Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce po III kwartale 2025 roku. Aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie. Z drugiej strony, deweloperzy są nadal bardzo ostrożni w rozpoczynaniu kolejnych inwestycji biurowych. Według prognoz w 2026 roku nowa podaż na rynku skurczy się o około połowę r/r.
Podaż: projekty w budowie nadal na niskim poziomie
Na koniec września 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach biurowych wyniosły blisko 13 mln mkw. Sumaryczna wielkość oddanych projektów od początku roku była niska – niecałe 107 000 mkw., z czego większość, bo aż 83% dotyczyła stolicy.
– Łącznie w Warszawie i w regionach w budowie pozostaje obecnie ok. 330 000 mkw., a dla porównania przed pandemią było to ok. 1,6 mln mkw., co najlepiej ilustruje ostrożność deweloperów wobec rozpoczynania nowych projektów. Ponadto w regionach obserwujemy przesuwanie terminów oddania inwestycji do użytku, co wynika ze świadomych strategii minimalizujących ryzyko – szczególnie w kontekście rosnących kosztów budowy i finansowania – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Wśród największych oddanych budynków w Warszawie znalazły się: The Bridge (47 000 mkw. – Ghelamco) oraz Office House (27 800 mkw. – Echo Investment). W miastach regionalnych skala ukończonych projektów była mniejsza, wśród nich możemy wyróżnić krakowski biurowiec Stella Office (9 900 mkw. – Grupa Zasada).
– Według naszych szacunków w całym 2025 roku rynek biurowy powiększy się o niecałe 200 000 mkw., w 2026 roku prognozowana podaż znajdzie się na poziomie nieznacznie powyżej 100 000 mkw. Stabilizacja na poziomie 200 000 mkw. powinna nastąpić w latach 2027-2028 – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Popyt: stabilizacja na dobrym poziomie
Łączny popyt na rynkach biurowych w Polsce wyniósł na koniec września, trochę ponad 1 mln mkw. wynajętej powierzchni. Co ważne, aktywność najemców w regionach przewyższyła Warszawę i wyniosła 522 000 mkw., co oznacza 6% wzrost względem analogicznego okresu w 2024 roku.
– Do osiągnięcia tak zadowalającego wyniku przyczynił się przede wszystkim wysoki poziom popytu w Krakowie w II kwartale tego roku. Wśród najbardziej aktywnych sektorów najemców możemy wyróżnić zwłaszcza branżę IT, ale też usługi i produkcję. To oni nadają ton rynkowi, a kolejne transakcje najmu zawierane przez te sektory odzwierciedlają dobrą kondycję polskiej gospodarki i silny rynek pracy – mówi Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
W strukturze transakcji w regionach dominują renegocjacje (54%), nowe umowy stanowią 36%, a ekspansje zaledwie 6%. Udział powierzchni zajmowanych przez właściciela wynosi 4%.
Pustostany i czynsze: pustostany zmierzają w kierunku malejącym, czynsze z potencjałem wzrostowym
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec III kw. 2025 roku wyniósł 13,9%, co stanowi spadek o 0,1 p.p. względem II kw. 2025 roku oraz 0,2 p.p. względem września 2024 roku.
– W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 1,1 p.p. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 9,7%. W miastach regionalnych spadki w dostępności powyżej 1 p.p. zaobserwowano w Łodzi i Poznaniu, z kolei wzrosty dotyczyły Wrocławia i Krakowa. Wskaźnik pustostanów dla regionów pozostaje podwyższony i wynosi średnio 17,7%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,79 mln mkw., co oznacza około 2% spadek r/r, – tłumaczy Vitalii Arkhypenko.
We wrześniu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-27,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum.W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14,00-17,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.
– Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych. Wysokość czynszu w istniejących biurowcach pozostaje uzależniona od atrakcyjności budynku dla potencjalnych najemców oraz sytuacji na konkretnym rynku – podsumowuje Vitalii Arkhypenko.