie popytu na mieszkania powoduje, że oferta w biurach sprzedaży się kurczy. Po optymistycznych danych z marca, kwiecień pokazał, że deweloperzy nie są w stanie z dnia na dzień uruchamiać nowych inwestycji – nawet jeśli w ich biurach wrócił normalny ruch.
Kwiecień przyniósł niepokojące dane z budownictwa mieszkaniowego. Po odwilży w marcu, deweloperzy znowu rozpoczęli budowę małej liczby mieszkań. Spadek o ponad 1/3 jest o tyle złą informacją, że do biur sprzedaży deweloperów wrócili kupujący. Niestety formalności i problemy organizacyjne powodują, że firmy budujące mieszkania nie są w stanie płynnie odpowiedzieć na potrzeby Polaków. To powoduje, że od co najmniej kilku miesięcy topnieje oferta mieszkań w biurach sprzedaży deweloperów. Prace nad uruchomieniem kolejnych inwestycji idą pełną parą, ale chwilę musi to potrwać.
Plac budowy to nie piekarnia
Spójrzmy na najnowsze dane urzędowe. W kwietniu 2023 roku deweloperzy zaczęli budować mniej niż 7 tysięcy nowych mieszkań. Wróciliśmy tym samym do słabych wyników z 2 półrocza 2022 roku i początku 2023 roku, kiedy firmy budujące mieszkania bardzo oszczędnie dozowały na rynek nowe inwestycje rozpoczynając projekty opiewające na zaledwie kilka tysięcy mieszkań miesięcznie.
Aby obrazowo pokazać jak mało deweloperzy rozpoczęli w kwietniu nowych projektów, możemy pokazać prostą analogię. Ostatnio w kwietniu deweloperzy rozpoczynali tak mało budów trzy lata temu, a więc na początku epidemii, kiedy ruch na rynku mieszkaniowym zamarł na kilka tygodni, a urzędy i wielu pracowników biurowych przeszło na pracę zdalną.
Czemu się tak dzieje, skoro z danych Otodom Analytics wynika, że sprzedaż mieszkań wyraźnie odbiła i w samym tylko kwietniu br. była o połowę wyższa niż rok temu (5 tys. lokali na 7 największych rynkach)? Wszystko dlatego, że podaż mieszkań nie jest z gumy. Popyt, owszem, może szybko się odbudowywać – tak jak dziś, gdy banki na nowo odkręciły kurki z kredytami. Gdy jednak zmiany po stronie kupujących zachodzą szybko, to popyt łatwo może się spotkać ze ścianą. I choć sytuacja nie jest dziś aż tak dramatyczna, to deweloperzy nie są przecież w stanie z dnia na dzień uruchamiać nowych inwestycji. Nawet posiadając działkę z projektem i pozwoleniem na budowę przeważnie nie możemy momentalnie uruchomić sprzedaży i budowy. Wprowadzenie inwestycji wymaga co najmniej przygotowania dokumentów, materiałów marketingowych i biura sprzedaży. W dokumentach trzeba ponadto zadeklarować termin oddania mieszkań do użytkowania. Bez widoków na ekipę budowlaną i doprowadzenie mediów byłoby to ryzykowne. W idealnych warunkach przygotowanie wszystkiego trwać może kilka tygodni, ale zazwyczaj czas ten liczymy w miesiącach czy nawet kwartałach.
Na rozpoczęcie czeka dużo inwestycji
Fakt, że w odpowiedzi na rosnący popyt nie doszło do płynnego uzupełniania oferty to tylko sytuacja przejściowa. Gdy deweloperzy uporają się z przeszkodami organizacyjnymi i formalnymi, to są w stanie uruchomić całkiem sporo nowych budów. Co najmniej część deweloperów ma w zapasie projekty, które mogą dość sprawnie zaoferować na rynku. Oczywiście nie może się to stać z dnia na dzień, ale w perspektywie kilku miesięcy jest to jak najbardziej możliwe. Przecież w samym tylko 2022 roku firmy budujące mieszkania na sprzedaż dostały pozwolenia na budowę 203 tysięcy mieszkań. To o około 88 tysięcy więcej niż mieszkań, których budowę deweloperzy w ubiegłym roku rozpoczęli. W bieżącym roku jest póki co podobnie – pozwoleń jest więcej niż faktycznie zaczynanych budów. Do kwietnia deweloperzy dostali bowiem pozwolenia na ponad 48 tysięcy lokali, a faktycznie zaczęli budowę ponad 30 tysięcy.
Możemy więc być spokojni – mieszkań póki co nie zabraknie. Inną kwestią jest to jakie będą ceny nowowprowadzanych inwestycji. Ceny gruntów, materiałów i stawki za robociznę każą sądzić, że będzie drożej.
Dobre efekty historycznych decyzji
Z kronikarskiego obowiązku należy jeszcze dodać, że w kwietniu deweloperzy oddali do użytkowania prawie 10,6 tysięcy mieszkań. To o niecałe 3% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem – wylicza GUS. Niestety dane te niewiele mówią o bieżącej kondycji mieszkaniówki. Wszystko dlatego, że fakt oddania mieszkania do użytkowania jest efektem finalnym decyzji podejmowanych często kilka lat temu i budów rozpoczętych przeciętnie dwa lata temu. Są to więc dane świadczące o koniunkturze z ubiegłych lat.
Autor: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Źródło: HRE Investments