Zaproponowany przez rządzących program "Pierwsze klucze" ma wspierać osoby, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Jego obecna konstrukcja budzi jednak liczne wątpliwości. Jak tłumaczą eksperci, ograniczenie wsparcia do rynku wtórnego, wprowadzenie sztywnych limitów cenowych oraz potencjalne skutki uboczne, takie jak wzrost cen nieruchomości, sprawiają, że konieczna jest dalsza analiza i ewentualna modyfikacja założeń programu, aby skutecznie wspierał on rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, prezentując nową strategię mieszkalnictwa, tłumaczyło, że specyfika polskiego rynku mieszkaniowego sprawia, iż nadal wiele osób zainteresowanych jest kupowaniem mieszkań lub domów jednorodzinnych na własność, ale ze względu na wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, grupa ta jest obecnie mocno ograniczona.
- Nie chcemy zostawić „na lodzie” tych, którzy ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów są na granicy zdolności kredytowej. Zdecydowaliśmy się jednak tak zaadresować nasz program, by mogli z niego skorzystać najbardziej potrzebujący. Aby było to możliwe, wprowadziliśmy szereg zabezpieczeń, które wykluczą wszelkie nadużycia – wyjaśniał szef resortu Krzysztof Paszyk.
Program wsparcia zakupu mieszkań lub domów na własność – „Pierwsze klucze” – ma być dostępny wyłącznie dla osób, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu. Będą one musiały też spełnić określone ustawą kryteria dochodowe. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z mieszkaniem czy domem, założenia programu wykluczają kupno nieruchomości na rynku pierwotnym.
Aby skorzystać z programu kupowane mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. Zakup od deweloperów lub tzw. flipperów będzie więc niemożliwy. W przypadku domów jednorodzinnych, program „Pierwsze klucze” może też posłużyć do wsparcia finansowania budowy domu systemem gospodarczym.
Wprowadzony ma zostać limit ceny metra kwadratowego – do 10 tys. złotych, a w przypadku największych miast w naszym kraju, czyli Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia - do 11 tys. złotych. Jak zapowiadają przedstawiciele ministerstwa odpowiedzialnego za program, gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego.
"Pierwsze klucze", czyli więcej szkody niż pożytku?
Następca zapowiadanego w zeszłym roku "Kredytu na start", z którego rząd ostatecznie się wycofał, budzi jednak liczne kontrowersje i wywołuje mieszane reakcje wśród ekspertów branży nieruchomości.
– Tego typu programy mieszkaniowe często przynoszą więcej szkody niż pożytku. Rynek mieszkaniowy najlepiej reguluje się sam, a interwencja państwa często prowadzi do jego rozregulowania. Dopłaty, zwłaszcza z limitami, mogą wywołać wzrost cen w sektorze tanich mieszkań, co ostatecznie uderzy w osoby, które miały z nich skorzystać. Nowy program może i brzmi obiecująco, ale obawiam się, że w rzeczywistości przyniesie więcej negatywnych skutków niż korzyści. Zamiast interwencji państwa, potrzebujemy realnych działań, które pobudzą rynek i uczynią mieszkania bardziej dostępnymi dla wszystkich – komentuje Jan Augustynowski, założyciel i prezes Investmap.Agency.
Podobne obawy wyraża wielu specjalistów rynku nieruchomości. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej, zwraca uwagę, że dopłaty do kredytów na zakup mieszkań na rynku wtórnym mogą prowadzić do wzrostu cen, zamiast zwiększać dostępność mieszkań. Jej zdaniem, takie działania zwiększają stronę popytową zamiast podażowej, co może skutkować podwyżkami cen nieruchomości. Agnieszka Mikulska z CBRE zauważa z kolei, że ograniczenie programu do rynku wtórnego nie wpłynie na zwiększenie zasobu mieszkaniowego w Polsce, ponieważ operuje się jedynie na istniejących lokalach.
- Ten wymóg niesie ze sobą zarówno korzyści, jak i ograniczenia. Z jednej strony zmniejsza ryzyko spekulacji, zapobiegając natychmiastowej odsprzedaży mieszkań nabytych w celach czysto zarobkowych. Z drugiej jednak strony zawęża pulę dostępnych nieruchomości, eliminując z programu wsparcia nowo wybudowane lokale. Jest to istotne, ponieważ w Polsce w latach 2020-2024 oddano do użytkowania ponad milion mieszkań i domów, które ze względu na warunek minimalnego pięcioletniego okresu od ukończenia budowy nie będą mogły zostać zakupione z dofinansowaniem – komentuje Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego, Otodom.
Jak wskazują dane Otodom, w 2024 roku łącznie w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu dostępnych było 142 tys. ofert sprzedaży mieszkań wybudowanych w 2020 roku lub wcześniej. Stanowiły one 30% wszystkich ogłoszeń w tej kategorii. Sytuacja różni się jednak w zależności od lokalizacji. Największy wybór takich nieruchomości czeka na mieszkańców Warszawy, gdzie aż 55% ogłoszeń sprzedaży w 2024 r. to mieszkania starsze niż pięcioletnie. Z kolei w stolicy Wielkopolski, gdzie tego typu mieszkań jest najmniej, potencjalni kupujący musieliby wybierać spośród zaledwie 13% poznańskich ogłoszeń.
Destabilizacja rynku i ograniczona oferta w największych miastach
Eksperci ostrzegają, że program "Pierwsze klucze" może prowadzić do destabilizacji rynku wtórnego i podbić wartość starszych mieszkań, co niekoniecznie będzie korzystne dla konsumentów. Istnieje ryzyko, że ceny na rynku wtórnym zrównają się z cenami na rynku pierwotnym. Znawcy branży i analitycy rynkowi wyrażają też wątpliwości co do skuteczności programu w zwiększaniu dostępności mieszkań, szczególnie w większych miastach, gdzie rynek wtórny jest drogi i mało dostępny. I ostrzegają, że bez długofalowych działań problem pozostanie.
- Rozwiązania mieszkaniowe nie powinny być fragmentaryczne, lecz kompleksowe i długofalowe. Należy skupić się na długoterminowych działaniach pro-podażowych oraz takich, które w znaczący sposób obniżą koszty finansowania. Mowa tu nie o finansowaniu poprzez sztuczne generowanie produktów typu 2% czy 0%, ale np. o długoterminowym myśleniu o obniżeniu stóp procentowych. Wysokie stopy oraz ponad dwukrotnie wyższe marże banków niż w Unii Europejskiej ograniczają zdolność kredytową potencjalnych nabywców – mówi Agnieszka Widłak-Lindsay, Prezes PZFD Kraków, cytowana na portalu Infor.pl.
Wyzwaniem dla kupujących może okazać się zwłaszcza zapowiadany limit cenowy za metr kwadratowy w największych metropoliach w naszym kraju. Jedynie w Gdańsku odsetek mieszkań w tym wieku wystawionych na sprzedaż za cenę za metr kwadratowy nie większą niż 11 tys. zł jest dwucyfrowy i wynosi około 19%. W pozostałych miastach jest ich zdecydowanie mniej, bo łącznie niecałe 3%.
- Warto zauważyć, że w ostatnim czasie tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym przewyższało dynamikę podwyżek w segmencie deweloperskim. W czwartym kwartale 2024 roku. wzrost cen nieruchomości z drugiej ręki osiągnął 8,8% r/r, podczas gdy w przypadku nowych lokali było to 7,6% r/r. Co istotne, mieszkania z rynku wtórnego nie zawsze stanowią tańszą opcję – np. w Warszawie ich średnia cena za mkw. w 2024 r. wyniosła 18,5 tys. zł, a w Krakowie 16,4 tys. zł, co oznacza, że są droższe niż w przypadku ofert deweloperskich – dodaje Milena Chełchowska z Otodom.
Gdyby program mieszkaniowy z zapowiadanym limitem został wprowadzony dziś, największe wyzwanie miałyby osoby zainteresowane nabyciem lokali w Krakowie. W stolicy Małopolski odsetek mieszkań spełniających kryterium wieku i ceny do 11 tys. zł/mkw. wynosi 0,7%. Niewiele większy wybór mieliby kupujący w Warszawie, gdzie stanowią one zaledwie 1% dostępnej oferty. We Wrocławiu potencjalni nabywcy mogliby wybierać spośród ok. 4,5% tamtejszych ogłoszeń, a w Poznaniu z największej na tle innych miast puli, wynoszącej 6%.