Wola jest dzielnicą Warszawy, na której mogliśmy obserwować bardzo duże zmiany w charakterze zabudowy. Z rejonu, który charakteryzował się zabudową postindustrialną oraz licznymi szarymi blokami z lat 50 i 60 XXw., powoli przekształca się w dzielnicę biznesowo – rezydencjonalną. Bliskość Centrum Warszawy, bardzo dobre połączenia komunikacyjne oraz rozbudowana infrastruktura miejska powodują, iż Wola jest jedną z najchętniej wybieranych lokalizacji do zamieszkania. Bazując na danych transakcyjnych z Ogólnopolskiego Systemu Bazy Danych Transakcyjnych o Rynku Nieruchomości prowadzonego przez Emmerson Evaluation przedstawiona została charakterystyka rynku mieszkaniowego dzielnicy w kontekście danych rynkowych.
Dane jednoznacznie wskazują, iż Wola pod względem ilości zawieranych transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych jest piątą najchętniej wybieraną dzielnicą Warszawy zaraz za Mokotowem, Białołęką, Pragą Południe oraz Śródmieściem. Rocznie na jej obszarze zakupywanych jest ok. 900 lokali mieszkalnych. Jedną z przyczyn tak dużej ilości zawieranych transakcji jest wzmożona w ostatnich latach aktywność budowlana deweloperów. W ostatnim roku aż 30% z odnotowanych transakcji pochodziło z rynku pierwotnego. Tak duży udział transakcji na rynku pierwotnym wynika z bardzo bogatej oferty na rynku pierwotnym. Na terenie Woli w ofercie deweloperskiej znajduje się ok. 2700 mieszkań (łącznie 44 projekty inwestycyjne), co stawia ją na pierwszym miejscu w stosunku do innych warszawskich dzielnic. Oferta dostępna na lokalnym rynku dzielnicy przewyższa kolejną pod tym względem Białołękę o ponad 500 jednostek. Poza lokalami kupowanymi od deweloperów bardzo częstym przedmiotem obrotu są mieszkania wybudowane w latach 70 i 80 XXw. w technologiach prefabrykowanych (25%) oraz lokale w budynkach murowanych wybudowanych w latach 50 i 60 XX w. (30%).
Na rynku wtórnym dzielnicy zdecydowanie najczęściej sprzedają się mieszkania o małych i średnich metrażach tj. od 20 mkw. do 50 mkw. Stanowią one aż 70% wszystkich transakcji sprzedaży. Średnia wielkość sprzedawanego mieszkania na terenie Woli wyniosła 40 mkw. Stare budownictwo, które dominuje na terenie dzielnicy charakteryzuje się mieszkaniami o takim zakresie powierzchniowym. W obrocie można zaobserwować mieszkania o powierzchniach 13 – 16 mkw. Natomiast w ofercie deweloperskiej ze względu na aktualne przepisy prawa praktycznie brak mieszkań mniejszych niż 25 mkw., które pojawiają się w starym budownictwie. Wymagania nabywców mieszkań zmieniły się przez lata. Deweloperzy dostosowują swoją ofertę do ich potrzeb. Stąd w ich ofercie przeważają mieszkania większe tj. 2 – 3 pokojowe o powierzchniach 40 – 60 mkw.
Bardzo bogaty i różnorodny zasób mieszkaniowy dzielnicy sprawia, iż właścicielem mieszkania może zostać tu praktycznie każdy, niezależnie od zamożności. W obrocie odnotowywano mieszkania bardzo małe (13 – 16 mkw.), których ceny całkowite kształtowały się w przedziale 110 tys. – 140 tys. zł. Ceny nieco większych kawalerek o powierzchni ok. 20 mkw. osiągały ceny transakcyjne na średnim poziomie ok. 180 tys. zł. Mieszkania o takim metrażu dostępne są jednak wyłącznie w starym budownictwie. W przypadku większych lokali mieszkalnych istnieje możliwość zakupu zarówno w starym, jak i w nowym budynku, jednak poziom cen w obu przypadkach różni się znacznie. Zakup mieszkania o powierzchni ok. 32 mkw. wiązał się ze średnim kosztem ok. 235 tys. w starych budynkach i 290 tys. w nowych budynkach. W przypadku większych mieszkań o powierzchni 50 mkw. średnie ceny zakupu wynosiły analogicznie ok. 345 tys. zł i 410 tys. zł. Natomiast w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni ok. 70 mkw. średnia cena transakcyjna wyniosła 460 tys. zł w starym budownictwie oraz 560 tys. zł w nowym budownictwie. Mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. występowały praktycznie wyłącznie w nowych budynkach i wiązały się z średnią ceną ok. 660 tys. zł w przypadku 85 – metrowego lokalu oraz 1 miliona złotych w przypadku mieszkania o powierzchni ok. 100 mkw. Na terenie Woli odnotowywano również wyższe ceny z przedziału 1,3 – 1,7 milion złotych. Dotyczyły one głównie lokali mieszkalnych o powierzchniach 100 – 150 mkw. w kameralnych budynkach apartamentowych położonych w bliskim sąsiedztwie Centrum Warszawy, wybudowanych w ostatnich latach.
Biorąc pod uwagę ofertę deweloperską na terenie Woli dominują inwestycje realizowane w typowym standardzie mieszkaniowym. Zaledwie kilka można zakwalifikować jako inwestycje apartamentowe. Skupione są one w części dzielnicy graniczącej ze Śródmieściem. Ceny apartamentów przekraczają poziom 10 000 zł/mkw., choć można znaleźć także mieszkania w cenach na poziomie oscylującym wokół 9 000 zł/mkw. Najdroższymi inwestycjami są Platinum Towers, Rezydencja Sienna, Rezydencja Biała i Apartamenty Oxygen. Z drugiej strony relatywnie najtańsze mieszkania oferowane są w południowej i zachodniej części dzielnicy w osiedlach Wola Prestige, zespołu budynków wielorodzinnych przy ul. Radziwie, Górczewska Park. Ceny lokali mieszkalnych zaczynają się tam już od 6200 zł/mkw.
Biorąc pod uwagę aktualne atuty dzielnicy Wola, liczne zmiany infrastrukturalne (II linia metra, modernizacja ul. Prostej) oraz dużą aktywność deweloperów należy przypuszczać, iż ten rejon Warszawy będzie podlegał dalszemu dynamicznemu rozwojowi. Dzielnica zyska nowe charakterystyczne punkty, między innymi dzięki tak dużym inwestycjom jak budowa budynku biurowego Warsaw Spire, czy rewitalizacja rejonów dawnej Fabryki Norblina. Zmiany te spowodują, iż Wola będzie wciąż jedną z najchętniej zamieszkiwanych dzielnic Warszawy.
Artykuł został przygotowany przez zespół analityków Emmerson Evaluation przy wykorzystaniu danych transakcyjnych sprzedaży lokali mieszkalnych z Ogólnopolskiego Systemu Bazy Danych Transakcyjnych o Rynku Nieruchomości prowadzonego przez spółkę oraz danych z rynku pierwotnego zespołu analiz Emmerson Realty S.A.