Wysoka aktywność najemców w czwartym kwartale oraz drugi najlepszy wynik roczny w historii rynku potwierdzają, że sektor przemysłowo-logistyczny pozostaje jednym z najbardziej odpornych segmentów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Mimo ograniczonej nowej podaży rynek utrzymuje stabilną równowagę – wynika z raportu „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych” za czwarty kwartał 2025 roku od BNP Paribas Real Estate Poland.
Analiza danych zawartych w raporcie wskazuje ożywienie na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w końcówce 2025 roku. Wzrost popytu oraz stabilne fundamenty rynku wskazują, że segment ten pozostaje jednym z najbardziej odpornych na wahania.
– Mimo utrzymujących się wyzwań geopolitycznych i makroekonomicznych sektor ten pokazał dużą odporność i stabilność, a tempo wzrostu pozostało solidne. Dzięki temu Polska nadal umacnia swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków w regionie – zarówno dla inwestorów, jak i najemców – ocenia Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Nowa podaż w fazie dostosowania
Miniony rok przyniósł wyraźne dostosowanie aktywności deweloperskiej do warunków rynkowych. W minionych kwartałach obserwowano stopniowe ograniczenie nowej podaży, a w czwartym kwartale na rynek trafiło 137 tys. m kw. Taka dynamika wpisuje się w proces stabilizacji rynku.
Największe projekty przemysłowo-logistyczne oddane do użytkowania w końcówce roku koncentrowały się przede wszystkim w strefie Warszawa II, gdzie zrealizowano dwie największe inwestycje: Panattoni Park Warsaw North III (32 tys. m kw.) oraz Warsaw Logistic Park (28 tys. m kw.). Wśród znaczących realizacji znalazły się również CTPark Toruń (22 tys. m kw.), Hillwood Częstochowa–Miasto (18 tys. m kw.) oraz Park Lublin II (11 tys. m kw.).
W całym 2025 roku do użytku oddano łącznie około 1,7 mln m kw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o 35% w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Więcej nowej powierzchni
Deweloperzy nie wycofali się całkowicie z realizacji nowych inwestycji. Na koniec grudnia w budowie znajdowało się 1,8 mln m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, z czego blisko 40% przypadało na projekty spekulacyjne. W samym czwartym kwartale rozpoczęto realizację 444 tys. m kw., co wskazuje na rozwój rynku w stabilnym tempie przy zachowaniu ciągłości aktywności inwestycyjnej deweloperów.
Pod względem skali realizowanych inwestycji, Warszawa odpowiada łącznie za 36% powierzchni przemysłowo-logistycznej w budowie. Dominują rynki regionalne. Wśród największych realizowanych obecnie projektów znajduje się Panattoni Park Grodzisk VI w Warszawie II o powierzchni 86 tys. m kw. realizowany przez Panattoni oraz projekt 7R Park Gdańsk III w Trójmieście, który dostarczy 80 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Najemcy szukają przestrzeni
W czwartym kwartale 2025 roku wolumen transakcji brutto na rynku przemysłowo-logistycznym osiągnął aż 2,2 mln m kw., co oznacza wzrost o ok. 8% rok do roku i istotnie przełożyło się na wynik całoroczny. Największy udział w strukturze zawartych transakcji miały trzy regiony: Polska Centralna (25%), Dolny Śląsk (18%) oraz Warszawa II (16%).
Wysoka aktywność najemców widoczna jest również w ujęciu rocznym. W 2025 roku sfinalizowano transakcje obejmujące łącznie 6,64 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 14% w porównaniu z 2024 rokiem. Rezultat osiągnięty w okresie od stycznia do grudnia jest drugim najwyższym w historii polskiego rynku – ustępuje jedynie rekordowi z 2021 roku.
Liderem transakcji najmu w czwartym kwartale 2025 roku został poufny najemca, który wynajął aż 120 tys. m kw. w SEGRO Logistics Park Stryków w Polsce Centralnej (renegocjacja z ekspansją). Kolejną dużą umowę zawarł Terg w Panattoni Park Łódź (75 tys. m kw., renegocjacja).
Struktura zawieranych transakcji wskazuje zauważalny udział renegocjacji. W czwartym kwartale 2025 roku przedłużenia umów to 53% zawieranych kontraktów, nowe umowy najmu stanowiły zaś 41%. Taki obraz rynku wskazuje na ostrożność najemców, ale też dojrzałość rynku, na którym dużą część aktywności generują obecni uczestnicy optymalizujący swoje portfele.
W okresie od początku października do końca września największy udział w popycie brutto miały marki z sektora 3PL, które odpowiadały za 36% wszystkich transakcji najmu. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy z kategorii Elektronika & AGD (16%) oraz z sektora FMCG (15%).
Rynek absorbuje pustostany
Pod względem dostępności powierzchni w czwartym kwartale 2025 roku na rynku oferowano 2,7 mln m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej do wynajęcia, co oznacza wzrost o blisko 5% rok do roku. Na koniec roku wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4%, czyli zaledwie o 0,1 p.p. mniej niż przed rokiem. Potwierdza to utrzymującą się równowagę między popytem a podażą oraz zdolność rynku do absorpcji dostępnej powierzchni.
Analitycy BNP Paribas Real Estate zwrócili również uwagę na poziom komercjalizacji projektów w budowie. W okresie od października do grudnia nowo powstające obiekty były wynajęte w 61%, co oznacza wzrost o 8,6 p.p. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Ograniczona skala nowych inwestycji deweloperskich przyczyniła się do utrzymania stawek czynszowych na stabilnym poziomie, jednakże w dłuższym okresie mogą pojawić się podwyżki.
– Presja na wzrost stawek czynszowych nadal jest odczuwalna, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach oraz w nowo oddawanych obiektach, co znajduje odzwierciedlenie w stopniowym wzroście górnych poziomów czynszów wywoławczych – podkreśla Karolina Galas, Associate Director, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.