W jakich rejonach największych miast znajdziemy najtańsze oferty mieszkaniowe na rynku deweloperskim? Ile kosztują najmniejsze lokale, a ile największe mieszkania w najtańszych dzielnicach? Jak wielu kupujących poszukuje dużych mieszkań? Czy popyt na nie rośnie, czy spada? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Najbardziej przystępne cenowo mieszkania, zarówno kompaktowe dla singli, jak i większe dla rodzin, dostępne są głównie w rozwijających się dzielnicach, oddalonych od ścisłego centrum. We Wrocławiu są to m.in. Zakrzów, Leśnica i część Psiego Pola, w Krakowie – Nowa Huta i Bieżanów, w Warszawie przede wszystkim Białołęka, a w Gdańsku południowe dzielnice miasta, takie jak Orunia Górna-Gdańsk Południe.
W naszych projektach najmniejsze mieszkania, o powierzchni około 35–40 mkw. są dostępne, w zależności od miasta i standardu inwestycji, w przedziale cenowym od około 420 tys. z do 540 tys. zł. Z kolei duże mieszkania rodzinne, o powierzchni 80–100 mkw. kosztują średnio około 900 tys. zł. W ostatnich latach obserwujemy rosnące zainteresowanie większymi lokalami, szczególnie czteropokojowymi, kupowanymi przez osoby urodzone w latach 80. i 90., czyli przedstawicieli wyżu demograficznego. Dlatego w części naszych inwestycji udział dużych mieszkań sięga nawet 25–30 proc.
Poza lokalizacją i metrażem klienci coraz większą uwagę zwracają na elementy, które realnie wpływają na komfort codziennego życia, takie jak funkcjonalność mieszkań, doświetlenie wnętrz, części wspólne sprzyjające wypoczynkowi i integracji oraz bliskość zieleni i komunikacji miejskiej. To właśnie te aspekty stanowią dla nas podstawę projektowania dobrze przemyślanych i przyjaznych miejsc do życia, a jednocześnie wyróżniki naszych osiedli. Potwierdza to fakt, że około jedna trzecia mieszkań Develii trafia do klientów powracających lub z polecenia.
Małgorzata Porzezińska, dyrektor sprzedaży w Archicom
Najbardziej przystępnych cenowo mieszkań należy dziś szukać przede wszystkim w rozwijających się częściach miast, które zyskują nowe funkcje mieszkaniowe i korzystają z poprawiającej się infrastruktury. W ofercie Archicom są to m.in. Starołęka (Osiedle Kolektyw) i Jeżyce (Wieża Jeżyce) w Poznaniu, Widzew (Zenit) w Łodzi, Prądnik Biały (29L i Bociana 5) w Krakowie czy Krzyki (Południk 17) we Wrocławiu.
Przykładowo na łódzkim Osiedlu Zenit ceny 30-metrowych kawalerek zaczynają się od około 310 tys. zł, a 37-metrowych mieszkań dwupokojowych od 370 tys. zł. Z kolei większe, około 70-metrowe mieszkania czteropokojowe dostępne są od około 650 tys. zł.
W nowym, poznańskim Osiedlu Kolektyw kawalerki kosztują od około 370 tys. zł, mieszkania dwupokojowe od 480 tys. zł, a kompaktowe mieszkania trzypokojowe od około 610 tys. zł. We Wrocławiu, w gotowej inwestycji Południk 17, mieszkania dwupokojowe są w cenie od około 520 tys. zł, a trzypokojowe od 740 tys. zł.
W strukturze popytu dotyczącym naszej oferty największym zainteresowaniem niezmiennie cieszą się mieszkania dwu i trzypokojowe. Od początku 2025 roku nie obserwujemy istotnych zmian w tym zakresie. Jednocześnie widzimy rosnącą grupę klientów, którzy kupują mieszkania z myślą o poprawie jakości życia. W ich przypadku sama powierzchnia nie jest już jedynym kryterium wyboru. Coraz większe znaczenie ma funkcjonalny układ mieszkania, dostęp do infrastruktury, lokalizacja, widok czy jakość części wspólnych. Dlatego o atrakcyjności danego mieszkania coraz częściej decyduje nie tylko liczba metrów kwadratowych, ale także sposób wykorzystania przestrzeni i komfort codziennego życia jaki oferuje cały projekt.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal
Poza centrami miast prowadzimy liczne inwestycje w dopiero rozwijających się dzielnicach. Są one cenowo najkorzystniejsze. Ma to szczególne znaczenie w najdroższych aglomeracjach, tj. Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Przykładowo, w krakowskiej inwestycji Strefa Cegielnia mieszkanie o powierzchni 35 mkw. kosztuje ponad 461 tys. zł, a o metrażu 80 mkw. jest w cenie 884 tys. zł. W projekcie Skwer Harmonia natomiast lokal wielkości 100 mkw. kosztuje 1 065 718 zł.
W warszawskim Zakątku Harmonia na Białołęce dwupokojowe mieszkanie 37 metrowe można nabyć za około 505 tys. zł., a lokal o powierzchni 107 mkw. za 1 080 574 zł. W projekcie Skwer Witosa w Piastowie koło Warszawy mieszkanie 44 metrowe jest dostępne za 544 tys. zł.
W inwestycji Atal Apollina w Kowalach koło Gdańska mieszkanie o powierzchni 44 mkw. mamy w ofercie za 544 tys. zł, a o metrażu 92 mkw. jest do nabycia za 875 tys. zł. W gdyńskiej inwestycji Atal Symbioza 111 metrowy lokal jest dostępny w cenie 1 033 258 zł. W Osiedlu Przyjemne w Gdańsku kawalerka wielkości 32 mkw. jest do kupienia w cenie 390 tys. zł.
Zazwyczaj w tych projektach, które lokujemy poza centrami, adresatem oferty są rodziny. Dużych mieszkań jest w nich więcej, a oferta kawalerek jest okrojona. W bardzo dużych mieszkaniach projektujemy dodatkowe pomieszczenia funkcjonalne z przeznaczeniem na pralnię, garderobę czy spiżarnię.
Klienci często zgłaszają niedobór oferty dużych mieszkań na rynku. Faktycznie, wielu deweloperów celuje w strukturę mniejszych powierzchni i układów. Tymczasem w naszej ofercie prawie zawsze znaleźć można mieszkania czteropokojowe i pojawiają się również pięciopokojowe. Cieszą się one dużym zainteresowaniem klientów, którzy traktują je jako alternatywę dla domu położonego z dala od miasta. Taka perspektywa jest dla nich o wiele lepsza życiowo i kosztowo. Ceny działek za miastem są wysokie, a środki potrzebne na budowę niemałe. Do tego dochodzi wygoda. Mieszkanie w miejskiej czy podmiejskiej lokalizacji, ale z dobrym zapleczem handlowo-usługowym i komunikacją, umożliwia korzystanie z pełnej infrastruktury i spokojniejszego otoczenia.
Patrząc przyszłościowo, to wyzwania demograficzne, jakie czekają Polskę w perspektywie następnych 15-20 lat, prawdopodobnie najbardziej odczuwalne będą w segmencie peryferyjnie zlokalizowanych domów, zwłaszcza starszych i energożernych.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Najbardziej przystępne cenowo oferty nadal znajdują się przede wszystkim poza ścisłymi centrami największych miast, w dzielnicach rozwijających się i dobrze skomunikowanych z centrum. Klienci coraz częściej akceptują większą odległość od śródmieścia w zamian za korzystniejszą cenę, większy metraż, czy wyższy standard mieszkania. W Warszawie dużym zainteresowaniem cieszą się lokale w dzielnicach rozwijających się infrastrukturalnie, natomiast w Poznaniu czy Gdańsku klienci poszukują mieszkań oferujących dobry balans pomiędzy ceną, komunikacją i dostępem do terenów zielonych.
Najmniejsze mieszkania dla singli nadal pozostają bardzo popularne, szczególnie wśród klientów inwestycyjnych i młodych nabywców. Jednocześnie utrzymuje się stabilny popyt na większe mieszkania rodzinne. Kupujący duże lokale oczekują przede wszystkim funkcjonalnych układów, wysokiej jakości części wspólnych i dostępu do infrastruktury miejskiej.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Najtańszych ofert mieszkaniowych na rynku pierwotnym w największych miastach można zwykle szukać w dzielnicach peryferyjnych lub rozwijających się . W Warszawie są to m.in. Białołęka i Wawer, w Krakowie Nowa Huta, a w Katowicach bardziej dostępne cenowo pozostają m.in. Kostuchna czy Podlesie. Najmniejsze mieszkania dla singli o metrażu ok. 30–40 m² dostępne są zwykle od ok. 400–500 tys. zł, natomiast większe mieszkania rodzinne powyżej 80 m² najczęściej kosztują od ok. 850–900 tys. zł wzwyż, w zależności od lokalizacji i standardu. Popyt na większe mieszkania pozostaje stabilny, choć klienci są dziś bardziej pragmatyczni. Część rodzin częściej wybiera nieco mniejszy, ale funkcjonalny lokal w dobrej lokalizacji niż bardzo duży metraż wiążący się z wyższą ceną całkowitą.
Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development
W Warszawie jedną z najciekawszych propozycji są gotowe mieszkania w inwestycji Hemara na Białołęce. Ich ceny zaczynają się od około 10 900 zł za m², co na tle stołecznego rynku pozostaje bardzo konkurencyjną ofertą.
We Wrocławiu atrakcyjną propozycją jest Lipa Piotrowska. To lokalizacja, która w ostatnich latach bardzo dynamicznie się rozwija, a jednocześnie zachowuje bardziej kameralny charakter niż centralne części miasta. Gotowe mieszkania dostępne są tam od około 10 100 zł za m².
Z kolei w Łodzi warto zwrócić uwagę na inwestycję Nowe Złotno, gdzie gotowe mieszkania można kupić od około 10 200 zł za m². To przykład rynku, który nadal oferuje bardzo dobry stosunek ceny do jakości i pozostaje jedną z najbardziej dostępnych cenowo, dużych aglomeracji w Polsce.
Jednocześnie obserwujemy stabilny popyt na większe mieszkania rodzinne. Klienci coraz częściej myślą perspektywicznie i zamiast zmieniać mieszkanie po kilku latach, wybierają od razu lokal, który odpowie na potrzeby rodziny również w przyszłości.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg
Najbardziej przystępnych cenowo mieszkań klienci poszukują zwykle w dzielnicach rozwijających się, dobrze skomunikowanych z centrum, ale położonych poza najbardziej prestiżowymi lokalizacjami. W Warszawie są to m.in. Białołęka czy część Wawra, w Gdańsku południowe dzielnice miasta, a w Poznaniu czy Wrocławiu obrzeżne rejony z rozwijającą się infrastrukturą.
Najmniejsze mieszkania dla singli to najczęściej lokale od około 25–35 mkw. Z kolei duże mieszkania rodzinne mają zwykle powierzchnię od 70 mkw. do ponad 100 mkw. W zależności od lokalizacji i standardu ceny takich lokali mogą się znacząco różnić.
W ostatnich latach zainteresowanie większymi mieszkaniami utrzymuje się na stabilnym poziomie, choć część klientów, ze względu na ceny i koszty kredytów, wybiera bardziej kompaktowe układy. Nadal jednak istnieje silna grupa nabywców poszukujących większych mieszkań dla rodzin, szczególnie w inwestycjach oferujących dostęp do zieleni, szkół i infrastruktury usługowej.
Agnieszka Gajdzik-Wilgos, manager ds. sprzedaży Ronson Development
Najtańsze mieszkania w naszej aktualnej ofercie możemy zaproponować we Wrocławiu. To tam znajdują się najbardziej przystępne cenowo lokale. Najmniejsze mieszkania o powierzchni od 39 m² dostępne są w cenach od ok. 500 000 zł, kompaktowe mieszkania trzypokojowe o metrażu 49 m² w cenach od 612 000 zł, a czteropokojowe lokale o powierzchni ok. 66 m² w kwocie od 790 000 zł.
W Warszawie najbardziej dostępne cenowo lokale znajdują się przede wszystkim na Białołęce i w Ursusie. Przykładowo w Ursusie Centralnym mieszkania o powierzchni 42 m² oferujemy od 667 000 zł, natomiast w inwestycji Bosco można znaleźć dwupokojowe lokale o metrażu 35 m² w cenie od 549 000 zł. W naszej nowej ofercie na Białołęce dostępne są również większe, czteropokojowe mieszkania o powierzchni ok. 84 m² w cenie od 1 200 000 zł, to już raczej propozycja dla osób kupujących lokal docelowy, a nie „na start”.
W Szczecinie z kolei oferujemy domy w inwestycji Nowe Warzymice o powierzchni od ok. 65 m² w cenach od 754 000 zł, jako ciekawą alternatywę dla osób, które chcą poprawić komfort życia i wybrać podmiejski styl zabudowy.
Jeśli chodzi o strukturę popytu, klienci zainteresowani mniejszymi mieszkaniami i niższym budżetem są stale obecni na rynku, jednak ich decyzje zakupowe stają się coraz bardziej wymagające. Oprócz ceny coraz większą rolę odgrywają takie czynniki jak standard inwestycji, układ mieszkań, jakość części wspólnych czy dostępność komunikacyjna.
Zainteresowanie większymi mieszkaniami również utrzymuje się na stabilnym poziomie, ich zakup planują przede wszystkim klienci nabywający lokale „docelowe”, często z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych. Nie obserwujemy wyraźnego wzrostu tej grupy, ale też nie można mówić o jej spadku. To segment stabilny, zależny od sytuacji rodzinnej i finansowej kupujących.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Najtańszych ofert nabywcy szukają dziś przede wszystkim w mniej oczywistych dzielnicach dużych aglomeracji, dalej od ścisłego centrum, często z gorszą komunikacją, ale potencjałem poprawy infrastruktury. Przykładowo w Gdańsku będą to m.in. Orunia Górna–Gdańsk Południe, Jasień, Kokoszki czy Matarnia. W Warszawie - Białołęka, Rembertów, Wawer czy części Ursusa. W Krakowie - Wzgórza Krzesławickie, Bieżanów-Prokocim, Nowa Huta czy Swoszowice. We Wrocławiu - Psie Pole, Leśnica czy Jagodno, a w Poznaniu - Naramowice, Główna, Starołęka czy okolice Nowego Miasta.
Najmniejsze mieszkania dla singli, czyli lokale ok. 25–35 m², w takich lokalizacjach często mieszczą się jeszcze w przedziale ok. 350–550 tys. zł, zależnie od miasta i standardu. Duże mieszkania rodzinne, 80–110 m², to zwykle poziom od ok. 850 tys. zł do 1,4 mln zł, a w największych aglomeracjach i lepszych lokalizacjach znacznie więcej. Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w I kw. 2026 r. wynosiła 14 245 zł/m², więc nawet „tańsze” dzielnice dużych miast pozostają relatywnie drogie.
Grupa nabywców dużych mieszkań jest znacznie węższa niż grupa kupujących lokale dwu i trzypokojowe. To najczęściej rodziny poprawiające warunki zamieszkania albo osoby zamieniające dom pod miastem na większe mieszkanie w mieście. Nie widzę jednak masowego wzrostu popytu na duże lokale. Raczej odwrotnie, przy wysokich cenach metra, kosztach kredytu i ostrożności kupujących duże mieszkania sprzedają się wolniej. Wzrost udziału dużych lokali w ofertach wynika często z dłuższego czasu ekspozycji, a nie z boomu popytowego.
Z perspektywy dewelopera gruntowego kluczowy wniosek jest taki, że rynek nie szuka już wyłącznie taniego metra. Rynek szuka przewidywalności, lokalizacji, która dziś jest jeszcze dostępna cenowo za kilka lat może zyskać dzięki komunikacji, usługom i urbanizacji. Dlatego największą wartość mają grunty w dzielnicach przejściowych, nie w ścisłym centrum, ale też nie na przypadkowych peryferiach. To tam powstaje największa przewaga inwestycyjna.
Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE
Na wrocławskim rynku mieszkaniowym wciąż można znaleźć relatywnie bardziej przystępne cenowo oferty przede wszystkim w dynamicznie rozwijających się częściach miasta, takich jak Lipa Piotrowska czy północne rejony Wrocławia. To lokalizacje, które w ostatnich latach bardzo zyskały na popularności dzięki rozbudowie infrastruktury, lepszej komunikacji oraz dużej liczbie nowych inwestycji mieszkaniowych.
Coraz większym zainteresowaniem cieszą się właśnie osiedla rozwijające się kompleksowo, oferujące mieszkańcom nie tylko nowe lokale, ale również dostęp do terenów zielonych, usług, placówek edukacyjnych i codziennej infrastruktury. Dobrym przykładem są zrealizowane przez nas inwestycje Osiedle Bakaliowe oraz Kaparowa 5 na Lipie Piotrowskiej, gdzie obserwujemy stabilny popyt, zarówno ze strony osób kupujących pierwsze mieszkanie, jak i rodzin poszukujących większych lokali.
W takich lokalizacjach najmniejsze mieszkania dla singli czy młodych par nadal pozostają bardziej dostępne cenowo niż w centralnych dzielnicach miasta. Jednocześnie oferta obejmuje również duże mieszkania rodzinne, często wybierane przez klientów poprawiających swoje warunki mieszkaniowe i szukających większego komfortu życia poza ścisłym centrum.
Grupa nabywców zainteresowanych dużymi mieszkaniami nadal jest zauważalna, choć decyzje zakupowe są dziś podejmowane ostrożniej niż kilka lat temu. Klienci bardziej analizują koszty utrzymania oraz możliwości finansowania, jednak jednocześnie po doświadczeniach pracy zdalnej i większej ilości czasu spędzanego w domu wzrosło znaczenie przestrzeni i funkcjonalnego układu mieszkań. Dlatego dobrze zaprojektowane większe lokale w rozwijających się dzielnicach nadal znajdują swoich nabywców.