Jak wynika z oceny ekspertów CBRE, największej na świecie firmy doradczej w sektorze nieruchomości komercyjnych, rok 2014 był dobry dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.
– Obserwujemy kontynuację trendu wzrostowego w polskiej gospodarce i rosnące zainteresowanie Polską wśród zagranicznych inwestorów. Pojawiło się wielu nowych inwestorów zarówno na rynku kapitałowymi jak i deweloperskim. Powstają coraz ciekawsze inwestycje komercyjne. Widać zmianę jakościową oferty, z jakiej mogą wybierać najemcy, którzy z kolei nie przestają się rozwijać. Wśród istotnych trendów i tematów jakie pojawiły się na rynku w mijającym roku są takie jak: budowlany boom na rynku biurowym, nowe lokalizacje wynikające z inwestycji infrastrukturalnych w miastach, dalszy rozwój i dojrzewanie rynku outsourcingu, nowe sektory wśród najemców nowoczesnych powierzchni biurowych, nowe rozwiązania w projektowaniu biur i związane z tym zmiany na rynku pracowniczym, ulice handlowe i reorganizacje wśród najemców handlowych, duże inwestycje w sektorze magazynowo-przemysłowym. Rok 2014 upłynął jako czas dojrzewania poszczególnych sektorów rynku, chociaż nie dla wszystkich jego podmiotów jest to łatwy proces – mówi Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE.
W segmencie biurowym nie łatwo o sukces
Rok 2014 przyniósł lekki spadek popytu na powierzchnię biurową. Eksperci CBRE szacują, że w całym 2014 r. popyt wyniesie ok. 600 tys. mkw., zatem będzie nieco mniejszy od poziomu z ubiegłego roku.
W znacznym stopniu wynika to z powielenia trendu sprzed pięciu lat, kiedy w realiach światowego kryzysu, najemcy podpisali niewiele umów. Pięć lat to okres, na jaki najczęściej wynajmowane są biura, zatem w 2014 r. przypadł czas zmniejszonej ilości ich odnowień. Osłabienie popytu to także efekt techniczny spowodowany konsolidowaniem się firm oraz nowymi rozwiązaniami organizacji biura, które pozwalają zmniejszyć zapotrzebowanie na powierzchnię, z czego firmy skwapliwie korzystają. Popyt powinien zacząć rosnąć z początkiem 2015 r., jednak rynkowi przyjdzie zmierzyć się ze znaczną podażą powierzchni biurowej, a wiadomo, co to oznacza dla stawek czynszowych – mówi Daniel Bienias, senior dyrektor, szef działu reprezentacji najemców w CBRE.
W całej Polsce w 2015 r. na rynku przybędzie ok. 900 tys. mkw. powierzchni biurowej, natomiast w 2016 r. ok. 700 tys. mkw. Warszawa, największy krajowy rynek biurowy, jest jednym z czołowych miast Europy pod względem aktywności deweloperów, obecnie powstaje w stolicy 46 nowych biurowców o łącznej powierzchni ponad 660 tys. mkw. Podaż osiągnie punkt kulminacyjny w okolicach II kwartału 2016 r., wtedy Warszawa odnotuje wzrost powierzchni niewynajętej do rekordowego poziomu ok. 18-21 proc., z dzisiejszych prawie 14 proc.
Budzący największe zainteresowanie inwestorów, rynek warszawski, dysponuje prawie 4,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 30 proc. zlokalizowanych jest w Centrum. Poza Centrum, Mokotowem oraz obszarem Al. Jerozolimskich i Okęcia, które w sumie dysponują ponad 75 proc. ogółu stołecznych zasobów biurowych, rynek biurowy rozwija się dynamicznie także na Woli, głównie w okolicy ronda Daszyńskiego. Nowe obiekty biurowe najszybciej powstają w sąsiedztwie rozwijającej się miejskiej infrastruktury komunikacyjnej – drugiej linii metra, nowych połączeń drogowych oraz obwodnic miasta. Inwestycje infrastrukturalne przynoszą szybkie zmiany lokalizacji stref biurowych, które ewoluują, powiększają się lub łączą, znacznie wpływając na konkurencyjność i pozycję poszczególnych inwestycji. Te zmiany trzeba dokładnie śledzić i brać pod uwagę przy tworzeniu strategii wynajmu.
– Wobec tak znacznej podaży nowej powierzchni biurowej, najbardziej stabilne i odporne na spadki czynszów i wzrosty liczby pustostanów będą obiekty najbardziej prestiżowe oraz w najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Już od pewnego czasu mamy do czynienia na rynku z coraz mocniejszą pozycją najemców, którzy negocjując stawki najmu, stawiają twarde warunki, oczekując od właścicieli biurowców szeregu zachęt i upustów. Ten trend wzmocni się w przyszłym roku i kolejnych latach – dodaje Łukasz Kałędkiewicz, senior dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w CBRE.
Rynek logistyczno-przemysłowy odnotował znaczne wzrosty
Jak wcześniej przewidywali eksperci CBRE, rok 2014 okazał się bardzo korzystny dla rynku przemysłowo-logistycznego. Bieżący rok przyniósł w większości regionów spadek liczby powierzchni niewynajętej. W III kw. 2014 r. wskaźnik pustostanów w skali kraju spadł do poziomu 8 proc., czyli o 2,5 pp wobec analogicznego okresu ub.r. Natomiast popyt na powierzchnię magazynową wzrósł już w tym roku o 20 proc. – z 1,2 do 1,5 mln mkw. i zamknie się prawdopodobnie na poziomie około 2,2 mln mkw. Czynsze w 2014 r. stabilizowały się i ta tendencja utrzyma się także w 2015 r. W niektórych regionach widać zmianę trendu na korzyść deweloperów, zwłaszcza w przypadku czynszów efektywnych.
Stabilna sytuacja ekonomiczna Polski przyciąga zagranicznych inwestorów szukających możliwości korzystnego ulokowania kapitału, co sprzyja dynamicznemu wzrostowi krajowego rynku powierzchni logistyczno-przemysłowych. Pozycja lidera w regionie CEE, korzystna lokalizacja geograficzna, relatywnie niskie koszty, dostępność wykwalifikowanej kadry oraz rozwój infrastruktury komunikacyjnej sprawiają, że Polska jest bardzo atrakcyjna dla inwestorów logistycznych i przemysłowych. Sektor e-commerce, branża motoryzacyjna i przemysł lekki są obecnie główną siłą napędową rynku. W roku 2015 będziemy świadkami dalszych wzrostów tych sektorów – mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE w Polsce.
Obecnie zasób nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce przekracza 8,5 mln mkw., a kolejne 650 tys. mkw. jest w budowie. Region wrocławski oraz poznański, w których wskaźniki pustostanów są jednymi z najniższych w kraju, realizują obecnie najwięcej nowych projektów logistycznych. Również popyt w skali kraju jest w nich duży, choć najwyższy popyt odnotował Górny Śląsk.
Rynek powierzchni handlowych potrzebuje nowej przestrzeni
Polski rynek nieruchomości handlowych rok 2014 może zaliczyć do dobrych. W bieżącym roku w całej Polsce przybędzie prawie 450 tys. mkw. powierzchni handlowej, a w 2015 r. kolejnych 688 tys. mkw., osiągając podaż na poziomie ponad 11 mln mkw.
Popyt najemców na powierzchnie handlowe w Warszawie oraz dużych miastach regionalnych stale rośnie, w tym roku odnotowaliśmy 25 nowych sieci handlowych, które zdecydowały się na otwarcie pierwszego lokalu w Polsce.
– Większość centów handlowych, zarówno tych funkcjonujących od wielu lat, jak też nowo otwartych odnotowało dobre wyniki. Widoczny jest trend ciągłego inwestowania i podnoszenia jakości oferty w centrach. Średnie czynsze pozostają stabilne, chociaż w mniejszych miastach m.in. wobec rosnących wymagań najemców czynsze efektywne podlegają presji na obniżanie – mówi Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE.
Polski rynek powierzchni handlowych wykazuje coraz większą gotowość i potrzebę rozwijania nowych formatów handlowych. W przyszłym roku i kolejnych latach będziemy doświadczać realizowania obiektów wyspecjalizowanych, m.in. zaprojektowanych wyłącznie dla marek premium czy centrów handlowych typu convenience oraz strip mall. Intensywnie rozwijać się będzie także sprzedaż internetowa. Według badań przeprowadzonych przez CBRE, ponad jedna trzecia sieci handlowych planuje zwiększenie udziału handlu e-commerce w prowadzonej przez siebie działalności. Sprzedaż internetowa w 2015 r. może przekroczyć 5 proc. całkowitych dochodów w handlu detalicznym.
Polski rynek powierzchni handlowych, niestety zaczyna odczuwać brak nieruchomości komercyjnych najwyższej klasy, które mogłyby się stać przedmiotem transakcji lub najmu dla nowych graczy. W związku z ograniczoną podażą interesujących formatów handlowych, inwestorzy coraz chętniej przyglądają się ulicom handlowym.
– Polski rynek nadal wykazuje niszę inwestycyjną w postaci ulic handlowych. Jest to część rynku zagospodarowana u nas w niewielkim stopniu, a powinna stanowić alternatywę dla oferty centrów handlowych. Tym bardziej, że bardzo wielu zagranicznych inwestorów jest zainteresowanych inwestowaniem w ten format handlowy, a także konsumenci wykazują coraz większą chęć spędzania czasu w centrach miast, w tym także robienia w nich zakupów. Aby umożliwić dynamiczny rozwój ulic handlowych w Polsce, konieczna jest interwencja ustawodawcy i uchwalenie ustawy reprywatyzacyjnej, która ureguluje kwestie praw własności na rynku nieruchomości – mówi Beata Kokeli, senior director działu powierzchni handlowych w CBRE.