Rok 2025 na polskim rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych przyniósł wyraźną stabilizację po okresie intensywnego wzrostu. Jednocześnie zaobserwowano bardziej selektywne podejście najemców do ekspansji i relokacji oraz większą ostrożność deweloperów przy podejmowaniu decyzji o rozpoczynaniu nowych inwestycji
• W pierwszym kwartale całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej przekroczyły próg 35 mln mkw., a w trzecim kwartale wzrosły już powyżej 36 mln metrów kwadratowych
• Do końca 2025 roku mogą zbliżyć się do poziomu 37 mln mkw. lub nawet nieznacznie go przekroczyć
• Przy założeniu, że w najbliższych dwóch latach rynek będzie się rozwijał w tempie ok. 7-7,5 proc. rocznie, jego zasoby mogą zwiększyć się do ponad 40 mln mkw. już w 2027 roku
Stabilizacja rynku
Pomimo większej ostrożności deweloperów aktywność budowlana pozostaje na stabilnym poziomie. W ostatniej dekadzie kwartalne wolumeny powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie oscylowały w granicach 1,5-1,8 mln mkw., a według prognoz dotychczasowa dynamika wzrostu utrzyma się również w 2026 roku, przekładając się na ok. 2 mln mkw. nowej podaży. To ponad dwukrotnie mniej niż w rekordowym roku 2022, w którym na rynek trafiło 4,4 mln mkw., ale wciąż stanowi solidny i zdrowy poziom, dostosowany do obecnych realiów popytowych oraz kosztowych.
Dominacja głównych regionów
Warto podkreślić, że rok 2025 był kolejnym okresem silnej koncentracji geograficznej aktywności deweloperskiej. Aż ok. 80 proc. projektów będących w trakcie realizacji znajdowało się na sześciu największych rynkach regionalnych – głównie w województwach mazowieckim, pomorskim, śląskim i dolnośląskim. Jednocześnie sześć głównych regionów (mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie, wielkopolskie, pomorskie) odpowiadało za ponad 80 proc. nowej podaży w 2025 roku. Trend ten może się utrzymać również w 2026 roku, przede wszystkim ze względu na niesłabnące zainteresowanie najemców sześcioma głównymi rynkami, które w 2025 roku wygenerowały ponad 80 proc. całkowitego popytu.
Popyt i rola renegocjacji
Według prognoz aktywność najemców w całym 2025 roku może wynieść ok. 6 mln mkw., co będzie wynikiem zbliżonym do ubiegłorocznego. W strukturze popytu widoczne są jednak istotne zmiany – zwłaszcza systematyczny wzrost udziału renegocjacji, które mogą stanowić nawet 60 proc. wszystkich umów zawartych w tym roku. Do głównych czynników napędzających popyt nadal należą dalszy rozwój handlu internetowego, ekspansja logistyki ostatniej mili oraz kolejne inwestycje w infrastrukturę drogową, kolejową i portową. W 2026 roku możliwy jest nieznaczny wzrost wolumenu zawartych umów najmu do ok. 6,5 mln mkw.
Nowoczesne magazyny zyskują przewagę
Ze względu na ograniczoną nową podaż oraz stabilny popyt ze strony najemców wskaźnik pustostanów w 2026 roku prawdopodobnie utrzyma się na poziomie około 7-8 proc., choć w najbardziej pożądanych lokalizacjach możliwe są głębsze spadki współczynnika powierzchni niewynajętej. Rok 2026 może przynieść kontynuację trendu narastającej polaryzacji rynku. Nowoczesne obiekty, które spełniają wysokie standardy technologiczne, logistyczne oraz środowiskowe, będą utrzymywać wysokie wskaźniki obłożenia i stabilne stawki czynszów. Z kolei właściciele starszych magazynów, położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz charakteryzujących się niższym standardem i wyższym poziomem pustostanów, staną w obliczu rosnącej presji na obniżki czynszów lub konieczności oferowania bardziej rozbudowanych pakietów zachęt.
Autor: Jakub Kurek - Head of Industrial and Warehouse Department Newmark Polska.