Budujemy coraz więcej hoteli. Początek bańki, a może złoty interes

W czasie pandemii sektor hotelowy przeszedł wielką próbę, aby tuż po niej doświadczyć napędzanego wzrostem odłożonego popytu wynikającego z lockdownu — niezwykłego odrodzenia. Obecnie podobnie, jak w naszym kraju, w całej Europie zauważamy swoistą "modę" na budowanie nowych obiektów hotelowych. Długo zajęłoby pełne wytłumaczenie powodów tego zjawiska, a jest ich co najmniej kilkanaście. W efekcie atrakcyjniejsze budynki coraz częściej wypierają wyeksploatowane, a te często całkowicie tracą swoją rację bytu.

W Polsce przez brak profesjonalnych funduszy tzw. REIT-ów mamy ciągle ograniczony dostęp do inwestowania we wszystkich dochodowych segmentach z obszaru komercyjnego, poza hotelami — przez modele apart i condo, oraz mieszkaniowego — poprzez zakup lokali na wynajem, lub nabycie gruntu. Kiedy od lat ciągle słyszymy o możliwej bańce na rynku mieszkaniowym, to już prawie nigdy nie mówi się o tym samym zjawisku na rynku hotelowym. Dodam, że tzw. bańką na rynku nieruchomości mieszkaniowych określamy sytuację, gdy ich ceny zostały wywindowane do tego stopnia, że nie mają już nic wspólnego z realną wartością mieszkań i domów. A mówiąc prościej, kupujemy je jedynie z myślą, że ich cena będzie tylko rosła. Ostatnie lata pokazały, jak wiele krajów odnotowało spadki wartości lokali w tym także tych premium. Oczywiście, sytuacja każdego rynku jest zależna od wielu trendów, a także czynników lokalnych i globalnych. Dla przykładu w następstwie pandemii Covid 19 świat stał się świadkiem pojawienia się kilku wcześniej nieznanych trendów “nowej normalności”, a w szczególności wzrostu opcji pracy zdalnej, która miała szczególnie negatywny wpływ na sektor biurowy, ale już pozytywnie rezonowała na mieszkaniówkę.

W tym roku głośno było o spektakularnych bankructwach sieci hoteli w Niemczech. Chodzi o obiekty działające pod pięcioma markami: Labranda Hotels & Resorts, Design Plus Hotels, Kairaba Hotels & Resorts, Lemon & Soul Hotels i MP Hotels. W sumie upadło około 50 hoteli zatrudniających łącznie około 7 tysięcy pracowników w ośmiu krajach, a to tylko jeden z przykładów kłopotów tego sektora. W istocie na całym świecie hotele często postrzegane są jako ryzykowne inwestycje ze względu na ich sezonowość i zależność od krótkoterminowych umów najmu (tj. wynajmu dziennego). Dla porównania, w kontrze sektory wielorodzinny PRS-y i biurowy były uważane za bezpieczniejsze inwestycje ze względu na stabilność dochodów z wynajmu, odporność na kryzysy gospodarcze, przewidywane wydatki i długoterminową aprecjację. W ocenie banków i wyspecjalizowanych funduszy inwestycyjnych kilka rynków w Europie od dawna zaliczano do grupy wysokiego ryzyka, ponieważ osiągnął już przesycenie podażowe. Jednak patrząc na oceny międzynarodowych ekspertów i analizę trendów turystycznych, choćby związanych ze zmiany klimatycznymi Polska znajduje się w dużo lepszym położeniu, wykazując na spory niedobór w segmencie noclegów krótkoterminowych.

Z drugiej strony, coraz częściej profesjonalnej pomocy szukają właściciele hoteli, które jeszcze dekadę lub dwie temu były przysłowiową “kurą znoszącą złote jajka”. Co gorsza, w desperacji zazwyczaj nie dostrzegając szerszej perspektywy i błędnie diagnozując przyczyny tego stanu, sądzą, że rozwiązaniem będzie inwestycja w “dobry” marketing. A w istocie wysokie koszty takich działań — skądinąd nie są skutecznie, bo robią je wszyscy inni — chwilowo podnoszą im poziom obłożenia, ale realnie powiększają tylko stratę. W tym wypadku trzeba zastanowić się nad bardziej radykalnymi rozwiązaniami, o ile nie można wprowadzić elementów, które nadadzą unikatowe cechy i doświadczenia dla gości.

Zjawisko to nie do końca wynika z mechanizmów podaży i popytu. Ponieważ coraz częściej nowe obiekty wcale nie są hitami wypełnionymi gośćmi, gdyż często powstają w sprzeczności z uzasadnionymi długoterminowymi analizami finansowymi — do tego z “wabikiem”, czyli kosztowną licencją franczyzową — w przeciążonych konkurencja kurortach, bez kilkuletniego planu wprowadzania, a tylko po to, aby deweloper zbył ofertę w systemie condo, czy apart. Takiej firmie zależy jedynie na szybkiej sprzedaży i wyjściu z inwestycji z zyskiem z ich budowy, a późniejszy problem jest przenoszony do spółki zarządzającej najmem. Ta ryzykowna gra obarcza nie tylko nabywców lokali, ale pośrednio zaburza lokalne rynki, prowadząc do utraty przychodów i rezonuje na najsłabsze obiekty.

W Polsce banki i fundusze inwestycyjne są nadal bardzo ostrożne w finansowaniu budowy hoteli, a jeśli już robią to z pełnym zabezpieczeniem swoich ewentualnych roszczeń, tylko tam gdzie wierzą w sukces projektu i realny ROI. Żeby w pełni docenić atrakcyjność inwestycji w zakwaterowanie, niezbędna jest najpierw szersza ocena wyników generowania przychodów przez tę klasę aktywów, zrozumienie jej unikalnych cech i identyfikacja możliwości rynkowych. W naszym kraju nadal dobrze wprowadzone hotele mogą oferować wyjątkowe połączenie potencjału dochodowego i wartości dodanej do otaczającego rozwoju, co czyni je bardzo atrakcyjną opcją inwestycyjną. Multi funkcyjność i unikatowe doświadczenia, kreowane w często nieoczywistych lokalizacja to słowa klucze do sukcesu oraz możliwości adaptacyjnych do wyzwań przyszłości. W końcu dziś hotel to nie tylko miejsce do spania.

Autor artykułu — Adam Białas

jest ekspertem gospodarczym, nieruchomości i rynku HoReCa / MICE, managerem w agencji „Bialas Consulting & Solutions” oraz dziennikarzem biznesowym. Od ponad dwóch dekad działa w globalnym obszarze zarządzania i marketingu. Ma wieloletnie doświadczenie w branżowych projektach i budowaniu marek, doradzał w wielu obszarach inwestycyjnych oraz biznesowych. Od kilku lat zajmuje się projektami i rozwojem Grupy Arche, która jest największą siecią hoteli z rodzimym kapitałem.

Fot. Materiały prasowe