[Polska] Dobre prognozy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

W pierwszej połowie tego roku polscy inwestorzy byli najaktywniejsi od początku istnienia rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w naszym kraju, stając się trzecią siłą za funduszami z Niemiec i Stanów Zjednoczonych. Zgodnie z najnowszym raportem „Marketbeat Polska – Jesień 2013”, przygotowanym przez firmę doradczą Cushman & Wakefield, rynek inwestycyjny zdominowały nieruchomości biurowe. Na koniec drugiego kwartału 2013 r. zasoby biurowe stolicy przekroczyły 4 mln mkw. Rynek handlowy czeka z kolei na wielkie otwarcia nowych obiektów w drugiej połowie roku. Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych pozostaje stabilna.

„Aktywność we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych utrzymuje się na wysokim poziomie pomimo wkraczania rynku w nowy cykl, a prognozowane ożywienie gospodarcze w Polsce będzie stopniowo przekładać się na wzrost aktywności najemców. Ze względu na płynność i atrakcyjny poziom cen w porównaniu z wieloma innymi najważniejszymi miastami europejskimi rynek inwestycyjny w Warszawie przyciąga coraz więcej inwestorów” – mówi Charles Taylor, Partner Zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

Na koniec czerwca 2013 r. wartość zawartych i sfinalizowanych transakcji na rynku inwestycyjnym wyniosła 1,09 mld EUR i była o ok. 16% wyższa, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Tak jak w latach ubiegłych największy, prawie 50-procentowy, udział w ogólnym wolumenie transakcji przypadł inwestorom niemieckim i amerykańskim. Największą transakcją w pierwszej połowie roku była sprzedaż budynków biurowych New City oraz NC2 przez spółkę ECI za 127 mln EUR funduszowi Hines Global REIT.

Ok. 60% ogólnej wartości transakcji przypadło na nieruchomości biurowe. Pierwsze półrocze zamknęło się w tym sektorze wynikiem 660 mln EUR i była to najwyższa odnotowana wartość od 2007 r. Tak wysoki wolumen był efektem nie tylko silnego popytu na dobre biurowce, ale również wysokiej podaży atrakcyjnych nieruchomości. Na rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 247 mln EUR, tj. o prawie połowę mniejszej, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Spadek ten nie był jednak wynikiem osłabienia popytu, ale przedłużających się negocjacji i formalności związanych z podpisywaniem ostatecznych umów sprzedaży. Wartość transakcji w sektorze magazynowym wyniosła ok. 173 mln EUR. Większość tej sumy przypadła na sprzedaż 50% udziałów w portfelu parków Prologis na rzecz norweskiego państwowego funduszu majątkowego Norges Bank Investment Management.

„Polskie podmioty, nabywając nieruchomości o łącznej wartości ok. 192 mln EUR, zdobyły rekordowy, ponad 17-procentowy udział w rynku, zostając trzecią co do wielkości grupą kupujących. Silniejsza pozycja lokalnych inwestorów powinna pozytywnie wpłynąć na stabilność naszego rynku i generować dodatkowy impuls popytowy wśród jego pozostałych uczestników. Jednak trzeba zaznaczyć, że w pierwszej połowie roku wszyscy inwestorzy byli bardzo aktywni. Kolejne miesiące mogą być równie udane. Świadczy o tym duża liczba umów podpisanych w III kw. br. oraz umów przedwstępnych, o łącznej wartości ok. 1,2 mld EUR. Duży popyt oraz wysoka podaż nowych nieruchomości oczekiwana w latach 2014-2015 powinny przyczynić się do wysokiego wolumenu obrotów na polskim rynku inwestycyjnym również w kolejnych latach” – mówi Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

W stolicy w pierwszej połowie 2013 r. deweloperzy wybudowali ponad 152.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, dzięki czemu jej całkowita ilość w stolicy przekroczyła 4 mln mkw. wobec 6.428.370 mkw. łącznie we wszystkich głównych miastach w Polsce (razem z Warszawą). Największym oddanym budynkiem w I połowie roku była Konstruktorska Business Center (48.300 mkw., HB Reavis). Do końca 2015 r. na rynek dostarczonych będzie ok. 500.000 mkw. Wolumen transakcji najmu w Warszawie wzrósł o ponad 12% w porównaniu z pierwszym półroczem ubiegłego roku do poziomu 333.900 mkw. Renegocjacje stanowiły 31% całkowitego popytu brutto. Największą transakcją w I poł. roku był wynajem przez Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych, Wyrobów Medycznych i Produktów Biobójczych powierzchni w kompleksie Ochota Office Park (13.000 mkw.). Wielkość absorpcji wyniosła ponad 70.500 mkw. powierzchni biurowej i był to wynik aż o 19,5% lepszy, niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Wskaźnik pustostanów wzrósł do 10,50%. W Warszawie najwyższe czynsze wynoszą 25,5 EUR/mkw./miesiąc, a w nowoczesnych budynkach poza centrum nie spadają poniżej 13,5 EUR/mkw./miesiąc.

Pod względem udziału w całkowitym wolumenie transakcji najmu w Polsce w pierwszej połowie roku za Warszawą na kolejnych miejscach znalazły się Kraków (11%) i Wrocław (10%). W niemal wszystkich głównych lokalizacjach w Polsce wzrosła ilość pustostanów. Wyjątek stanowi Kraków, gdzie utrzymująca się niska podaż spowodowała spadek tego wskaźnika o 1,2 p.p. w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Najwięcej powierzchni w miastach regionalnych w pierwszej połowie roku przybyło w Trójmieście (51 tys. mkw.). We Wrocławiu ważnym wydarzeniem było oddanie do użytku 28 tys. mkw. powierzchni w budynku Sky Tower, z których prawie 12 tys. mkw. zajęły spółki z grupy Getin. Stawki bazowe dla najlepszych lokalizacji nie zmieniły się i wynoszą od 13 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi do 16 EUR/mkw./miesiąc we Wrocławiu i Poznaniu.

„Na zwiększoną aktywność na rynku najmu wpływ ma poszukiwanie przez najemców sposobów redukcji kosztów operacyjnych oraz wygasanie umów zawartych w latach 2007-2008. Niedługo w stolicy powstaną nowe budynki wysokościowe, takie jak wieża w kompleksie Warsaw Spire firmy Ghelamco (ok. 60.000 mkw.) czy biurowiec Q22 spółki Echo Investment (ok. 50.000 mkw.). Ponieważ podaż powierzchni biurowej w Warszawie rośnie znacznie szybciej, niż jej absorpcja, zwiększa się ilość pustostanów, a to powoduje wzrost presji na stawki czynszowe. W stolicy obserwujemy też, że najemcy częściej podpisują umowy na tańsze lokalizacje poza centrum miasta” – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

W pierwszej połowie 2013 r. w Polsce oddano do użytku blisko 200.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, dzięki czemu zasoby krajowe wyniosły na koniec czerwca 11,2 mln mkw. Największym ukończonym obiektem była Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 67.000 mkw. – połączenie centrum i parku handlowego. Stawki czynszowe nadal są zróżnicowane i zależą od miasta oraz konkretnego obiektu. Duże wahania występują również między stawkami umownymi i efektywnymi. Rekordowe czynsze notowane są w najlepszych warszawskich centrach handlowych – 75–85 EUR/mkw./miesiąc.

Poza galeriami, wśród nieruchomości handlowych w Polsce silnie rozwija się sektor parków handlowych, w którym prężnie działa kilkanaście firm deweloperskich. Trwa również dynamiczna ekspansja sieci dyskontowych, które podnoszą standard sklepów i wkraczają do galerii handlowych oraz centrów miast. Z kolei sieci hipermarketów modyfikują swoje strategie, podążając w kierunku zmniejszania powierzchni sklepów na rzecz ich większego zagęszczenia. Na głównych ulicach handlowym największe zmiany zaobserwujemy prawdopodobnie dopiero po oddaniu II linii metra w Warszawie i remoncie ul. 3 Maja w Katowicach. Sytuacja na rynku centrów wyprzedażowych pozostaje stabilna.

„Tegoroczna główna fala podaży (ponad 80%) spodziewana jest w drugiej połowie roku, kiedy zostanie ukończone blisko 450.000 mkw. powierzchni, między innymi w Galerii Katowickiej i Poznań City Center. Analiza projektów w przygotowaniu pozwala jednak prognozować niewielki spadek rocznej podaży powierzchni handlowej w kolejnych dwóch latach. Obecna struktura popytu sprawia, że okresy komercjalizacji nowych obiektów znacząco się wydłużają. Popyt jest generowany przede wszystkim przez największe sieci niespożywcze poszukujące atrakcyjnych lokalizacji i korzystnych warunków najmu. Mniejsze podmioty rozwijają się z dużą ostrożnością. Wydarzeniem na rynku w zakresie popytu było otwarcie sklepu Louis Vuitton oraz wejście nowego operatora sportowego, sieci Sports Direct” – mówi Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

Na koniec czerwca 2013 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 7.678.000 mkw. Rynek skupia się wokół Warszawy (ok. 36% całkowitych zasobów kraju), ale jej udział systematycznie spada. Powierzchnia na pozostałych rynkach, z których największe to Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna oraz Wrocław, wynosi łącznie ok. 4.950.000 mkw. W pierwszej połowie roku aktywność budowlana w sektorze magazynowym zmalała. Do użytku oddano jedynie ok. 148.000 mkw.

W pierwszym półroczu 2013 r. wynajęto łącznie 868.000 mkw. powierzchni magazynowej, z czego ok. 500.000 mkw. w II kwartale. Stanowi to znaczny wzrost w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku, kiedy wynajęto ok. 660.000 mkw. Największą transakcją była umowa na 50 tys. mkw.  podpisana przez sieć Castorama w Panattoni Park Stryków. Wśród najemców najaktywniejsi byli operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne (37%). Rośnie popyt ze strony sektora sprzedaży internetowej (e-commerce). Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Najwyższe odnotowuje się w strefie miejskiej Warszawy (4,5–5,8 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej oraz na przedmieściach stolicy (2,4–4 EUR/mkw./miesiąc).