Ograniczenie możliwość zarabiania na turystyce przez Polaków z korzyścią dla konkurencji, czyli wielkich firm i międzynarodowych korporacji, które często optymalizują wpływy podatkowe. Wyhamowanie rozwoju sektora turystycznego (HoReCa i MICE), a przez to wzrostu PKB z tego tytułu i spowodowanie, że Polacy zaczną jeszcze bardziej wychodzić z kapitałem za granicę, to jedynie niektóre z możliwych negatywnych skutków społeczno-gospodarczej nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o własności lokali autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii, na które wskazuje znany hotelarz i filantrop, prezes Arche Władysław Grochowski.
W ramach prowadzonych do 5 lutego b.r. konsultacji publicznych Arche S.A. zgłosiła uwagi do zaprezentowanego projektu nowelizacji prawa. Warto przypomnieć, że to nie pierwszy pomysł MRiT w tej sprawie. W połowie grudnia ub.r. na platformie X, należący do Nowej Lewicy wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski poinformował, że jego resort przygotowuje nowelizację przepisów o własności lokali. Polityk chciał wprowadzić całkowity zakaz wydzielania lokali jako samodzielnych w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotele, domy studenckie, domy seniorów itp.). Jednak pod wpływem ogromnej krytyki związanej z możliwymi fatalnymi skutkami oraz braku konsultacji w tej sprawie, z pomysłu się wycofał, aby w połowie stycznia b.r. zastąpić go kolejnym projektem.
— To kolejna zbędna nadregulacja, ponieważ obecne prawo całkowicie może wyeliminować problem tzw. “mieszkania w hotelach”, który chce zwalczać MRiT. W zasadzie sprawę załatwia usprawnienie procedur kontrolnych organu nadzoru budowlanego i pozostawienie obecnych regulacji prawnych w tym zakresie bez zmian oraz stosowanie jednolitej, konsekwentnej interpretacji przepisów przez organy administracji na terenie całego kraju. Warto też podkreślić, że nowela pozbawi hotele o rozproszonej strukturze właścicielskiej, będących często własnością naszych seniorów, szansy na dorobienie do skromnych emerytur oraz korzystania z pobytów właścicielskich, za to bez żadnych przeszkód i ograniczeń da zarabiać na hotelarstwie emerytom z Niemiec czy Francji, których środki inwestują w Polsce ogromne fundusze REIT. To chora sytuacja i dyskryminacja naszych obywateli, kosztem wielkich korporacji — mówi Władysław Grochowski prezes Arche.
Stracą mali polscy inwestorzy
Najnowszy projekt MRiT dotyczący nowelizacji ustawy o własności lokali mocno zmienia zasady dla deweloperów, prywatnych inwestorów i gmin, ale już nie wyklucza całkowicie wydzielania odrębnych lokali w takich budynkach. Wprowadza jednak poważne ograniczenia w wyodrębnianiu lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (np. hotelach, aparthotelach). Będzie ono możliwe tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie warunki: dot. standardu lokalu mieszkalnego lub użytkowego, powierzchni minimum 25 mkw. i podjęcia stosownej uchwały określającą zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w takich budynkach przez radę gminy. Brak takiej uchwały, to brak możliwości wyodrębniania lokali w budynkach hotelowych i innych zamieszkania zbiorowego. Nowe przepisy miałyby wejść w życie bardzo szybko, bo już od 1 stycznia 2027 r.
— Obiekty zamieszkania zbiorowego, które m.in. obejmują hotele, to budynki przeznaczone do okresowego pobytu ludzi, a nie do mieszkania na stałe. W związku z tym tworzenie nowej legislacji walczącej z "mieszkaniami w hotelach” to wielkie nieporozumienie, ponieważ już teraz są regulacje i służby, które powinny zwalczać takie zjawisko. W istocie długotrwała zmiana przeznaczenia nieruchomości bez zgłoszenia nadzorowi budowlanemu to samowola. A kontrola PINB może wstrzymać użytkowanie obiektu, ponieważ zmiana sposobu użytkowania wymaga formalnego zgłoszenia do starosty/prezydenta miasta. Zaproponowana nowelizacja to jedynie niosąca wiele negatywnych skutków społeczno-gospodarczych nadregulacja, wynikająca z błędnie zidentyfikowanego problemu i założeń. Jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane dla budynku hotelowego, to znajdujące się w nim lokale — bez względu na to, czy są prawnie wyodrębnione, czy nie, czy mają kuchnię, czy nie — muszą być użytkowane do świadczenia usług hotelarskich, a nie do mieszkania — wyjaśnia Władysław Grochowski.
Eksperci zgodni: to bubel prawny
Natomiast jak wskazuje w analizie dla portalu inwestycjewkurortach.pl dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny, wspólniczka zarządzająca w Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej:
— “Ministerstwo Rozwoju i Technologii błędnie diagnozuje istotę problemu, a w konsekwencji sięga po środki, które nie tylko nie rozwiążą wskazywanych patologii, ale mogą wygenerować kolejne, znacznie poważniejsze skutki uboczne. Wykorzystywanie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego jako mieszkań nie zależy od tego, czy lokale te stanowią odrębną własność, czy też są użytkowane na podstawie innych tytułów prawnych. Jeżeli inwestor uzyskał pozwolenie na budowę budynku zamieszkania zbiorowego – hotelu, akademika czy pensjonatu – to znajdujące się w nim lokale, niezależnie od ich statusu prawnego czy wyposażenia, muszą być użytkowane zgodnie z funkcją obiektu, a więc do czasowego pobytu ludzi czy świadczenia usług hotelarskich. Mówią o tym wprost istniejące przepisy, zarówno te dotyczące mieszkań, jak i pobytów czasowych. Regulacje te zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2012 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022.1225). Dokładnie określa tam się definicję lokalu mieszkalnego — którego istotą jest stały pobyt ludzi i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, oraz definicję budynku zamieszkania zbiorowego przeznaczonego na pobyt czasowy. Jeżeli więc ktoś kupił w celach inwestycyjnych lokal znajdujących się w budynku hotelowym, który jest budynkiem zamieszkania zbiorowego, i wykorzystuje go, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, to mamy wtedy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania dokonaną bez wymaganych procedur. Ta zmiana nie ma nic wspólnego z samodzielnością lokalu. Wymaga ona sprawnych mechanizmów kontrolnych organów nadzoru budowlanego, a nie wprowadzania ograniczeń w obrocie prawnym lokalami zrealizowanymi w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Projektowana regulacja ma też poważne błędy systemowe. Po pierwsze, wymusza projektowanie jednostek hotelowych zgodnie z wymogami technicznymi dla lokali mieszkalnych lub usługowych. W praktyce oznacza to, że inwestor, chcąc wydzielić lokale, będzie musiał zaprojektować je jak mieszkania, mimo że realizuje budynek hotelowy. Czy taki obiekt nadal będzie można uznać za budynek zamieszkania zbiorowego, skoro będą w nim zaprojektowane klasyczne mieszkania? Możemy tu mieć do czynienia z dokładnie odwrotną interpretacją urzędników i wejściem w konflikt z miejscowym planem zagospodarowania. Niewykluczone, że na etapie wydawania pozwolenia na budowę organ uzna, iż w rzeczywistości projekt dotyczy budynku mieszkalnego (wielorodzinnego) lub usługowego, a nie hotelu, i odmówi pozwolenia z uwagi na niezgodność z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy. Projekt ustawy kreuje więc obiekt hybrydowy: formalnie hotel, faktycznie z lokalami projektowanymi jak mieszkania lub lokale usługowe, wyłącznie po to, by mogły być przedmiotem obrotu. Niejasne pozostaje także, czy inwestor będzie miał swobodę wyboru, czy lokale mają spełniać warunki techniczne jak dla lokali mieszkalnych, czy usługowych, a w konsekwencji – jaki lokal będzie przedmiotem odrębnej własności. Tego rodzaju nieprecyzyjność przepisów to ryzyka interpretacyjne, zarówno na etapie projektowym, jak i przy sprzedaży lokali. Dodatkowe wątpliwości budzi minimalna powierzchnia lokalu. Dziś wynosi ona 25 mkw., ale w lokalach w budynkach zamieszkania zbiorowego wymóg ten nie obowiązuje. Projektowane przepisy nie rozstrzygają jednoznacznie, czy w sytuacji zaprojektowania jednostek hotelowych o mniejszej powierzchni, co jest dziś dopuszczalne, możliwe będzie uzyskanie dla nich zaświadczeń o samodzielności. To kolejny przykład niespójności, która w praktyce może prowadzić do paraliżu decyzyjnego po stronie organów".
Jednak jak podkreślą eksperci z portalu inwestycjewkurortach.pl : — “Najpoważniejsze zastrzeżenia budzi jednak przekazanie radom gmin kompetencji do określania „zasad ustanawiania odrębnej własności lokali” bez wskazania granic tego upoważnienia. Dodatkowo projekt posługuje się sformułowaniem, że rada gminy "może" przyjąć stosowną uchwałę. Z uzasadnienia załączonego do projektu ustawy wynika jednak, że brak takiej uchwały ma blokować możliwość wydzielania lokali. To sprzeczność, powinna zostać jednoznacznie usunięta. W przeciwnym razie gminy zyskają narzędzie do arbitralnego wprowadzania dodatkowych, pozaustawowych wymogów, co doprowadzi do rażących różnic w traktowaniu inwestorów i chaosu prawnego. To naruszenie konstytucyjnej zasady równości wobec prawa – inwestor w jednej gminie będzie mógł wydzielić lokale, a w sąsiedniej, przy identycznym obiekcie, już nie. Co więcej, każda gmina będzie mogła w dowolnym momencie wprowadzić uchwałę zakazującą wyodrębniania lokali lub ustanawiającą warunki niemożliwe do spełnienia, co istotnie obniży bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Przyznanie gminom tak daleko idącej, uznaniowej kompetencji do blokowania sprzedaży lokali w inwestycjach hotelowych (zaprojektowanych zgodnie z prawem technicznym dot. hoteli, a nie mieszkań) stanowi również poważne naruszenie konstytucyjnej zasady swobody działalności gospodarczej oraz ochrony prawa własności. Zamiast rozwiązać realny problem, projektowana regulacja może skutecznie zablokować cały segment rynku, który w szczególności w miejscowościach turystycznych ma istotne znaczenie gospodarcze".
Ponadto prezes Arche Władysław Grochowski zauważa, że proponowana nowelizacja niesie za sobą również szereg innych negatywych skutków, jak m.in:
• Nieład planistyczny - dla przykładu w gminach uzdrowiskowych priorytetem, zwłaszcza w pierwszej linii od morza, obowiązuje zapis planu zagospodarowania o funkcjach usług turystyki, zdrowia itd.
• Spadek liczby rewitalizowanych obiektów historycznych, ograniczenie zrównoważonej rewitalizacji wykluczonych obszarów poprzemysłowych i wyludniających się miasteczek oraz obszarów wiejskich.
• Wzrost cen małych lokali (rosnący popyt / brak podaży, ponieważ wiele osób szuka małych mieszkań np. studenci, pracownicy, emeryci).
• Wyhamowanie raczkującego segmentu serwisowanych małych lokali senioralnych.
• Możliwą korupcjogenność i uznaniowość przy podejmowaniu uchwał przez rady gmin.
• Jeszcze większy rozrost biurokracji, ogromny wzrost ryzyka i kosztów inwestycji, a tym samym oferowanych do sprzedaży lokali.