[Polska] Wpływ koronawirusa na rynek nieruchomości – wywiad z Danielem Bieniasem, dyrektorem zarządzającym CBRE

Polska to największy rynek w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem wartości transakcji inwestycyjnych. Tylko w 2019 roku ich wartość przekroczyła 7,7 mld euro. Nasz kraj przyciąga inwestorów z różnych stron świata, w tym m.in. Europy, Afryki, Azji i Pacyfiku. Należy się spodziewać, że ich zainteresowanie Polską nie osłabnie. Może się za to zmniejszyć wartość transakcji ze względu na panującą epidemię koronawirusa, bo decyzje o inwestycjach mogą być odkładane przez inwestorów, którzy czekają na moment, w którym będzie większa jasność co do wpływu epidemii na gospodarkę i rynek nieruchomości.

Wiele też zależy od tego, jak będzie się rozprzestrzeniała epidemia, jednak Polska jako kraj pozostanie w Europie ważnym kierunkiem dla inwestorów, którzy będą szukali miejsca do alokacji swoich zasobów, gdy sytuacja się ustabilizuje. 

W 2019 roku inwestorzy z Azji znaleźli się w pierwszej ósemce najaktywniejszych na naszym rynku pod względem zainwestowanego kapitału. Obecnie, w przypadku inwestorów z całego świata, w tym azjatyckich, podróże międzynarodowe i krajowe są poważnie ograniczone. To nie wpłynie na te umowy inwestycyjne, które były już w zaawansowanym stadium, ale umowy, które należy jeszcze ustrukturyzować i gdzie wymagane są wizyty, są zazwyczaj odraczane. Dotyczy to zarówno inwestorów krajowych, jak i międzynarodowych. Prawdopodobnie przepływ transakcji będzie w większym stopniu zależny od inwestorów już obecnych na polskim rynku, ponieważ znają oni lepiej lokalne warunki. Gdy sytuacja się ustabilizuje, kapitał międzynarodowy, w tym kapitał z Azji, prawdopodobnie odnotuje silne odbicie, ponieważ długoterminowe czynniki napędzające strategie inwestycyjne pozostaną nienaruszone.

Rzeczywiście epidemia koronawirusa to dla wielu firm egzamin z pracy zdalnej. Z ostatnich prognoz firmy Gartner wynika, że nawet co trzeci zdalny pracownik nie wróci już na pełen wymiar pracy do biura. Należy jednak podkreślić, że koronawirus przyspieszył tylko coś, co i tak czekało rynek pracy.

Z naszego ostatniego badania, przeprowadzonego wspólnie z Grafton Recruitments, wynika, że zdecydowana większość polskich pracowników liczy na możliwość pracy zdalnej przez co najmniej jeden dzień w tygodniu (86%) – 28% z nas wystarczyłby jeden dzień pracy poza biurem, 31% liczy na dwa dni, 14% chętnie pracowałoby zdalnie przez trzy dni, a rekordziści (13%) chcieliby wpadać do biura tylko raz w tygodniu. Co więcej, aż 51% pracowników przyznaje, że możliwość pracy zdalnej wpływa na ich efektywność. Zatem koronawirus tylko wzmocnił trend, który i tak stałby się normalnością. To wcale jednak nie znaczy, że biura przestaną być potrzebne. Pracownicy zyskają swobodę wyboru miejsca pracy, ale nadal to w biurze będą spotykali się z innymi pracownikami i klientami. To właśnie aspekt społeczny jest najważniejszy. Myślę, że epidemia koronawirusa, która zamknęła nas w domach, pokazała wszystkim wyraźnie jako bardzo potrzebujemy kontaktu z drugim człowiekiem. Kontakty interpersonalne w miejscu pracy są bardzo istotne, a żeby były możliwe, kluczowe jest biuro. 

W obecnej sytuacji branża logistyczna jest jedną z tych, która nie odczuwa tak silnie skutków panującej epidemii koronawirusa. Rosnące zainteresowanie zakupami online, w szczególności artykułów spożywczych i elektroniki, oznacza niesłabnące zapotrzebowanie na centra logistyczne i magazyny. Co prawda, możliwe jest spowolnienie w drugim i trzecim kwartale tego roku, w związku z trudnościami w łańcuchu dostaw. To znowu wygeneruje silne dodatkowe zapotrzebowanie na chłodnie dla artykułów spożywczych i produktów farmaceutycznych. 

W ostatnim czasie, budynki wielorodzinne (mieszkania na wynajem) stały się ważnym trendem na polskim rynku. Oczekujemy, że sektor ten znacznie wzrośnie w kolejnych latach i stanie się jedną z największych, jeśli nie największą, klasą aktywów w ciągu najbliższych 5-10 lat. Jest to spowodowane kombinacją przystępności cenowej i czynników demograficznych.

Warto też zwrócić uwagę, że koronawirus wpłynie na sposób zawierania umów najmu. W najbliższym czasie będą preferowane te krótkoterminowe i elastyczne. Trudno jednak przewidzieć co będzie dalej. Inwestorzy nadal będą preferowali bezpieczne, długoterminowe umowy najmu, podczas gdy najemcy mogą preferować opcje krótkoterminowe.

Handel tradycyjny odczuł skutki panującej epidemii koronawirusa, bo zamknięcie sklepów i centrów handlowych było jedną z pierwszych decyzji. To oczywiście będzie miało swoje konsekwencje dla wydajności centrów handlowych i najemców, a tym samym całej branży i pracowników.  

Najemcy będą oczekiwali tymczasowych obniżek opłat, które zgodnie z założeniami Tarczy Antykryzysowej mają sięgnąć nawet 90%. Negatywny efekt koronawirusa dla sektora jest łagodzony przez rozwój sektora e-commerce, choć oczywiście nie zastąpi to obrotu generowanego w tradycyjny sposób. Na pewno należy się spodziewać wzrostu znaczenia handlu elektronicznego. Ten trend odnotujemy na całym świecie, w tym również w Polsce, gdzie rozwój usług online i ich znaczenie dla gospodarki, znacznie wzrosną.  

Tylko w ostatnim czasie zamknęliśmy transakcję sprzedaży biurowca Moniuszki 1A w centralnym obszarze biznesowym w Warszawie, doradzaliśmy firmie Skanska przy sprzedaży biurowca Generation Park Z przy Rondzie Daszyńskiego, a firma Karimpol zatrudniła nas do skomercjalizowania Skylinera. To pokazuje, że rynek nadal żyje i zawierane są kolejne duże transakcje. Bez wątpienia, zarówno najemcy, jak i inwestorzy są teraz bardziej ostrożni i czekają na stabilniejszą sytuację, żeby móc podejmować decyzje. 

Sektor magazynowy i biurowy zamkną kwartał z solidnym wynikiem. Oba te sektory miały świetny początek roku, ponadto cały czas są w toku prace, które zostały zainicjowane jeszcze w zeszłym roku. W nieco innej sytuacji jest sektor handlowy, który może zanotować lekki spadek. Warto jednak pamiętać, że przez niemal dwa i pół miesiąca pierwszego kwartału branża funkcjonowała w Polsce normalnie. Najtrudniejszym wyzwaniem dla gospodarki może być drugi kwartał 2020 roku, kiedy zobaczymy rzeczywisty wpływ koronawirusa. Zakładając, że wpływ epidemii uda się opanować do połowy roku, możemy spodziewać się odbicia w drugiej połowie 2020 roku.