Rynek nieruchomości: dekoniunktura szansą dla inwestorów?

W świecie ogarniętym kryzysem gospodarczym, w którym na rynkach finansowych panuje niepewność, a w wielu branżach stagnacja, inwestorom wyjątkowo trudno jest podejmować racjonalne, gwarantujące zysk decyzje. Paradoksalnie jednak, okres słabszej koniunktury może być dla inwestujących bardzo dobrą okazją do pomnożenia wartości swoich aktywów.

Dobrym przykładem branży, która stwarza w Polsce ciekawe perspektywy dla inwestorów, jest rynek nieruchomości. Jego atrakcyjność wynika przede wszystkim z faktu, że przy dużej podaży wysokiej jakości mieszkań, ceny kształtują się na niskim poziomie. Przemyślane decyzje inwestycyjne, oparte na dobrej znajomości rynku, pozwalają w tej sytuacji inwestorom na bezpieczne i gwarantujące zadowalającą stopę zwrotu lokowanie kapitału.

W ostatnich latach w Polsce znacznie rozwinął się rynek instrumentów finansowych związanych z branżą nieruchomości. Inwestorzy, zamiast kupować mieszkania, chętnie lokowali środki w akcjach spółek deweloperskich, nieruchomościowych certyfikatach inwestycyjnych i listach zastawnych. Zaletą takiej formy inwestowania jest niewątpliwie możliwość precyzyjnego zarządzania portfelem tak, aby minimalizować ryzyko straty. Instrumenty finansowe są także zdecydowanie bardziej dostępne, ponieważ do ich kupna nie potrzeba tak dużych środków, jak w przypadku inwestowania w nieruchomości. Z drugiej jednak strony należy pamiętać, że wartość posiadanych instrumentów jest silnie związana z fluktuacjami na światowych rynkach, co w obecnej, niestabilnej sytuacji makroekonomicznej znacznie zwiększa ryzyko straty.

Wydaje się, że biorąc pod uwagę obecne okoliczności gospodarcze, pewną lokatą kapitału na rynku nieruchomości są przede wszystkim mieszkania w ukończonych inwestycjach. Przede wszystkim, ich przyszła wartość jest jedynie w niewielkim stopniu zależna od wahań na światowych rynkach finansowych. Jednocześnie, historyczna analiza tego rynku wyraźnie wskazuje, że w dłuższej perspektywie wartość zakupionych nieruchomości wzrasta, gwarantując zwrot z dokonanej inwestycji. Trend ten dotyczy zwłaszcza realizacji położonych w dobrych miejskich lokalizacjach, które ze względu na kurczące się zasoby gruntów pod nowe inwestycje będą bardzo zyskiwać na wartości wraz z terytorialnym rozwojem miast. Co więcej, kupując gotowe lokum nie ryzykujemy, że deweloper spóźni się z jego ukończeniem lub w ogóle nie sfinalizuje prac budowlanych, np. z powodu upadłości. Dodatkowo, mając możliwość obejrzenia na własne oczy gotowego osiedla przed zakupem, eliminujemy ryzyko rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami w stosunku do wymarzonego M, a rzeczywistością, z którą się zderzamy, gdy mieszkanie nie spełnia deklarowanych przez dewelopera standardów wykończenia. Nie bez znaczenia jest również fakt, że banki zdecydowanie chętniej pożyczają środki na zakup gotowych inwestycji, a koszty takiego kredytu są stosunkowo niskie. Kredytobiorca nie musi też dodatkowo ubezpieczać kredytu, co jest wymogiem w sytuacji, kiedy inwestycja nie jest jeszcze zakończona. Trzeba też pamiętać, że większość ukończonych projektów deweloperskich, które są teraz oferowane, była opracowywana jeszcze przed kryzysem. Oznacza to, że ich rozwiązania architektoniczne oraz materiałowe są na zadecydowanie wyższym poziomie, niż w przypadku inwestycji rozpoczętych już podczas spowolnienia gospodarczego (dobrym przykładem ukończonej już inwestycji o wysokim standardzie, jest warszawska Mozaika Mokotów, zrealizowana przez Layetana Developments Polska). Jednocześnie, ceny „przedkryzysowych” mieszkań muszą być obecnie z konieczności dostosowane do sytuacji rynkowej, kształtują się więc na relatywnie niskim poziomie. Oznacza to, że potencjalny kupujący może za przystępną cenę liczyć na nieproporcjonalnie wysoki standard danej nieruchomości. Warto dodać, że sytuacje, w której deweloperzy są gotowi sprzedawać mieszkania bez marży lub nawet poniżej kosztów, nie będą miały miejsca, gdy tylko obecna koniunktura gospodarcza się odwróci.

Oczywiście, trzeba także pamiętać o tym, że inwestowanie w mieszkania wymaga dużych zasobów kapitału oraz że w obecnym stanie koniunktury łatwiej jest mieszkanie kupić, niż sprzedać. Dlatego dobrym pomysłem może być zakup mieszkania, aby następnie je komuś podnająć. Obecnie rynek najmów w Polsce znacznie się umacnia, co wynika m.in. z faktu, że banki ograniczają dostępność do kredytów hipotecznych. Dlatego też wielu inwestorów decyduje się na zakup nieruchomości pod wynajem, aby zarabiać na czynszach, a następnie, po poprawie koniunktury, odsprzedać mieszkania po korzystniejszej cenie.

Mimo że kryzys gospodarczy mocno odbił się na kondycji branży deweloperskiej, wydaje się, że zaistniała sytuacja w sposób paradoksalny może okazać się korzystna dla inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Liczba możliwych sposobów lokowania kapitału na tym rynku jest coraz większa, a przemyślane decyzje inwestycyjne i umiejętność korzystania z pojawiających się okazji mogą sprawić, że czas kryzysu może być dla inwestorów okresem wyjątkowo korzystnych zakupów.

Marek Oberda

Dyrektor Sprzedaży i Marketingu

Layetana Developments Polska