Majowa obniżka stóp procentowych przyniosła wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym, a deweloperzy zanotowali wzrosty sprzedażowe. To sygnał, że klienci kredytowi wracają do gry. Eksperci przekonują jednak, że jedno cięcie nie rozwiąże wszystkich problemów rynkowych i potrzebne są kolejne działania, tak ze strony państwa, jak i samych firm deweloperskich.
Przypomnijmy, że w maju Rada Polityki Pieniężnej podjęła zaskakującą decyzję o obniżce stóp procentowych – mimo wcześniejszych zapowiedzi, że nie będzie luzowania polityki pieniężnej. RPP zdecydowała o obniżeniu stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego o 0,5 punktu procentowego, czyli do poziomu 5,25 procent. Zmienił się też poziom pozostałych stóp procentowych NBP.
Biorąc pod uwagę napływające informacje, w tym niższą bieżącą i prognozowaną inflację, obniżanie się dynamiki płac oraz słabsze dane o koniunkturze, w ocenie Rady uzasadnione stało się dostosowanie poziomu stóp procentowych NBP - argumentowała swoją decyzję RPP.
Jak zaznaczono w komunikacie po majowym posiedzeniu, dalsze decyzje będą zależne od napływających informacji dotyczących perspektyw inflacji i aktywności gospodarczej. Czynnikiem niepewności pozostaje kształtowanie się presji popytowej i sytuacji na rynku pracy, poziom administrowanych cen nośników energii oraz dalsze działania w zakresie polityki fiskalnej. W czerwcu RPP utrzymała główną stopę na poziomie 5,25 proc.
Klienci reagują na obniżkę stóp
Jeszcze przed oficjalnym ogłoszeniem tej decyzji RPP, kupujący testowali swój zdolność kredytową, spodziewając się lepszych warunków finansowania. Według danych BIK w samym kwietniu 2025 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 35,6 tys. osób, co oznacza wzrost o ponad 10% rok do roku. Średnia kwota wnioskowanego kredytu również poszła w górę – do 458,2 tys. zł (+5,9% r/r).
Widzieliśmy już, jak silnie rynek mieszkaniowy potrafi reagować na cięcia stóp procentowych. Wystarczy cofnąć się do drugiej połowy 2020 roku i pierwszych miesięcy 2021. Po trzech kolejnych obniżkach, stopy procentowe NBP spadły wówczas do rekordowo niskiego poziomu 0,1%. W efekcie sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce zaczęła rosnąć z miesiąca na miesiąc, a w szczytowym momencie tempo tego wzrostu sięgnęło nawet 40% m/m - przypomina Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom.
W badaniu przeprowadzonym przez Otodom aż 13% osób na ścieżce zakupowej deklarowało, że obniżka stóp będzie dla nich sygnałem do sfinalizowania transakcji. To grupa, która przy odpowiednich warunkach mogłaby wygenerować nawet 5 tys. dodatkowych transakcji rocznie, przekraczając próg 42 tys. mieszkań sprzedanych na największych rynkach w kraju, i przebić wyniki sprzedaży w całym 2024 r. na poziomie 37 tysięcy.
Jedna jaskółka wiosny nie czyni
I rzeczywiście tak się stało również tym razem. Maj przyniósł wyraźne ożywienie na rynku. Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce zanotowali wzrost sprzedaży sięgający 30% względem kwietnia. Według wstępnych danych Otodom, firmy deweloperskie sprzedały ponad 3,7 tys. mieszkań, których łączna wartość pierwszy raz od października 2023 roku przekroczyła 3 mld złotych.
Obniżenie stóp procentowych to jedno z działań, dzięki którym państwo może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Mamy jedne z najdroższych kredytów w Europie, więc każde cięcie stóp to realne wsparcie dla osób planujących zakup własnego lokum. Nie dziwi zatem, że klienci entuzjastycznie zareagowali na pierwszą od października 2023 roku obniżkę. To był ważny bodziec dla rynku nieruchomości, ale - jak mówi znane przysłowie - jedna jaskółka wiosny nie czyni, więc oby na majowej obniżce się nie skończyło - komentuje Jan Augustynowski, prezes Investmap.Agency.
Dodajmy, że według analityków banku inwestycyjnego Goldman Sachs do końca roku stopa referencyjna NBP spadnie jeszcze o 100 punktów bazowych, czyli do 4,25 proc. To odważna prognoza, bo większość polskich ekonomistów zakłada "tylko" cięcia w przedziale 50-75 pb do końca roku, co dałoby stopę na poziomie 4,75 proc. albo 4,50 procent.
Potrzebne są kolejne cięcia
O tym, że nie można popadać w nadmierny optymizm przekonują też inni eksperci, którzy podkreślają, że jednorazowe cięcie stóp procentowych nie rozwiąże strukturalnych problemów rynku, takich jak wysokie ceny nieruchomości czy wciąż ograniczona dostępność kredytów hipotecznych. Wskazują, że wyraźne ożywienie sprzedaży sięgające 15–20% może nastąpić dopiero po łącznej redukcji stóp o 100–150 punktów bazowych.
Majowa obniżka stóp procentowych nie jest lekarstwem na wszystkie bolączki rynku mieszkaniowego, ale niewątpliwie stanowi pierwszy, długo oczekiwany impuls. Obserwowane w maju wzmożone zainteresowanie mieszkaniami widoczne w danych Otodom, to sygnał, że klienci kredytowi wracają do gry. Jeśli pojawią się kolejne decyzje wspierające popyt, również te poza polityką pieniężną, możemy wejść w etap stopniowego odbudowywania się ich aktywności zakupowej - ocenia Katarzyna Kuniewicz.
Potwierdzają to też wyniki najnowszego Barometru Cen Mieszkań, przygotowanego przez portal Tabelaofert.pl. W maju sprzedaż nowych mieszkań na 10 największych rynkach w Polsce wzrosła o 8,4% w porównaniu do kwietnia, ale wciąż była niższa niż w marcu. Analiza cenników pokazuje, że w maju więcej deweloperów obniżyło ceny swoich mieszkań (5,5%) niż je podniosło (3,3%). To najniższy odsetek podwyżek od roku.
Nowe wyzwania dla deweloperów
Przed deweloperami stają nowe wyzwania. Klienci oczekują więcej i mają ku temu podstawy. Chcą lepszej jakości za rozsądną cenę, funkcjonalnych projektów, dostosowanych do realnych potrzeb, transparentności i uczciwej komunikacji. Jednym z głównych oczekiwań nabywców jest też elastyczność cenowa, bo mimo poprawy zdolności kredytowej, wciąż znaczący odsetek klientów boryka się z barierami finansowymi.
Klienci oczekują zatem zatrzymania wzrostu cen lub nawet ich spadku, co wymaga od deweloperów nowego podejścia do marżowania projektów. Potrzebne jest też dopasowanie oferty - większa gotowość do zakupu musi spotkać się z odpowiednią podażą, szczególnie w segmentach najbardziej poszukiwanych. A w obliczu oczekiwań cenowych klientów deweloperzy muszą znaleźć rozwiązania utrzymujące wysoką jakość przy kontrolowanych kosztach - dodaje Jan Augustynowski z InvestMap.Agency.
Potrzebujesz wsparcia w marketingu nieruchomości? Skontaktuj się z InvestMap.Agency - to doświadczony zespół od lat zawodowo zajmujący się rynkiem mieszkaniowym, który pomoże Ci skutecznie i kompleksowo promować Twoje projekty na dynamicznie zmieniającym się rynku deweloperskim – opracuje, a następnie wdroży i zrealizuje wielokanałową strategię komunikacyjną. Odezwij się do nas!
Konrad Jeleń - Sales Manager Investmap.pl, konrad.jelen@investmap.pl, 531-433-077