Trudniejsza sytuacja gospodarcza oraz przyjęcie postawy wyczekującej były głównymi czynnikami wpływającymi na polski rynek magazynowy w I połowie 2023 r. Od stycznia do czerwca całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 2,24 mln mkw. (-39% r/r). Niższa niż dotychczas aktywność najemców znalazła odzwierciedlenie w aktywności deweloperskiej. Pomimo zrealizowania 2,6 mln mkw. (+9% r/r) i wzrostu całkowitych zasobów sektora do 30,6 mln mkw. w pierwszej połowie roku, w budowie znajduje się zaledwie 2,13 mln mkw. (-50% r/r, dane na koniec czerwca br.). Relatywnie wysoka nowa podaż w pierwszych miesiącach roku wpłynęła na wzrost dostępności wolnej powierzchni, która na koniec czerwca 2023 r. wyniosła 6,7% (+3,3 p. proc. r/r). AXI IMMO prezentuje raport: „Polski Rynek Magazynowy – 1 połowa 2023 r.”.
Inwestycje: Ograniczona aktywność kapitału
Pierwsza połowa 2023 r. przyniosła znaczne spowolnienie na rynku inwestycji magazynowych w Polsce. Wolumen transakcji spadł o ponad 30% w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku, wynosząc około 440 mln euro (udział sektora magazynowego 54%). Wśród największych transakcji odnotowanych w I poł. 2023 r. znalazły się m.in. przejęcie parku Campus 39 we Wrocławiu przez P3 od Panattoni (ok. 185 000 mkw.) oraz zakup przez DWS Group należącego do 7R parku 7R Park Poznań East II (ok. 51 500 mkw.) w woj. wielkopolskim. Podium domyka sprzedaż przez Panattoni zlokalizowanego w woj. dolnośląskim centrum dystrybucyjnego Panattoni City Logistics Wrocław II (38 000 mkw.) do Trigea Nemovitostni.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, wyjaśnia: – Wzrost kosztów finansowania, niepewność rynkowa oraz trwająca korekta cenowa skłoniły wielu inwestorów do wstrzymania się z zakupami. Spodziewamy się, że w drugiej połowie roku sytuacja może się poprawić, zwłaszcza w kontekście prognoz długoterminowych dla sektora magazynowego w Polsce.
Popyt: Powrót do poziomów sprzed pandemii
Popyt brutto na powierzchnie magazynowe spadł do 1 mln mkw. między kwietniem a czerwcem 2023 r., osiągając najniższy poziom od 2020 r. Głównej przyczyny tego stanu upatruje się w mniejszej liczbie transakcji z udziałem najemców z sektora e-commerce, której szczyt przypadł na okres pandemii. Drugim podnoszonym argumentem jest ogólnie trudniejsza sytuacja gospodarcza przekładająca się m.in. na rynek mieszkaniowy i mniejsze zapotrzebowanie na dobra trwałe jak np. mebli, artykułów RTV i AGD czy artykułów do wyposażenia wnętrz. Dotychczas to m.in. te grupy napędzały polską produkcję. Dodatkowym czynnikiem pozostaje wojna na Ukrainie i wzrost inflacji, które wpłynęły na wyższe koszty finansowania i niższe marże, jednocześnie przynosząc większą niepewność polityczną i gospodarczą. W rezultacie całkowity wolumen transakcji najmu (nie włączając przedłużeń) spadł między styczniem a czerwcem o 39% rok do roku. Największymi transakcjami zrealizowanymi do końca I poł. 2023 r. były nowa umowa i ekspansja przez MCG EastBridge w GLP Kraków III Logistics Centre (56 200 mkw.), przedłużenie umowy przez Tyco Electronics Polska w Panattoni Park Szczecin I (56 000 mkw.) oraz najem 55 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez Shein.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, mówi: – Sytuacja na rynku różni się w zależności od regionu. Niektóre regiony jak np. województwo zachodniopomorskie (191%), świętokrzyskie (140%), lubelskie (29%) czy pomorskie (16%) odnotowały wzrost popytu w pierwszej połowie roku w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 r. Jednocześnie pięć największych rynków magazynowych miała spadki. W perspektywie krótkoterminowej nie przewiduje się dużego ożywienia w aktywności najemców, ale odbicie gospodarcze w przyszłym roku powinno poprawić sytuację w sektorze magazynowym.
Podaż: Deweloperzy nadal ostrożni
Na koniec drugiego kwartału 2023 roku całkowita powierzchnia magazynowa wynosiła 30,6 mln mkw., z pięcioma głównymi rynkami odpowiadającymi za ponad 75% tej sumy. Deweloperzy ukończyli projekty o łącznej powierzchni blisko 2,60 mln mkw. w pierwszej połowie roku, przy czym większość została dostarczona w pierwszym kwartale. Najwięcej nowej powierzchni dodano w woj. mazowieckim (ponad 499 tys. mkw.), woj. śląskim (ponad 414 tys. mkw.) oraz w woj. lubuskim (338,5 tys. mkw.). Aktualnie w budowie znajduje się ok. 2,13 mln mkw. powierzchni, przy czym większość to projekty spekulacyjne (61% vs 48% w czerwcu 2022r.).
Współczynnik pustostanów wzrósł do 6,7% na koniec drugiego kwartału 2023 roku m.in. przez wzgląd na oddanie dużej liczby nowych projektów. Jednak sytuacja jest zróżnicowana w zależności od regionu, przy czym najwięcej pustostanów odnotowano w woj. świętokrzyskim (12,8%), lubuskim (10,6%) i lubelskim (9,1%). Choć istnieje szereg lokalizacji, gdzie dostępność jest znikoma, deweloperzy i tu są w stanie zrealizować projekty dla odpowiedniego klienta dzięki dużej ilości zabezpieczonych działek.
Stawki czynszów wydają się stabilizować, chociaż wciąż są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Średnia stawka bazowa za powierzchnię w projekcie typu big box kształtuje się w przedziale pomiędzy 4,0 – 4,5 euro/mkw./miesiąc. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie średnie ceny ofertowe w nowych inwestycjach osiągają nawet 8,0 euro/mkw./miesiąc. W starszych inwestycjach w regionie czynsze utrzymują się na poziomie ok. 5,5 euro/mkw./miesiąc. Ponadto w wybranych projektach w regionach Krakowa i Katowic osiągalne są stawki powyżej 7 euro//mkw./miesiąc.
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: – Polski sektor magazynowy przeżywa obecnie fazę spowolnienia, z niską aktywnością najemców spowodowaną wysokimi kosztami finansowania, słabością rynku konsumenckiego oraz problemami w sektorze produkcyjnym i mieszkaniowym. Jednakże, oczekuje się, że ożywienie gospodarcze w przyszłym roku poprawi tę sytuację, a spadek inflacji może prowadzić do obniżenia stóp procentowych, co ułatwi rozwijanie działalności. Polski sektor przemysłowy ma dobre perspektywy długoterminowe dzięki procesom reorganizacji łańcuchów dostaw i spodziewanemu wzrostowi handlu w Internecie. Podaż magazynów w Polsce w krótkim okresie będzie ograniczona, gdyż nowe projekty będą realizowane po uprzednim zabezpieczeniu większości powierzchni umowami najmu.