Eksperci AXI IMMO analizują, jak prezentuje się sytuacja poszczególnych sektorów na rynku inwestycyjnym w I połowie 2022 r. w Polsce.
Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w I połowie br. wyniósł prawie 2,9 mld euro, co było ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie w roku ubiegłym. Wysoka wartość inwestycji świadczy o nadal dużym zainteresowaniu inwestorów polskimi produktami inwestycyjnymi we wszystkich głównych kategoriach, pomimo nowej sytuacji geopolitycznej i wojnie na Ukrainie.
Pierwsze sześć miesięcy bieżącego roku rozpoczęły się bardzo dobrze na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Na koniec czerwca 2022 r. zarejestrowano wysoki wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym, który był efektem kilku istotnych przejęć rozpoczętych jeszcze w 2021 r. Uzyskany wynik był o 40% wyższy niż w roku ubiegłym, a tym samym podobny do rezultatu z 2020 r. W podziale na sektory najwięcej zainwestowano w produkty biurowe 44%, następnie centra handlowe 28% i magazyny 24%.
– Największą niewidomą w II kw. br., która wpływała na postawię znacznej części inwestorów była sytuacja na Ukrainie. Widzimy, że obecnie sentyment do naszego regionu wraca, jednak niektórzy inwestorzy z Azji i USA oceniają bliskość konfliktu jako większe ryzyko i przyjmują na razie podstawę wyczekującą. Natomiast Ci z Europy i regionu Europy Środkowo-Wschodniej i, już są ponownie obecni na rynku – komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.
Sektor biurowy wraca na podium
Sektor biurowy odpowiadał za 44%, czyli 1,3 mld euro całości wolumenu transakcji na rynku. Biura obroniły swoją pozycję w czasie pandemii Covid-19. Obecnie pracownicy wrócili do biur, popyt na rynku wraca do normy, co przekłada się na trend wzrostowy w stawkach najmu i na zwiększoną popularność tej kategorii aktywów wśród inwestorów. Ważnym sygnałem dla sektora był zakup przez Google od Ghelamco budynków B i C kompleksu The Warsaw HUB za 583 mln euro. Był to rekordowa transakcja na ryku biurowym. Przy czym nie tylko Warszawa znalazła się na radarze inwestorów, na popularności zyskują również miasta regionalne. Dość duże transakcje miały miejsce we Wrocławiu, a największa z nich w Poznaniu, gdzie Estnine zakupił od Skanska budynek D w kompleksie Nowy Rynek za ok. 121 mln euro.
Sektor handlowy zdominowany przez transakcje portfelowe
Wysoki wynik sektora handlowego w dużej mierze uzyskano dzięki dwóm transakcjom sfinalizowanym przez EPP o wartości 653 mln euro, które dotyczyły około 50% udziałów w dwóch portfelach nieruchomości handlowych: na rzecz PIMCO oraz na rzecz I Group – w konsekwencji wycofania EPP z giełdy w Johannesburgu i Luksemburgu. Pozostałe sprzedaże to przede wszystkim parki handlowe i wolno stojące sklepy spożywcze. Jest to ulubiona kategoria produktów wybierana przez fundusze, które już od kilku lat intensywnie inwestują w mniejsze formaty w Polsce. Ta kategoria produktów nie straciła na popularności nawet w trakcie trwania pandemii Covid-19.
Sektor magazynowy z niższym wynikiem, ale nadal na fali
Sektor magazynowy osiągnął o 25% niższy wynik niż w roku ubiegłym. Wolumen transakcji zamknął się na poziomie 0,7 mld euro, ale to efekt tymczasowy. Aktywa logistyczno-przemysłowe wciąż przyciągają inwestorów. Popyt na rynku najmu pozostaje wysoki, a jego motorem napędowym jest e-commerce. W kolejnych kwartałach będzie zwiększać się udział produkcji związanej ze zmianami w łańcuchach dostaw oraz przenoszeniem firm z ogarniętej wojną Ukrainy. Stawki czynszów co najmniej od dwóch kwartałów wykazują tendencję wzrostową, zwłaszcza dotyczy to nowych projektów, które muszą uwzględniać wyższe koszty związane z budową. Rosną również koszty finansowania, co w efekcie powoduje, że stopy kapitalizacji przestały spadać. Za najlepsze produkty magazynowe stopy kapitalizacji wahały się w przedziale 4,7% – 5%.
PRS perspektywiczny produkt inwestycyjny
Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz masowy napływ uchodźców z Ukrainy wygenerował bardzo duży popyt na wynajem, co spowodowało gwałtowny wzrost stawek czynszów za wynajem w głównych miastach Polski. Dodatkowo spadek sprzedaży indywidualnej mieszkań, skłania coraz większą grupę deweloperów do współpracy z funduszami inwestującymi w PRS. Na razie, na rynku nie ma wielu transakcji ze względu na dość długie procesy decyzyjne oraz problemy inwestorów związane ze zwiększonymi kosztami finansowania. Jednak potencjał sektora wydaje się dość duży i możemy spodziewać się odbicia i dużej aktywności inwestorów już w drugiej połowie roku.
– Obecnie warte zaznaczenia jest, że uwaga, jak i cele zagranicznych funduszy skupiają się na poszukiwaniu alternatywnych klas nieruchomości, poza sektorem logistycznym i magazynowym. To dobra prognoza dla pozostałych segmentów rynku, zwłaszcza dla biurowego, ponieważ oznacza ponowny ruch i ciekawe przejęcia w kolejnych miesiącach roku – podsumowuje Grzegorz Chmielak.