Konurbacja górnośląska jest obszarem szczególnym na terenie Polski. Równolegle do Katowic rozwijają się inne ośrodki konkurujące o kapitał inwestycyjny, produkcyjny, usługowy czy mieszkaniowy. Jak popyt na mieszkania wpłynął na wzmożoną aktywność inwestycyjną deweloperów w tej części kraju?
Rozwój budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach w aglomeracji katowickiej miał nierównomierny charakter. Obok Katowic największe znaczenie dla rozwoju rynku mieszkaniowego miało przede wszystkim 7 dużych miast tj. Gliwice, Tychy, Sosnowiec, Tarnowskie Góry, Dąbrowa Górnicza, Chorzów, Zabrze gdzie rozwijały się różne formy budownictwa, jednakże tylko w czterech pierwszych w ostatnich 10 latach dominowały mieszkania realizowane przez deweloperów w zabudowie wielorodzinnej.
W latach 2009 – 2015 pierwotny rynek mieszkaniowy w aglomeracji rozwijał się bardzo powoli. Faza intensywnego rozwoju nastąpiła w 2016 roku, a wyraźna ekspansja widoczna była aż do końca 2023 roku, z dwoma okresami spowolnienia: w 2020 roku oraz w 2022 roku. W 2023 roku rynek w aglomeracji katowickiej cieszył się dużym wzrostem, a deweloperzy osiągnęli jeden z najwyższych w historii tego rynku wynik sprzedaży, przekraczający 6 tys. sprzedanych mieszkań. Wysoki popyt skłonił deweloperów do wzmożonej akcji inwestycyjnej, w wyniku czego oferta mieszkaniowa jest dziś w aglomeracji katowickiej rekordowa i plasuje ją w grupie aglomeracji o największej ofercie mieszkaniowej w kraju.
Czynniki kształtujące popyt
Popyt w aglomeracji katowickiej kształtuje kilka kluczowych czynników tj. wysoka dostępność mieszkaniowa, niska jakość zasobów mieszkaniowych skłaniająca do poszukiwania wyższego standardu życia, a także bogacące się społeczeństwo. Wg danych Ministerstwa Finansów wynika, że województwo śląskie, zajmuje 1 miejsce w kraju pod względem zagęszczenia na km2 liczby bogatych i bardzo bogatych osób (o zarobkach powyżej 50 tys. zł brutto miesięcznie i powyżej 1 mln zł brutto rocznie). Z kolei silny rynek pracy oraz duża liczba napływowych mieszkańców, uchodźców z Ukrainy sprawia także, że mieszkania w aglomeracji kuszą także inwestorów (nie tylko lokalnych), lokujących środki w mieszkania na wynajem. Rynek ten jest jednak mocno uzależniony od dostępności kredytów mieszkaniowych, co znalazło odzwierciedlenie w wysokiej sprzedaży w 2023 roku, stymulowanej programem Bezpieczny Kredyt 2%. Kontynuacja tego programu, czyli program #naStart stanął jednak pod znakiem zapytania.
Kluczowe wnioski
1. Rynek deweloperski w aglomeracji katowickiej od lat rozwija się bardzo nierównomiernie i zdominowany został przez kilka miast o największym znaczeniu.
2. Program Bezpieczny Kredyt 2% silnie stymulował sprzedaż mieszkań w aglomeracji katowickiej. 2023 rok zakończony został z jednym z najwyższych wyników sprzedaży mieszkań w historii tego rynku.
3. Na decyzje uczestników rynku wpływają obecnie informacje o kształcie nowego programu kredytów #naStart i przewidywania tego, jak zachowają się pozostałe grupy nabywców. Oferta mieszkaniowa w aglomeracji katowickiej, przygotowana z myślą o programie #naStart znajduje się dziś na rekordowym poziomie. Czy brak programu wsparcia istotnie zmieni sytuację na tym rynku?