Analiza ekspertów Cushman & Wakefield w Polsce za pierwsze półrocze 2026 roku wskazuje, że Warszawa i miasta regionalne funkcjonują dziś w odmiennych realiach. W stolicy charakter aktywności firm jest coraz silniej kształtowany przez duży popyt i ograniczony wybór najlepszych powierzchni, podczas gdy w regionach większa dostępność daje przedsiębiorstwom większą swobodę relokacji.
Warszawa pozostaje zdecydowanie największym i najbardziej aktywnym rynkiem biurowym w Polsce.
W pierwszym półroczu 2026 roku całkowity popyt osiągnął 416 600 mkw., co oznacza wzrost o 38% rok do roku. Jednocześnie struktura transakcji pokazuje, że duże firmy często decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach. Wśród 29 transakcji o powierzchni przekraczającej 3000 mkw., zawartych w I półroczu 2026 roku, 12 stanowiły nowe umowy, a 17 renegocjacje. W przypadku transakcji przekraczających 5000 mkw. przewaga renegocjacji jest jeszcze większa – odnotowano 3 nowe umowy i 7 renegocjacji.
Można wnioskować, że istotnym czynnikiem skłaniającym firmy do pozostania w dotychczasowej lokalizacji jest nie tylko wygoda czy bardziej oszczędne podejście do budżetu, ale także wspomniana wcześniej ograniczona dostępność najlepszych powierzchni biurowych. Jednocześnie obserwowane są również nowe transakcje o bardzo dużej skali realizowane w najbardziej prestiżowych lokalizacjach biurowych miasta, takich jak granica Woli i Śródmieścia, ze szczególnym uwzględnieniem Ronda Daszyńskiego. Potwierdzeniem tego trendu są m.in. przednajem 20 000 mkw. przez PwC w Afi Tower, zawarty w trzecim kwartale 2026 roku, oraz podpisana w drugim kwartale 2026 roku umowa najmu firmy Visa w The Bridge, obejmująca ok. 17 300 mkw.
Najważniejsze dane rynkowe w Warszawie:
• W I połowie 2026 roku całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie osiągnął 416 600 mkw., co oznacza wzrost o 38% r/r.
• Renegocjacje odpowiadały za 48% całkowitego popytu w stolicy.
• Przedłużenia umów zdominowały segment dużych transakcji przekraczających 3000 mkw.
• W segmencie małych biur, poniżej 1000 mkw., przeważały nowe umowy najmu.
W regionach większa elastyczność i więcej relokacji
Na rynkach regionalnych sytuacja wygląda odmiennie. Większa dostępność powierzchni oraz szerszy wybór lokalizacji sprawiają, że firmy częściej decydują się na zmianę biura lub powiększenie zajmowanej powierzchni na korzystniejszych warunkach. Nie oznacza to, że przedsiębiorstwa poza Warszawą są bardziej skłonne do ponoszenia kosztów, lecz to, że lokalne warunki rynkowe dają im większą swobodę działania.
Wielkość transakcji zawieranych przez najemców na rynkach regionalnych również jest znacząca – przykładowo największą transakcją zawartą w pierwszej połowie 2026 roku poza Warszawą była nowa umowa najmu podpisana przez Brown Brothers Harriman w nowo oddanym krakowskim biurowcu Wita C, obejmująca 13 300 mkw. powierzchni.
Najważniejsze dane rynkowe w regionach:
• Na rynkach regionalnych udział nowych umów wyniósł 47%, przewyższając renegocjacje na poziomie 41%.
• Udział ekspansji osiągnął 10% całkowitego popytu.
• Dla porównania, w Warszawie ekspansje odpowiadały za 5% aktywności najemców.
Powrót do biur zwiększa znaczenie jakości lokalizacji
Wśród najemców z najwyższym potencjałem ekspansji na rynku biurowym znajdują się firmy z sektora farmaceutycznego i medycznego, technologicznego, obronnego oraz instytucje publiczne. Coraz częściej biuro postrzegane jest nie tylko jako miejsce pracy, ale także narzędzie wspierające współpracę, budowanie kultury organizacyjnej oraz pozyskiwanie talentów.
– Biuro ponownie zyskuje na znaczeniu jako miejsce współpracy, budowania kultury organizacyjnej i przyciągania pracowników. Firmy nie wracają jednak do rozwiązań sprzed pandemii. Poszukują przestrzeni efektywnych, elastycznych i dobrze skomunikowanych, które uzasadniają przyjazd pracowników do siedziby – mówi Piotr Capiga, Senior Leasing and Business Development Manager, Cushman & Wakefield.
Równocześnie firmy planujące rozwój muszą uwzględniać coraz bardziej ograniczoną dostępność najlepszych powierzchni. Dotyczy to nie tylko Warszawy, ale również wybranych miast regionalnych.
• Wskaźnik pustostanów w Warszawie spadł do 8,5% (-2,3 p.p. r/r).
• W Poznaniu obniżył się do 11,5% (-3,3 p.p. r/r).
• W Trójmieście zmniejszył się do 10,4% (-2,3 p.p. r/r).
Prognozy wskazują, że w 2027 roku do użytku trafi jedynie 100-120 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej w skali kraju.
– W dobie trendu flight to quality biuro pozostaje kluczowym elementem przyciągania talentów, jednak jego utrzymanie wymaga efektywnego zaplanowania i gospodarowania przestrzenią. Rosnące stawki czynszów premium stawiają przed firmami wyzwanie dokładnego budżetowania. Stawki premium w centrum Warszawy wzrosły od początku roku o średnio 0,5 EUR/mkw., osiągając poziom 24,00-29,00 EUR/mkw./miesiąc. Wzrosty stawek odnotowano również na rynkach regionalnych, m.in. w Krakowie i Katowicach, choć w regionach koszty najmu powierzchni biurowych pozostają wyraźnie niższe i wynoszą 14,00-18,00 EUR/mkw./miesiąc. – dodaje Adam Schroeder, Associate, Head of Leasing & Business Development, Office Agency, Cushman & Wakefield.