Rośnie zainteresowanie zintegrowanymi planami inwestycyjnymi – narzędziem, które pozwala połączyć zmianę przeznaczenia terenu z konkretnymi zobowiązaniami inwestora. W ramach ZPI gmina i inwestor mogą uzgodnić nie tylko kształt planowanej zabudowy, ale także zakres infrastruktury, która powstanie w związku z inwestycją.
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzona reformą planowania przestrzennego z 2023 r. Procedura może zostać uruchomiona na wniosek inwestora. Jej kluczowym elementem jest umowa urbanistyczna zawierana między inwestorem a gminą.
Umowa urbanistyczna określa wzajemne zobowiązania stron związane z realizacją inwestycji. To właśnie na tym etapie samorząd i inwestor mogą uzgodnić, w jaki sposób inwestycja zostanie powiązana z rozwojem jej otoczenia. W ramach ZPI możliwe jest określenie tzw. inwestycji uzupełniających, które mogą służyć nie tylko przyszłym mieszkańcom inwestycji, ale całej lokalnej społeczności. Mogą one obejmować m.in. budowę lub przebudowę dróg, uzbrojenie terenu, infrastrukturę transportu publicznego, szkoły i przedszkola,
obiekty sportowe i rekreacyjne, placówki ochrony zdrowia czy publiczną zieleń. To oznacza zmianę sposobu myślenia o inwestycji. ZPI nie służy wyłącznie określeniu parametrów zabudowy, ale pozwala od początku rozmawiać także o tym, jak nowa inwestycja wpisze się w rozwój całego obszaru.
Inwestycja i infrastruktura mogą powstać razem
Jedną z najważniejszych cech ZPI jest możliwość negocjowania przez gminę z inwestorem zakresu inwestycji uzupełniających. Strony mogą uzgodnić w umowie urbanistycznej m.in. zakres prac i terminy ich realizacji. Dzięki temu część kosztów rozwoju infrastruktury może zostać podzielona pomiędzy samorząd i prywatnego inwestora. ZPI może więc pozwolić na wykorzystanie prywatnego kapitału do realizacji potrzebnych miastu inwestycji.
– Dobrze przygotowany ZPI może połączyć dwa cele: umożliwić realizację inwestycji i jednocześnie zadbać o to, żeby rozwój zabudowy szedł w parze z rozwojem infrastruktury. Kluczowe jest jednak, aby zobowiązania inwestora były jasno określone, racjonalne i powiązane z konkretną inwestycją oraz potrzebami danego obszaru – podkreśla Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zakres takich zobowiązań jest każdorazowo przedmiotem uzgodnień między inwestorem a gminą. Mogą one dotyczyć zarówno konkretnych inwestycji uzupełniających, jak i udziału inwestora w ich finansowaniu. W praktyce pojawiają się propozycje określania tego udziału w przeliczeniu na powierzchnię użytkową mieszkalną (PUM) – w niektórych przypadkach oczekiwania sięgają około 1000 zł za metr PUM.
Nie jest to oczywiście uniwersalna stawka ani ustawowo określony poziom zobowiązania. Pokazuje jednak, jak istotne dla ekonomiki inwestycji mogą być ustalenia podejmowane w ramach umowy urbanistycznej. – Dlatego ważne będzie wypracowanie przez gminy jasnych i przewidywalnych zasad prowadzenia negocjacji. Inwestor powinien możliwie wcześnie wiedzieć, jakie mogą być jego zobowiązania związane z realizacją ZPI i móc uwzględnić je w przygotowaniu przedsięwzięcia – uważa Michał Leszczyński.
Więcej jawności, ale niekoniecznie krótsza droga
ZPI ma istotny walor proceduralny – większą przejrzystość procesu planistycznego. Przewidziano publikację dokumentów oraz konsultacje społeczne, a samorządy mogą prowadzić dialog z mieszkańcami już na etapie przygotowywania inwestycji.
Większa jawność nie oznacza jednak automatycznie krótszej procedury. ZPI pozostaje procedurą planistyczną, która wymaga przejścia przez kilka kolejnych etapów. Po złożeniu przez inwestora wniosku konieczne są m.in. zgoda na przystąpienie do sporządzania ZPI, przygotowanie projektu, uzgodnienia, konsultacje społeczne, negocjacje i zawarcie umowy urbanistycznej, a następnie uchwalenie ZPI przez radę gminy lub miasta.
– Z punktu widzenia inwestora najważniejsza jest przewidywalność. ZPI nie jest rozwiązaniem, które z definicji gwarantuje szybką realizację inwestycji. Ostatecznie wiele będzie zależało od sprawności poszczególnych etapów po stronie gminy – uważa Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
To ważne również dlatego, że ZPI nie jest decyzją podejmowaną wyłącznie między inwestorem a urzędem. Ostatecznie o przyjęciu planu decyduje rada gminy lub miasta, a procedura przewiduje udział społeczności lokalnej.
ZPI a plany ogólne
Rozwój ZPI będzie zależał również od tego, jak szybko gminy uporają się z reformą planowania przestrzennego. Szczególne znaczenie mają tutaj plany ogólne, które zastępują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Problem polega na tym, że w wielu gminach procedura planu ogólnego nie jest jeszcze zakończona, a brak planu ogólnego może mieć bezpośredni wpływ na możliwość uchwalenia ZPI. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii z końca sierpnia plany ogólne przyjęły 702 gminy.
Przepisy przejściowe przewidują, że jeżeli przed utratą mocy studium, czyli przed 31 sierpnia, procedura ZPI nie osiągnie etapu ogłoszenia rozpoczęcia konsultacji społecznych, gmina bez planu ogólnego będzie musiała poczekać z uchwaleniem ZPI do czasu wejścia w życie planu ogólnego. Wówczas ZPI będzie musiał być zgodny z jego ustaleniami.
To może oznaczać dla części inwestycji nie tylko wydłużenie procedury, ale również konieczność zmiany ich pierwotnych założeń. Jeśli bowiem teren, który w obowiązującym studium był przewidziany pod zabudowę mieszkaniową, w nowym planie ogólnym zostanie zakwalifikowany np. jako strefa otwarta albo strefa zieleni i rekreacji, realizacja planowanej inwestycji może okazać się niemożliwa.
– Najbliższe miesiące będą dla samorządów i inwestorów okresem przejściowym. ZPI jest nowym narzędziem, a jednocześnie w wielu gminach wciąż trwają prace nad planami ogólnymi. Dlatego szczególnie ważne jest dziś, aby te dwa procesy były prowadzone sprawnie i w sposób, który daje inwestorom możliwie dużą przewidywalność co do możliwości zagospodarowania terenów – uważa Michał Leszczyński.
Od szczególnego narzędzia do sprawnego planowania
ZPI może być wartościowym narzędziem zarówno dla samorządów, jak i inwestorów. Pozwala połączyć planowanie przestrzenne z konkretną inwestycją, włączyć do procesu mieszkańców i określić zobowiązania inwestora wobec lokalnej społeczności. Może też pomóc samorządom w realizacji infrastruktury, na którą w innych warunkach nie zawsze znalazłyby się środki. Nie powinien jednak stać się nowym podstawowym trybem realizacji inwestycji.
– ZPI powinien być traktowany jako szczególne narzędzie, a nie zamiennik sprawnego planowania przestrzennego. Istotą dobrej polityki mieszkaniowej i przestrzennej powinno być przede wszystkim takie przygotowanie planów miejscowych i procedur planistycznych, aby inwestorzy mogli szybko i sprawnie realizować inwestycje w normalnym trybie. ZPI powinien być rozwiązaniem dla sytuacji, w których rzeczywiście potrzebne jest indywidualne, zintegrowane podejście do konkretnego przedsięwzięcia – podsumowuje Bartosz Guss.
Dla rynku kluczowe jest więc nie to, czy po specustawie mieszkaniowej pojawi się kolejna specjalna ścieżka, ale czy cały system planowania przestrzennego zacznie działać sprawniej. ZPI może być jego ważnym uzupełnieniem – nie powinien jednak zastępować normalnych, przewidywalnych i szybkich procedur planistycznych.