Sprzedający mieszkania idą na coraz większe ustępstwa

Kajtman

Zdolności nabywcze popytu na mieszkania kurczą się. Potwierdzają to dane z rynku kredytowego – średnia wartość kredytu spada. Rynek zmierza do równowagi więc do niższego popytu dostosować się musi podaż. Jako pierwsi zareagowali deweloperzy obniżając ceny lub rozpoczynając tańsze inwestycje. Rynek wtórny reaguje z opóźnieniem.


Mniejszą zmienność cen mieszkań z rynku wtórnego można nazwać prawidłowością rynkową. Sprzedający to duża populacja pojedynczych podmiotów działających w sposób niezależny od siebie. Zdecydowana większość z nich dysponuje jedną nieruchomością wystawioną na sprzedaż. W takiej sytuacji znacznie trudniej pogodzić się z obniżką ceny ofertowej. Jedynie w przypadku dążenia do szybkiej finalizacji transakcji sprzedający bez zbędnej zwłoki idą na ustępstwa cenowe, gdyż chcą szybko odzyskać zamrożony w nieruchomości kapitał.


Analitycy firmy Emmerson S.A. porównali ceny ofertowe i transakcyjne charakteryzujące mieszkania z rynku wtórnego. Średnie różnice pomiędzy całkowitymi cenami wyjściowymi oraz ich ostatecznymi poziomami wyznaczono w oparciu o dane z pięciu głównych rynków mieszkaniowych w kraju - Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska. W celu uzyskania miarodajnych wyników, porównano analogiczne okresy trzech ostatnich lat.


Analiza transakcji prowadzi do wniosku, że sprzedający są obecnie znacznie bardziej elastyczni pod względem ceny. Mając świadomość swojej przewagi osoby poszukujące mieszkania starają się ją wykorzystać w trakcie negocjacji cenowych. W takiej sytuacji sprzedający zmuszeni są ograniczać swoje oczekiwania finansowe. W  wakacje 2010 r. średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosiła około 14 tys. zł. W ciągu roku wzrosła ona nieznacznie – do 15 tys. zł, gdyż wielu sprzedających tkwiło w przekonaniu, że większe obniżki nie są potrzebne i prędzej czy później uda im się znaleźć nabywcę przy ustalonej przez siebie cenie. Podczas tegorocznych wakacji negocjacje cenowe pozwoliły kupujących osiągnąć średni upust w wysokości około 25-26 tys. zł. Szczegółowe wyliczenia zaprezentowano w poniższej tabeli.

 

Średnia różnica między ceną transakcyjną a ofertową mieszkań na rynku wtórnym (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku)

2010


07/2010



08/2010



14 050 zł



13 764


2011


07/2011



08/2011



15 123 zł



15 036 zł


2012


07/2012



08/2012



25 120 zł



25 982 zł


Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych firmy Emmerson S.A.

 

 

Emmerson S.A.