Ile kapitału uwolni hala, magazyn czy lokal, zależy od wartości rynkowej, którą pożyczkodawca uzna za pewną — nie od ceny zakupu ani wartości w księgach firmy. Tę wartość kształtuje pięć czynników: rodzaj obiektu, najemca i umowa najmu, stan techniczny, stan prawny oraz płynność lokalnego rynku.
Jak liczy się kwotę finansowania pod nieruchomość komercyjną?
Punkt wyjścia jest prosty: kwota finansowania to wartość obiektu pomnożona przez wskaźnik LTV, czyli dopuszczalny stosunek pożyczki do wartości zabezpieczenia. Przy LTV 60% hala wyceniona na 2 mln zł może zabezpieczyć finansowanie do 1,2 mln zł. Trudność kryje się w pierwszym składniku tego działania. Dla pożyczkodawcy nie liczy się cena, którą właściciel zapłacił przed laty, ani kwota z ewidencji środków trwałych, lecz wartość, jaką obiekt zachowa w gorszym scenariuszu — gdy trzeba będzie znaleźć dla niego nowego użytkownika.
Z perspektywy właściciela-inwestora oznacza to, że o kwocie mniej decyduje negocjowanie wskaźnika, a bardziej wszystko, co zwiększa pewność wyceny. Część instytucji różnicuje LTV w zależności od rodzaju obiektu, inne stosują jeden limit. Przykładem jednolitego podejścia jest pożyczka pod zastaw nieruchomości komercyjnej w Horyzont Capital: do 60% wartości, tak samo dla hali, magazynu, lokalu handlowego czy działki inwestycyjnej, w kwotach od 100 tys. zł do 10 mln zł. Szczegółowe warunki opisuje serwis horyzontcapital.com. Przy jednym limicie dla wszystkich obiektów o kwocie przesądza już wyłącznie wartość, a ta zależy od pięciu czynników opisanych niżej.
Dlaczego hala o tej samej powierzchni może być warta mniej niż sąsiednia?
Rodzaj obiektu przesądza o tym, ilu jest potencjalnych użytkowników. Magazyn o typowej wysokości składowania, z rampami, placem manewrowym i dojazdem dla ciężarówek przyda się wielu firmom: dystrybutorowi, sklepowi internetowemu, producentowi. Hala zbudowana pod jedną technologię — chłodnia, lakiernia, zakład z fundamentami pod ciężkie maszyny — ma znacznie węższy krąg chętnych. Im bardziej specjalistyczny obiekt, tym ostrożniej szacuje się jego wartość, bo przystosowanie go do potrzeb innej firmy kosztuje i trwa.
Podobnie jest z lokalami. Lokal handlowy na parterze, z witryną od ulicy i własnym wejściem, łatwiej znajdzie następcę niż lokal w głębi pasażu albo na piętrze bez windy. Biuro ocenia się przez standard i otoczenie: open space z klimatyzacją i parkingiem w dzielnicy biurowej to inna kategoria niż pokoje w dawnym budynku administracyjnym zakładu.
Czy najemca podnosi wartość nieruchomości komercyjnej?
Zwykle tak, ale nie sam fakt, że ktoś płaci czynsz. Obiekt z najemcą ocenia się także przez dochód, który przynosi, dlatego umowę najmu czyta się niemal tak uważnie jak księgę wieczystą. Liczy się okres, który pozostał do końca umowy: najem wygasający za kilka miesięcy niewiele wnosi, umowa na kolejne lata stabilizuje wycenę. Liczy się kondycja najemcy: firma z wieloletnią historią i terminowo regulowanym czynszem to inna jakość niż spółka założona rok temu. Liczą się wreszcie zapisy umowy — waloryzacja czynszu, kaucja lub gwarancja, zasady wypowiedzenia, podział kosztów utrzymania obiektu. Czynsz wyraźnie niższy od rynkowego, ustalony na przykład z firmą powiązaną z właścicielem, może wycenę obniżyć zamiast ją podnieść.
Osobnym ryzykiem jest jeden najemca w całym obiekcie. Hala wynajęta w całości jednej firmie jest warta tyle, ile ta umowa, dopóki trwa — po jej wygaśnięciu obiekt wraca do puli wolnych powierzchni. Dla właściciela-inwestora ważne jest jeszcze jedno: ustanowienie hipoteki nie wymaga rozwiązania najmu, czynsz nadal wpływa do właściciela, a umowa najmu co do zasady nie wygasa przy zmianie właściciela obiektu.
Jak stan techniczny wpływa na kwotę finansowania?
Odłożone remonty to koszt, który przyszły użytkownik będzie musiał ponieść, więc wycena odejmuje go z góry. W obiektach komercyjnych najczęściej chodzi o dach i jego szczelność, posadzkę przemysłową, instalację przeciwpożarową, ogrzewanie oraz moc przyłączeniową — zakład, który potrzebuje więcej prądu, niż daje przyłącze, nie wprowadzi się bez inwestycji po swojej stronie. Wiek budynku ma tu mniejsze znaczenie niż sprawność: starsza hala w dobrym stanie bywa wyceniana pewniej niż nowsza z zaniedbanymi instalacjami.
Stan techniczny najłatwiej udokumentować aktualnymi zdjęciami: elewacji, dachu, wnętrza hali, posadzki, ramp, rozdzielni i placu. Pomagają też protokoły przeglądów okresowych i dokumentacja ostatnich napraw. Część pożyczkodawców pozabankowych nie wymaga operatu szacunkowego i ocenia zabezpieczenie na podstawie zdjęć oraz numeru księgi wieczystej — wtedy od jakości zdjęć zależy, jak szybko i jak pewnie zostanie oszacowana wartość.
Co w księdze wieczystej może zmniejszyć kwotę?
Stan prawny decyduje o tym, czy wartość z wyceny da się w ogóle wykorzystać. Pierwsza kwestia to prawo do gruntu: obiekt może stać na gruncie własnym albo oddanym w użytkowanie wieczyste. Hipotekę można ustanowić w obu przypadkach, ale przy użytkowaniu wieczystym wycena uwzględnia, ile lat zostało do końca tego prawa i jaka jest opłata roczna.
Druga kwestia to dział III księgi: służebności (na przykład przejazdu albo przesyłu dla sieci energetycznej), roszczenia osób trzecich, wzmianki o toczącej się egzekucji. Każdy taki wpis trzeba wyjaśnić, a niektóre na stałe ograniczają korzystanie z nieruchomości. W dziale IV widać istniejące hipoteki. Wcześniejszy wpis nie musi blokować kolejnego finansowania — są pożyczkodawcy, którzy przyjmują hipotekę na dowolnym miejscu — ale wierzyciele z wcześniejszym pierwszeństwem są zaspokajani przed późniejszymi, co wpływa na ocenę ryzyka.
Trzecia kwestia to zgodność stanu faktycznego z dokumentami. Dobudowana wiata, antresola albo zmiana sposobu użytkowania przeprowadzona bez wymaganych zgód obniżają wartość, bo nabywca przejmuje ryzyko postępowania przed nadzorem budowlanym. Przy współwłasności część pożyczkodawców nie przyjmuje udziału jako zabezpieczenia i obciąża całą nieruchomość — wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Obiekt nie musi przy tym należeć do firmy, która bierze finansowanie: może go obciążyć na przykład wspólnik albo spółka powiązana, jeśli jako właściciel wyrazi na to zgodę.
Dlaczego lokalizacja obiektu komercyjnego liczy się inaczej niż mieszkania?
W mieszkaniach o wartości przesądza zwykle dzielnica i dostęp do komunikacji. W obiektach komercyjnych liczy się przede wszystkim to, ilu firm szuka podobnej powierzchni w okolicy. Magazyn przy węźle autostrady lub drogi ekspresowej, w regionie z rozwiniętą logistyką, ma szeroki rynek najemców i nabywców. Ta sama hala w miejscowości oddalonej od głównych tras może miesiącami czekać na nowego użytkownika, a dłuższy czas znalezienia następcy przekłada się na ostrożniejszą wycenę.
Lokale handlowe zależą od ruchu pieszego i sąsiedztwa: sklep przy ruchliwej ulicy w centrum miasta powiatowego bywa płynniejszy niż większa powierzchnia w słabo odwiedzanej galerii. Właściciel zna swój rynek lepiej niż ktokolwiek z zewnątrz, dlatego warto przygotować krótką informację o pustostanach w okolicy, czynszach w podobnych obiektach i o tym, kto w ostatnich latach wynajmował lub kupował sąsiednie nieruchomości.
Jak przygotować nieruchomość komercyjną do rozmowy o finansowaniu?
Pięć czynników łatwo zamienić w listę kontrolną. Tabela pokazuje, co działa na korzyść właściciela, co obniża kwotę i jakie materiały warto mieć pod ręką.
W finansowaniu pozabankowym lista dokumentów bywa krótsza niż w banku. U wspomnianego pożyczkodawcy wystarczą zdjęcia nieruchomości, numer księgi wieczystej i podstawa nabycia, a od firmy — dokumenty finansowe za bieżący i poprzedni rok oraz oświadczenie o zobowiązaniach, bez operatu szacunkowego. Finansowanie trafia do firm, w tym JDG od 3. miesiąca działalności, na dowolny cel i na okres od 3 do 72 miesięcy; oprocentowanie zaczyna się od 14% rocznie, prowizja od 12%. Wstępna decyzja zapada w ciągu 2 godzin, a wypłata następuje do 24 godzin przy komplecie dokumentów. To model, który ten pożyczkodawca streszcza hasłem „Twoje finansowe wsparcie poza bankiem”: punktem wyjścia jest nieruchomość i jej wartość.
Zanim właściciel hali, magazynu czy lokalu zapyta o finansowanie, warto spojrzeć na obiekt oczami kogoś, kto miałby go przejąć. Czy łatwo znajdzie następnego użytkownika, czy najemca jest pewny, czy dach i instalacje nie wymagają pilnych nakładów, czy księga wieczysta nie kryje niespodzianek? Każda z tych odpowiedzi przekłada się bezpośrednio na kwotę, którą obiekt może zabezpieczyć.