Już ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowych zniknęło z polskiego rynku w ostatnich pięciu latach. W Warszawie i największych miastach Polski trwa rewolucja: stare biurowce są wyburzane, modernizowane albo zmieniają funkcję. Colliers ostrzega: to dopiero początek ogromnej transformacji rynku nieruchomości komercyjnych.
• Jak wynika z danych Colliers, w latach 2020–2025 z polskiego rynku wycofano ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej – ok. 387 tys. mkw. w ramach 37 budynków w Warszawie i ok. 154 tys. mkw. powierzchni biurowej w 22 budynkach na rynkach regionalnych
• Najczęstszymi przyczynami wycofywania biurowców z rynku są modernizacje, które mają na celu poprawę standardów najmu, oraz zmiana funkcji obiektu – całkowita lub częściowa
Największe wyłączane projekty
Od pięciu lat warszawski rynek biurowy przechodzi widoczną transformację, której symbolem są wycofania rozpoznawalnych biurowców. Większość z nich zlokalizowana jest w centralnych strefach miasta . Wśród budynków, które zniknęły tymczasowo z rynku, znajduje się m.in. dawna Warta Tower (dziś V Tower), która przechodzi gruntowną modernizacje, po której wróci na rynek nowoczesna i przyjazna dla środowiska. Proces rewitalizacji zakończył się już w Saski Crescent, który wrócił na rynek w 2024 r.
W tym roku prawdopodobnie z mapy stolicy znikną także Ilmet, PZU Tower i Pekao Tower, które wg podawanych scenariuszy mają zostać wyburzone, aby w ich miejscu mogły stanąć nowe, zrównoważone i wyższe biurowce.
Jednym z najbardziej widocznych przykładów transformacji jest warszawski Służewiec – niegdyś zagłębie biurowe stolicy. Dziś trwa tu intensywna fala przekształceń starszych kompleksów biurowych w nowe inwestycje mieszkaniowe, takie jak Modern Mokotów (Archicom) czy Esy Floresy (Cybernetyki 7). Prawdopodobnie funkcję zmieni także Curtis Plaza – pierwszy nowoczesny biurowiec w tej części miasta. Jego miejsce mogą zająć akademiki i mieszkania na najem instytucjonalny.
– Transformacja ta wpisuje się w szerszy proces reurbanizacji Służewca, który od lat zmagał się z nadpodażą powierzchni biurowej oraz niedoborem funkcji mieszkaniowej i usługowej. Nowe inwestycje mają na celu przekształcenie monofunkcyjnej dzielnicy biur w bardziej zrównoważoną przestrzeń miejską – z większym udziałem zabudowy mieszkaniowej, usług lokalnych oraz terenów zielonych wspierających komfort codziennego życia mieszkańców – mówi Paweł Skałba, senior partner, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers.
Przykładem trendu zmiany funkcji są też kompleksy Empark Mokotów Business Park oraz Lipowy Office Park – pierwszy zmieni funkcję na mieszkaniową, a drugi – przy wsparciu Colliers Define - zostanie przekształcony częściowo w akademiki (2 z 4 budynków).
Transformacji doświadczają także rynki regionalne. W ciągu ostatnich 5 lat wycofano tu ok. 154 tys. mkw. powierzchni biurowej w 22 budynkach. Najwięcej – we Wrocławiu, który odpowiada za ponad połowę (52%) tego wolumenu. Na kolejnych miejscach znalazły się Kraków (14%), Trójmiasto (11%) i Katowice (11%). Od początku 2025 r. z rynków regionalnych wycofano 20,7 tys. mkw. (m.in.: Wratislavia Tower oraz Renaissance Business Centre we Wrocławiu czy budynek Citbank przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi).
Dlaczego starsze biurowce znikają?
Colliers wskazuje, że w Warszawie 37% wycofanych obiektów zmieniło funkcję, głównie na mieszkaniową. Kolejne 27% zostało całkowicie wyburzonych, a 26% przeszło modernizację. 10% natomiast zostało sprzedanych lub przeznaczonych na użytek własny.
– Decyzje te są podyktowane przede wszystkim chęcią dostosowania się aktualnych wymogów środowiskowych i oczekiwań najemców, którzy liczą na zapewnienie większego komfortu i elastyczności, także w kontekście pracy hybrydowej. Ogromne znaczenie mają także rosnące koszty eksploatacyjne starszych budynków. Wdrożenie innowacyjnych rozwiązań technologicznych i zakresu ESG w ramach modernizacji wpływają, m.in. na pożądaną dziś efektywność energetyczną budynku, co przekłada się realne oszczędności dla najemców – mówi Paweł Skałba.
Ponadto, niemodernizowane biurowce stają się mniej atrakcyjnym aktywem dla wielu inwestorów - są trudniejsze do wynajęcia z uwagi na utratę konkurencyjności. Mniej przychylnie patrzą na nie także instytucje finansowe decydujące o refinansowaniu.
Przyszłość – polaryzacja rynku i nowe priorytety
– Prognozujemy, że w najbliższych latach zjawisko wycofywania starszych budynków biurowych zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych będzie się nasilać. Bez gruntownej modernizacji starsze budynki nie będą w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami. Gdy do tego dodamy rosnące koszty utrzymania czy regulacje środowiskowe – to możemy być pewni, że ten trend będzie definiował przyszłość polskich miast – nie tylko w wymiarze rynkowym, ale i urbanistycznym. Celem wielu miast jest bowiem rozwój zrównoważonych, dostępnych i funkcjonalnie zróżnicowanych dzielnic – podkreśla Paweł Skałba.
Sektor biurowy w Polsce nadal pozostaje istotnym motorem napędowym rynku nieruchomości komercyjnych – zarówno w kontekście lokalnym, jak i regionalnym. W 2024 roku biura odpowiadały za niemal 1/3 całkowitego wolumenu inwestycji w kraju, o wartości 1,6 mld euro. Zdecydowana większość tej aktywności miała miejsce w Warszawie, gdzie zrealizowano 32 transakcje obejmujące niemal 50 budynków. Rynki regionalne – m.in. Kraków, Wrocław czy Trójmiasto – również zyskały na znaczeniu, przyciągając inwestorów do 15 projektów o łącznej wartości 300 mln euro.
Pozytywnym sygnałem z rynku jest wzrost aktywności najemców. W I kw. 2025 r. w Warszawie odnotowano wzrost popytu na powierzchnie biurowe o 16% r/r, a na rynkach regionalnych o 27% r/r. Warto podkreślić, że w strukturze zawartych w stolicy transakcji blisko 50% stanowiły nowe umowy.
Nowe biurowce w budowie
W stolicy realizowanych jest obecnie szereg ambitnych projektów, które znacząco wzmocnią podaż nowoczesnej powierzchni w nadchodzących latach. Niedawno zakończyły się budowy The Bridge (47 000 mkw.) - flagowego projektu Ghelamco, oraz Office House (32 000 mkw.), wchodzącego w skład kompleksu Towarowa 22. W tym roku zakończenie prac budowlanych planują również firma Cornerstone w modernizowanym projekcie V Tower (32 700 mkw.), oraz Skansa w Studio A (25 400 mkw.). W 2026 roku na mapie biurowej Warszawy pojawią się kolejne nowoczesne obiekty – Skyliner II od Karimpol (24 000 mkw.) oraz VENA inwestowana przez PHN (14 500 mkw.). Najbardziej odległy termin ukończenia – 2027 rok – ma projekt Upper One firmy Strabag, który dostarczy na rynek 32 700 mkw. Łącznie planowane inwestycje zapewnią ponad 200 000 mkw. nowej, wysokiej jakości przestrzeni biurowej, odpowiadającej na potrzeby rynku w erze pracy hybrydowej i zrównoważonego rozwoju.
Wśród największych inwestycji biurowych realizowanych poza Warszawą wyróżnia się projekt AND2 w Poznaniu, realizowany przez Von der Heyden Group, który dostarczy 36 500 mkw. powierzchni najmu (planowane oddanie: 2026 r.), oraz krakowski projekt WITA B&C od Echo Investment (18 900 mkw, planowane oddanie: 2026 r.).
We Wrocławiu na ukończeniu jest biurowiec Swobodna SPOT I realizowany przez Echo Investment – jego oddanie zaplanowano na 2025 rok, a całkowita powierzchnia wyniesie 16 200 mkw.
W Katowicach natomiast GPP Invest realizuje projekt Echo City 1&2 o powierzchni 17 700 mkw., który również ma zostać oddany do użytku w 2025 roku. Te inwestycje potwierdzają rosnącą siłę i dojrzałość rynków regionalnych, które coraz częściej przyciągają uwagę inwestorów i najemców, stając się ważną częścią krajowej mapy nowoczesnych powierzchni biurowych.