Od 11 września każdy deweloper będzie zobowiązany do publikowania cen mieszkań i domów oferowanych do sprzedaży. Zmiana zwiększy transparentność rynku, wzmocni konkurencję i ułatwi klientom podejmowanie decyzji zakupowych.
11 lipca 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która nakłada na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. To duża zmiana w funkcjonowaniu rynku mieszkaniowego. Od 11 lipca obowiązek ten dotyczył inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęła się od tej daty, natomiast od 11 września obejmie wszystkich deweloperów i wszystkie projekty – niezależnie od momentu rozpoczęcia sprzedaży.
Polski Związek Firm Deweloperskich od początku popierał jawność cen. Transparentność to fundament uczciwej konkurencji i realna korzyść dla klientów. Warto przy tym podkreślić, że wielu deweloperów już wcześniej – jeszcze zanim przepisy zaczęły tego wymagać – publikowało ceny swoich inwestycji, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów.
– Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne. Dobrze, że od 11 września cała branża zacznie działać według jednolitych zasad, które ułatwią kupującym porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Co to oznacza w praktyce?
Nowe przepisy wymagają, aby każdy deweloper:
• podawał cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej,
• publikował na stronie internetowej ceny mieszkań, domów oraz pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich czy miejsc postojowych),
• ujawniał wszystkie dodatkowe koszty, które nabywca poniesie na jego rzecz,
• pokazywał historię zmian cen lokali.
Informacje te muszą być łatwo dostępne i jednoznacznie powiązane z konkretną inwestycją. Nie wystarczy publikacja na portalach ogłoszeniowych czy stronach pośredników – ustawa wymaga ich zamieszczenia na stronie dewelopera.
Transparentność a ceny mieszkań
Czy powszechna jawność wpłynie na ceny mieszkań? Zdecydowana większość analityków uważa, że nowy obowiązek nie wpłynie na średnie ceny transakcyjne. Te pozostaną stabilne, natomiast zmianie ulegnie polityka sprzedażowa deweloperów.
– Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje – podkreśla Przemysław Dziąg. I dodaje: – Nie można też wykluczyć odmiennego scenariusza. Sama perspektywa wysokich kar przewidzianych w ustawie może skłonić niektóre firmy do ostrożniejszego podejścia. W efekcie zamiast obniżek mogą pojawić się podwyżki, traktowane jako bufor bezpieczeństwa. Jak faktycznie zachowa się rynek, okaże się w ciągu najbliższych tygodni.
Dane.gov.pl – dobre założenie, trudna praktyka
Ustawa zobowiązuje deweloperów nie tylko do publikowania cen na własnych stronach, ale także do przesyłania ich w otwartych plikach do rządowego portalu dane.gov.pl. W teorii ma to stworzyć jedno źródło danych, z którego korzystać będą mogli zarówno klienci, jak i serwisy zbiorczo analizujące ceny nieruchomości.
Dotychczasowa praktyka funkcjonowania portalu okazała się jednak znacznie trudniejsza. Dane są rozproszone, brakuje precyzyjnego katalogu danych, które trzeba przesyłać, a wyszukiwanie informacji bywa bardzo czasochłonne.
– Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. Związek wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania – wyjaśnia Przemysław Dziąg.
Ministerstwo Cyfryzacji zapowiedziało już zmiany – na portalu dane.gov.pl ma pojawić się nowa kategoria „deweloperzy”, co ma pozwolić na łatwe filtrowanie danych o cenach ofertowych mieszkań i domów.
Edukacja i wsparcie dla firm
PZFD od początku angażuje się w edukację całej branży. Organizacja przygotowała przewodnik, który krok po kroku wyjaśnia zasady publikowania i raportowania cen zgodnie z nowymi regulacjami. Zawiera on m.in. wyjaśnienie, jak prezentować na stronach internetowych mieszkania ponownie wprowadzone do sprzedaży – np. w przypadku, gdy umowa rezerwacyjna nie doszła do skutku. W takiej sytuacji klient będzie mógł zobaczyć pełną historię cen, od pierwszego ogłoszenia nieruchomości, co zapewni mu pełną przejrzystość.
Z publikacją można zapoznać się na stronie internetowej Związku:
PZFD przeprowadził ponadto szeroki cykl szkoleń:
• 15 spotkań (7 online i 8 stacjonarnych),
• udział wzięło w nich ponad 3300 osób,
• uczestnikami byli zarówno przedstawiciele firmy zrzeszonych w organizacji,
jak i niezrzeszonych,
• 3 szkolenia były otwarte dla wszystkich zainteresowanych.
– Naszym celem było przygotowanie całej branży, nie tylko członków PZFD. Dlatego szkoliliśmy firmy różnej wielkości i z różnych regionów Polski. Mamy nadzieję, że deweloperzy sprostają nowym obowiązkom, a klienci szybciej odczują pozytywne skutki jawności cen – dodaje Przemysław Dziąg.
Polski Związek Firm Deweloperskich będzie kontynuował działania edukacyjne i monitorował praktykę stosowania nowych przepisów.