Rynek parków handlowych i centrów convenience w Polsce przechodzi znaczącą transformację. Dzisiejsze nowe parki, w przeciwieństwie do swoich wielkopowierzchniowych poprzedników sprzed 2010 roku charakteryzują się średnią powierzchnią 8 400 mkw. oraz starannie dobranym, zróżnicowanym miksem najemców.
Obecnie średnio 32% powierzchni najmu zajmują niespożywcze sieci dyskontowe, a segment mody stanowi już 10%, co odzwierciedla nowe trendy rynkowe. Ponadto, bliskość i lokalny charakter pozwalają sprzedawcom na rozwój zgodnie ze strategią omnichannel, m.in. poprzez tworzenie nowych salonów i punktów odbioru zamówień online, które odpowiadają na potrzeby konsumentów i, tym samym, pozwalają umocnić pozycję marki na rynku.
Eksperci JLL prezentują najnowszą edycję raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” powstały we współpracy z Trei Real Estate Poland.
Od wielkopowierzchniowych sklepów do zróżnicowanej struktury najemców
Powstałe przed 2010 rokiem parki handlowe w Polsce obejmowały powierzchnię nawet do 100 000 mkw., oferując zazwyczaj stosunkowo ograniczoną liczbę kategorii sklepów, często skoncentrowanych na branży budowlanej i wyposażenia wnętrz. Dziś struktura najemców w tych obiektach ulega znacznej ewolucji.
Współczesne parki mają zdecydowanie mniejsze rozmiary, średnio 8 400 mkw. (parki powstałe po 2019 roku), i bardziej zróżnicowaną ofertę. Pojawiają się w coraz mniejszych miastach i są pierwszym wyborem lokalnych konsumentów, choć w wielu przypadkach ograniczają się do jednego sklepu w określonej. Dzięki rosnącemu zainteresowaniu tym formatem ze strony najemców, parki handlowe stale poszerzają swoją ofertę np. o nowe marki modowe, operatorów gastronomicznych i usługowych.
Z analizy JLL, która objęła ponad 1000 lokali handlowych o łącznej powierzchni blisko 1 miliona mkw. (GLA) wynika, że nowo powstające parki w Polsce oferują zrównoważoną i dość powtarzalną strukturę najemców, dostosowaną do różnorodnych potrzeb konsumentów.
Większość, bo 32% powierzchni najmu zajmują popularne sieci dyskontowe, takie jak Pepco, Action, TEDi i Dealz, a operatorzy spożywczy (najczęściej super/hipermarkety) kolejne 16%. Za nimi plasują się kategorie elektroniki (12%), zdrowia i urody (7%) oraz moda (10%), kategoria o szybko rosnącej obecności, co sygnalizuje zmieniające się trendy rynkowe.
– „Rynek handlowy podąża za pojawiającymi się nowymi potrzebami konsumentów i stale ewoluuje. Klienci wracają do zakupów stacjonarnych, obiekty handlowe poprawiają swoje wyniki sprzed pandemii, a nowe marki wchodzą na polski rynek.
Ponadto, ostatnie kilka lat na rynku handlowym w Polsce bez wątpienia zdefiniował znaczący wzrost segmentu parków handlowych. Niemniej, ich oferta jest nadal dość ograniczona, z relatywnie wąską grupą najemców obecnych w tym formacie, szczególnie w porównaniu z tradycyjnymi centrami handlowymi. W miarę dojrzewania segmentu, generuje on nowe możliwości najmu.
Przejawia się to m.in. przez rosnącą liczbę najemców do tej pory skoncentrowanych tylko na formacie centrów handlowych, którego rozwój mocno wyhamował. Dlatego w wielu przypadkach wejście w nowy format stało się jedyną alternatywą dla ekspansji geograficznej” – mówi Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań rynku.
Format convenience zyskuje na popularności dzięki elastyczności i lokalnemu dopasowaniu
Z perspektywy liczby lokali, typowe nowoczesne parki handlowe mają zrównoważony miks najemców, składający się z co najmniej dwóch sklepów value retailers, jednego lub więcej przedstawicieli mody, zdrowia i urody, elektroniki oraz operatora spożywczego.
Te kategorie pozostają kluczowymi elementami, które przyczyniają się do sukcesu inwestycji. Parki handlowe w mniejszych miejscowościach skupiają się na lokalnych potrzebach, często, w miejsce dużych hipermarketów, oferując stosunkowo kompaktową ofertę spożywczą reprezentowaną przez jeden dyskont, supermarket lub sklep typu convenience jak np. Żabka.
Parki handlowe szyte na miarę lokalnych potrzeb
Mimo, że parki handlowe i centra convenience mogą wydawać się jednorodne, ich lokalne dostosowania są zauważalne również w odniesieniu do struktury najemców. O ile nie jest zaskoczeniem, że sklepy value retailers są najczęstszymi najemcami w prawie każdym parku handlowym, pozostała oferta różni się w zależności od typu i skali projektu.
– „Struktura parków handlowych nie przyjmuje podejścia “jeden rozmiar pasuje do wszystkich”. Projekt ma być dostosowany do lokalnych potrzeb i uzupełniać okoliczną ofertę handlową. Na przykład, podczas gdy udział mody stanowi tylko ułamek (4%) w istniejących parkach handlowych w głównych aglomeracjach, gdzie tradycyjne centra handlowe są bardziej powszechne, ma on znacznie większy udział w mniejszych lokalizacjach.
Główne aglomeracje, natomiast, przyciągają do parków więcej najemców z segmentu gastronomii i rozrywki oraz, ze względu na swoją skalę, są bardziej atrakcyjne dla operatorów DIY” – tłumaczy Maciej Kotowski.
Skala parku handlowego jest kluczowym czynnikiem determinującym jego ofertę. Projekty średniej wielkości mają szerszą ofertę modową niż najmniejsze centra convenience. Natomiast największe parki stają się regionalnymi destynacjami, z większym udziałem kategorii DIY i wyposażenia wnętrz, elektroniki, znanych marek modowych i akcesoriów.
– „Co ciekawe, trend pokazuje postępującą dywersyfikację oferty. W porównaniu do istniejących lokalizacji handlowych, nowe parki charakteryzują się bardziej rozbudowaną ofertą mody, akcesoriów, sportu oraz zdrowia i urody. Dodatkowo, najemcy z kategorii gastronomii i rozrywki są również coraz bardziej zainteresowani ekspansją w formacie parków handlowych” – dodaje Maciej Kotowski.
– „Rynek handlowy reaguje na nowe potrzeby i zachowania konsumentów oraz zmieniające się strategie najemców i właścicieli. Flagowe sklepy i butiki nadal preferują centra handlowe, ale coraz więcej popularnych sieci rozszerza swoją działalność na nowe formaty, takie jak parki handlowe i centra typu convenience.
Ta ekspansja nie ogranicza się tylko do handlu detalicznego, ponieważ obejmuje również usługi, placówki medyczne oraz ofertę gastronomiczną i rozrywkową. Właściciele i deweloperzy również zauważyli ten potencjał i rozważają wprowadzenie na rynek bardziej zaawansowanych technicznie projektów i nowych rozwiązań architektonicznych, w celu przyciągnięcia nowych grup najemców.
W rezultacie wybrane parki handlowe i sklepy typu convenience przekształcają się z destynacji wyłącznie zakupowych w centra wspierające tworzenie i umacnianie lokalnych społeczności” – komentuje Dagmara Filipiak, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych.
Współczesne parki handlowe stają się ważnym elementem strategii omnichannel, pełniąc nie tylko funkcję sprzedażową, ale także showroomów i punktów odbioru zakupów online. Rozwój w tym formacie to również możliwa odpowiedź sprzedawców na obserwowane wśród kupujących zjawiska ROPO (research online, purchase offline) i odwróconego ROPO (research offline, purchase online).
– „To rozwiązanie, które wzmacnia relacje z konsumentami, jednocześnie przyczyniając się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju. Punkty odbioru ograniczają konieczność dostaw bezpośrednich, a tym samym pomagają zmniejszyć ślad węglowy.
Parki handlowe z powodzeniem łączą bliskość z wygodą, stając się atrakcyjną destynacją codziennych zakupów, co ma kluczowe znaczenie dla budowania przyszłościowego, przyjaznego środowisku sektora retail” – podkreśla Maciej Kotowski.