To budowa, a nie popyt, może dziś najmocniej rozstrzygać o losie nowych inwestycji mieszkaniowych. Rosnące wydatki stają się dla deweloperów coraz większym wyzwaniem i w najbliższych miesiącach mogą wyraźnie odbić się na cenach mieszkań.
Luka kosztowa
Według danych firmy Emmerson Evaluation koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań w Warszawie sięgnął pod koniec 2025 r. średnio ok. 8 tys. zł, podczas gdy dekadę wcześniej było to ok. 3,65 tys. zł. Oznacza to wzrost o ponad 100 proc., przy jednoczesnym utrzymaniu wysokiej presji kosztowej w obszarze robocizny i materiałów. Jednocześnie mediana cen nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 18 tys. zł za mkw., co pokazuje rosnącą lukę między kosztem wytworzenia a ceną końcową. Nie ogranicza się ona jednak wyłącznie do stolicy.
Jak wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena mieszkań w całej Polsce przekroczyła już 15 tys. zł za mkw. i była o ok. 5 proc. wyższa niż rok wcześniej. Na tle największych rynków szczególnie wyróżniają się Gdańsk (18 356 zł za mkw.) i Kraków (17 054 zł), ale wysokie stawki utrzymują się także we Wrocławiu (15 349 zł) i Poznaniu (14 176 zł).
Cisza przed burzą?
Na tę sytuację wpływają również ceny materiałów budowlanych. Dane Grupy PSB Handel pokazują, że w styczniu 2026 r. były one średnio o 0,4 proc. wyższe niż rok wcześniej. Z perspektywy inwestorów ważniejszy jest jednak handel hurtowy, gdzie ceny poszły w górę jeszcze bardziej – o 1,2 proc. Pomimo tego, rynek na razie utrzymuje stabilność, choć nie można wykluczyć jej szybkiego zachwiania.
– Dzisiejsza względna stabilizacja cen materiałów może okazać się krótkotrwała. Producenci już sygnalizują możliwe podwyżki w grupach najbardziej uzależnionych od kosztów energii, takich jak izolacje termiczne, materiały dachowe, stolarka czy chemia budowlana. Przy utrzymującej się presji na ceny paliw i energii ten trend może być widoczny już w drugim i trzecim kwartale. Dodatkowym czynnikiem ryzyka pozostaje niestabilna sytuacja na Bliskim Wschodzie, która może przełożyć się na koszty surowców, transportu oraz logistyki i tym samym ponownie podbić ceny części materiałów – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.
Budżety pod presją
W efekcie coraz wyraźniej widać, że koszt budowy przestaje być zmienną, którą można łatwo skorygować na etapie realizacji inwestycji. Deweloperzy funkcjonują dziś w środowisku większej niepewności, gdzie różnice cen między materiałami mają bezpośrednie przełożenie na końcowy budżet projektu. To z kolei wpływa nie tylko na kalkulacje nowych inwestycji, ale też na politykę cenową całego rynku.
– Rynek kosztów budowy wszedł w fazę, w której przewidywalność stała się jednym z największych wyzwań dla inwestorów. Jeszcze kilka lat temu możliwe było stosunkowo precyzyjne planowanie budżetów, dziś margines błędu jest znacznie większy. Wahania cen w kluczowych grupach materiałów powodują, że kosztorysy muszą uwzględniać dodatkowe bufory finansowe. To przekłada się na bardziej ostrożne podejście do rozpoczynania nowych projektów i wydłużenie procesu decyzyjnego. Deweloperzy nie rezygnują z inwestycji, ale dokładniej analizują ryzyka związane z kosztami realizacji. W praktyce oznacza to także ograniczoną przestrzeń do obniżek cen mieszkań, nawet w okresach słabszego popytu – mówi Piotr Koszyk.