W IV kwartale 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ogłoszeniach sprzedaży wciąż rosły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętnie były aż o 16% wyższe niż przed rokiem. Spadków niemal nie ma nawet w danych miesięcznych, czyli w porównaniu grudnia z listopadem. Warto jednak pamiętać, że aby sprzedający obniżył cenę w ogłoszeniu, to najpierw musiałoby minąć kilka miesięcy bezskutecznego czekania na nabywcę. W IV kwartale było więc na to jeszcze za wcześnie.
Bardzo trudno jednak przewidzieć czy spadki faktycznie się pojawią. Z jednej strony podwyżki stóp procentowych mogą hamować popyt i ściągać ceny w dół. Z kolei wzrost cen może wywołać zaostrzenie konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Jego rezultatem może być bowiem napływ dużej fali imigrantów. To mogłoby istotnie podnieść koszty najmu i w rezultacie przełożyłoby się na wzrost popytu inwestycyjnego na mieszkania.
Powiedzieć, że żyjemy w ciekawych czasach, to nie powiedzieć nic. Po latach rekordowo niskich stóp procentowych i niskiej inflacji (a nawet deflacji) nagle znaleźliśmy się w warunkach bardzo wysokich odczytów inflacyjnych oraz dynamicznych podwyżek stóp procentowych. Do tego dochodzą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń, czy ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy też program "Mieszkanie bez wkładu własnego". Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 r.
Wróćmy jednak jeszcze na chwilę do sytuacji z 2021 r. Rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16% r/r. Największe wzrosty, przekraczające 20% r/r, odnotowaliśmy w Białymstoku (25% r/r) i Sosnowcu (20%). Najsłabiej wyglądała sytuacja w Bydgoszczy (7,4% r/r) i Częstochowie (9,8% r/r).
W samym grudniu 2021 r. w porównaniu do listopada 2021 r. ceny spadły tylko w Bydgoszczy (-1,4%). W pozostałych stawki wciąż rosły.
Obecnie na rynku dominuje oczekiwanie
Prezentowane dane o cenach mieszkań to już jednak przeszłość. Obecnie trwa natomiast okres, który można nazwać oczekiwaniem. Ci, którzy rozważają zakup mieszkania czekają, aby sprawdzić jakie są ich dochody po wprowadzeniu zmian podatkowych związanych z Polskim Ładem. Inni chcą sprawdzić jak mocno wzrosną stopy procentowe. Kolejna grupa nie wie co robić, bo ich zdolność kredytowa spadła np. o 100 000 zł. Są też tacy, który zastanawiają się co dalej z cenami mieszkań.
Wojna na Ukrainie może podbić ceny mieszkań
Wpływ na ceny mieszkań ma wiele różnych czynników. Część z nich może spowalniać rynek i działać na spadek cen, a inne mogą je podbijać. Zacznijmy od czynników, które mogą wpływać na dalszy wzrost cen mieszkań lub ich utrzymanie na obecnym wysokim poziomie. Są to przede wszystkim wysokie ceny materiałów budowlanych i rosnące płace (zarówno budowlańców jak i nabywców mieszkań). Nowym i niedocenianym czynnikiem jest natomiast zagrożenie wojną na Ukrainie. Gdyby wybuchł konflikt na dużą skalę, to nagle do naszego kraju mogą uciekać miliony Ukraińców. Ci musieliby gdzieś mieszkać. W krótkim czasie nie dałoby się zaspokoić tego popytu, więc zapewne mocno wzrosłyby stawki najmu, a to do góry pociągnęłoby ceny mieszkań. Nawet jeśli do wojny na dużą skalę nie dojdzie, to już samo zagrożenie zapewne wpłynie na wzrost liczby imigrantów z Ukrainy.
Wysokie stopy procentowe będą ściągać ceny mieszkań w dół
Głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą natomiast podwyżki stóp procentowych. Hamują one zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie. Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6% kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków.
Oprocentowanie część kredytów hipotecznych może przebić 7%
Dodatkowo wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne. Stawka WIBOR 6M, stosowana przez banki udzielające większość nowych kredytów, wzrosła z 0,27% we wrześniu do 3,44% obecnie. W rezultacie rata przeciętnego kredytu, czyli na 330 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 544 zł do 2 136 zł, czyli aż o 38%. To jednak nie koniec. Notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8%.W takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10% wkładu własnego przekroczyłoby 7%. Rata wspomnianego wcześniej kredytu wyniosłaby natomiast 2 419 zł, czyli o 56% więcej niż we wrześniu.
Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. We wrześniu 2021 r. była ona o ok. 38% wyższa niż przy obecnym poziomie stawki WIBOR. Oznacza to, że jeśli przed podwyżkami stóp ktoś mógł liczyć na kredyt np. na 400 000 zł, to obecnie otrzyma ok. 289 000 zł. Należy jednak dodać, że warto porównywać oferty banków pod tym względem, gdyż dostępna kwota kredytu w poszczególnych bankach potrafi się różnić nawet o ponad 100 000 zł.
Liczba mieszkań wzrosła o 1,7 mln
W ostatnim czasie, po publikacji przez GUS wstępnych danych ze spisu powszechnego, pojawiały się też pytania czy ceny mieszkań nie powinny spaść w efekcie tego, że mamy ich już dość dużo. Z danych GUS wynika, że mamy w Polsce 15,2 miliona mieszkań. Od spisu z 2011 r. do tego z 2021 r. przybyło ich aż o 1,7 mln. W tym samym czasie liczba ludności Polski skurczyła się o 332 tysiące osób.
Na podstawie tych danych łatwo wyciągnąć błędne wnioski. Problem polega na tym, że podana liczba ludności nie uwzględnia imigrantów przebywającym w naszym kraju czasowo. Obecnie jest ich około 3 mln, podczas gdy 10 lat temu było to ok. 56 tysięcy. Tak duży napływ imigrantów sprawił, że pomimo zwiększenia liczby mieszkań o 1,7 mln, jeszcze kilka miesięcy temu sprzedawały się one "jak świeże bułeczki".
Nadchodzą dziwne czasy na runku nieruchomości
W najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała. Coraz starsze są osoby urodzone w okresie powojennego boomu demograficznego. To sprawi, że coraz szybciej będą się wyludniały małe miejscowości i wsie. Szczególnie będzie to dotyczyło tych oddalonych od dużych miast. W takich miejscach ceny mieszkań za 10 lat mogą być bardzo niskie, ale i tak nikt nie będzie chciał ich kupić.
Na drugim biegunie będą miasta, które będą sprawnie przyciągały imigrantów, zarówno zagranicznych jak i młodych Polaków, przenoszących się w poszukiwaniu wykształcenia i dobrej pracy. W takich miejscach popyt będzie utrzymywał ceny na wysokich poziomach.
Autor: Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors
Źródło: Expander