Jaki będzie rok 2023 na rynku nieruchomości w Polsce? Raport Trends Radar Cushman & Wakefield

Z jednej strony presja na wzrost stawek czynszów i rosnące koszty budowy, z drugiej – coraz większa koncentracja na temacie ESG i repozycjonowaniu budynków komercyjnych. Dynamika zmian na rynku nieruchomości sprawia, że duża grupa inwestorów spogląda na 2023 rok z pewną dozą niepewności. Czy jednak jest się czego obawiać? I jak spowolnienie gospodarcze, przynajmniej w perspektywie krótkoterminowej, będzie modelowało trendy i nastroje w poszczególnych segmentach sektora? Na te i więcej pytań odpowiada czwarta edycja raportu "Trends Radar" międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, podsumowująca prognozy i możliwe kierunku rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

RYNEK NA FALI (KOSZTOWYCH) WZROSTÓW

Jednym z trendów, które od dłuższego czasu możemy obserwować niezależnie od segmentu rynku, jest niewątpliwie wzrost kosztów budowy oraz eksploatacji obiektów komercyjnych, co z kolei przekłada się na rosnące stawki czynszowe. I o ile sytuacja na rynku budowlanym powinna ustabilizować się w kolejnych kwartałach, o tyle rekordowe koszty mediów mogą niekorzystnie odbić się na budżetach najemców.

– Zgodnie z zapisami umów najmu, na początku 2023 roku nastąpi indeksacja czynszów, co spowoduje jednorazowy wzrost obciążeń czynszowych o 7% do 9%. Przewidujemy też, że wzrost kosztów eksploatacyjnych w nieruchomościach sięgnie ok. 25-60%. Będzie to w dużej mierze zależało od tego, na jakim poziomie właściciel zakupił energię elektryczną na 2023 rok lub czy skorzystał z zamrożenia cen energii dla mikro, małych i średnich przedsiębiorców – komentuje Katarzyna Lipka, Dyrektorka Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

Pogłębiający się kryzys energetyczny to jeden z powodów, dla których na znaczeniu nadal będą zyskiwać strategie zrównoważonego rozwoju. Z kolei konieczność dostosowania nieruchomości do nowych regulacji Unii Europejskiej w zakresie ograniczania śladu węglowego powinno wymusić na inwestorach podjęcie decyzji o modernizacji pojedynczych aktywów lub nawet całych portfeli nieruchomości. Natomiast, jeżeli analiza scenariuszy alternatywnego zagospodarowania nieruchomości wykaże większą opłacalność zmiany funkcji budynku, to ich właściciele coraz częściej będą decydować się na zmianę sposobu użytkowania.

– Oczywiście, ograniczenie oddziaływania nieruchomości na środowisko naturalne i zielona certyfikacja nie powinny być sprowadzane tylko do kwestii optymalizacji wydatków. Nie da się jednak ukryć, że poprawa efektywności energetycznej budynków i coraz częściej stosowane tzw. zielone umowy najmu, mogą pozytywnie wpłynąć na bilans finansowy uczestników rynku, a w długiej perspektywie zwiększyć wartość nieruchomości – mówi Katarzyna Lipka.

BIUROWA LUKA PODAŻOWA

W 2020 roku, w momencie wprowadzania kolejnych lockdownów i rosnącej popularności modelu home office, powszechnie mówiło się o masowym odwrocie od biur, co miało doprowadzić do znaczącej nadwyżki powierzchni na rynku. Trzy lata po wybuchu pandemii będziemy mieć jednak do czynienia z całkiem innym scenariuszem.

– Powodem jest ograniczenie aktywności deweloperów, co oznacza, że w samej Warszawie podaż powierzchni w 2023 roku wyniesie ok. 60 000 mkw., czyli jedynie ok. 20% średniej podaży z ostatnich pięciu lat. W kolejnych kwartałach będziemy również obserwować postępujący spadek dostępności nowej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych. Oczywiście, samo zapotrzebowanie na biura będzie silnie skorelowane z dynamiką wzrostu gospodarczego. Należy jednak pamiętać, że 2023 rok to okres odnawiania umów zawartych w rekordowych latach 2018-2019, co powinno wzmocnić poziom popytu w tym roku – tłumaczy Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego w Cushman & Wakefield.

Jego strukturę z kolei, tradycyjnie już, będą kształtowały firmy z sektora usług dla biznesu. Długoterminowo, znaczenie najemców z tej branży może jednak jeszcze wzrosnąć. Według prognoz cytowanych w raporcie "Trends Radar", im głębsza będzie globalna recesja tym chętniej międzynarodowe korporacje zaczną szukać oszczędności w droższych zachodnich lokalizacjach, na czym skorzysta między innymi Polska.

W przypadku rynku inwestycyjnego dużym wyzwaniem będzie ograniczony dostęp do finansowania. Jednocześnie wolumen inwestycyjny będzie dalej napędzany przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy pozostają aktywni i poszukują nowych możliwości inwestycyjnych.

RYNEK HANDLOWY REAGUJE NA NASTROJE KONSUMENTÓW

Prognozowana na 2023 rok ujemna dynamika rokrocznej sprzedaży detalicznej w połączeniu z rekordowymi kosztami eksploatacji to dwa główne wyzwania, które stoją przed rynkiem nieruchomości handlowych. Szczególnie dotkniętą przez kryzys kategorią będzie prawdopodobnie Home & Deco, na którą negatywnie wpłynie między innymi spadek sprzedaży nowych mieszkań, a także gastronomia, która po ciężkim okresie covidowym może nie sprostać kolejnym wyzwaniom. Z drugiej strony utrzyma się dalszy rozwój sieci tzw. value retailers (m.in. Action, Dealz, TEDi, Pepco, Sinsay, NKD, KiK) preferujących tańsze lokalizacje czyli parki handlowe.

– Wielu najemców z sektora dopiero wychodzi z kryzysu wywołanego przez COVID-19, a doświadczenia zebrane w tym okresie przekładają się na rosnącą potrzebę elastyczności umów zawieranych z właścicielami obiektów handlowych. Coraz bardziej popularne stają się kontrakty zawierane na krótki czas, a także umowy oparte jedynie na czynszu od obrotu. Część nowych umów będzie uwzględniać też klauzule ograniczające wzrost czynszu i opłat serwisowych – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, ekspertka rynku handlowego w Cushman & Wakefield.

Wydłużeniu ulegną niestety procesy decyzyjne dotyczące zarówno nowych lokalizacji, jak i przedłużenia istniejących umów najmu, co może spowodować wzrost stopy pustostanów i niższy poziom przednajmu nowych obiektów, nawet biorąc pod uwagę mniejszą aktywność deweloperów. Mimo że rok 2022 zamknął się jeszcze dobrym wynikiem 350 tys. mkw. nowej powierzchni, to już w 2023 roku nastąpi spowolnienie wzrostu nowej podaży – w budowie pozostaje tylko 280 tys. mkw. z planowanych wcześniej 600 tys. mkw. W przypadku planów deweloperskich, długoterminowo na znaczeniu będą zyskiwać lokalizacje blisko osiedli mieszkaniowych, obiekty aktywizujące i wspierające lokalną społeczność oraz parki handlowe w mniejszych miastach.

W sektorze nieruchomości handlowych rok 2022 zanotował najwyższą aktywność inwestycyjną w ciągu ostatnich kilku lat, a wolumeny na koniec roku znacznie przekroczyły wyniki z poprzedniego roku. Wyższa płynność na rynku nieruchomości handlowych może zostać ostudzona przez klimat gospodarczy i wyższe koszty finansowania w średniej perspektywie. W długim horyzoncie sektor ma pozytywne pespektywy dla nieruchomości, które udowodniły swoją pozycję na rynku i odporność na e-commerce podczas oraz po okresie covidowym.

SEKTOR MAGAZYNÓW? WZROST POD ZNAKIEM STABILIZACJI

W najbliższym czasie rynek będzie nadal napędzany przez e-commerce, ale przewidywana jest stabilizacja tempa wzrostowego. Z danych przytaczanych w raporcie "Trends Radar" wynika, że rynek handlu elektronicznego osiągnął ponad dwukrotny wzrost (+127%) w ciągu ostatnich czterech lat, a uśredniony roczny wzrost kształtował się poziomie 23%. Natomiast zgodnie z przewidywaniami na kolejne pięć lat, e-commerce będzie rósł w tempie 11% rocznie.

– Przewidujemy, że w kolejnych latach europejski rynek magazynów będzie ewoluował w kierunku nearshoringu, co pozwoli ograniczyć ryzyko zakłóceń dostaw w przypadku nieprzewidywalnych zdarzeń. To z kolei powinno wzmocnić pozycję Polski z uwagi na chęć zmniejszenia uzależnienia państw na przykład z Europy Zachodniej od rynków azjatyckich. Dodatkowo, część firm zza wschodniej granicy decyduje się ulokować tu swój kapitał z uwagi na bliskość terytorialną, ale też dużo większe bezpieczeństwo funkcjonowania – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku magazynowego w Cushman & Wakefield.

Długofalowo cały sektor powinien zdecydowanie zmierzać w kierunku innowacji i wprowadzania usprawnień, czy to na poziomie wdrażania rozwiązań automatyzujących produkcję, skracania łańcuchów dostaw dzięki logistyce 3D, czy w końcu – poprawy efektywności energetycznej nieruchomości. Dla przykładu, według uśrednionych kalkulacji deweloperów, stosowanie paneli fotowoltaicznych, zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, oświetlenia LED oraz systemu zarządzania zużyciem energii, pobór energii w budynku spada nawet o 50%, a oświetlenie LED z inteligentnym systemem sterowania oświetleniem DALI (Digital Addressable Lightning Interface) pobiera o 90% mniej energii niż zwykłe oświetlenie.

W przypadku rynku kapitałowego można natomiast obserwować wzrost udziału inwestycji ze strony państw Europy Centralnej. Z kolei zwiększone koszty finansowania nowych projektów powodują mniejszą aktywność podmiotów finansujących deweloperów, co w perspektywie średnioterminowej może mieć wpływ na ograniczenie nowej powierzchni w sektorze logistycznym.

MIESZKANIÓWKA POD PRESJĄ

Polski rynek mieszkaniowy boryka się z poważnymi konsekwencjami odpływu nabywców kredytowych i w konsekwencji spadku popytu na nowe mieszkania. Skutkuje to obniżaniem podaży przez deweloperów i spodziewanymi spadkami cen, w szczególności na rynku wtórym, na którym mogą one osiągnąć nawet poziom dwucyfrowy rok do roku. Na rynku pierwotnym, z uwagi na wysokie ceny działek i wysokie koszty budowy, notowane będzie hamowanie podaży, a co za tym idzie spodziewane są niższe spadki cen nowych mieszkań niż na rynku wtórnym.

W kolejnych miesiącach można spodziewać dalszego spadku popytu na mieszkania ze strony klientów indywidualnych, co jest spowodowane wysokimi stopami procentowymi i coraz mniejszą dostępnością kredytów hipotecznych. Z tego też powodu, deweloperzy będą mocniej koncentrować się na realizacji projektów PRS, co pozwoli też sprostać rekordowemu popytowi na najem mieszkań.

Cushman & Wakefield spodziewa się jednak, że po okresie stagnacji rynek mieszkaniowy zacznie się odbudowywać. Przy tak wysokiej luce mieszkaniowej i przy spodziewanym poluzowaniu polityki kredytowej, w przypadku spadku inflacji w okolice celu inflacyjnego, zarówno popyt, jak i podaż mieszkań zaczną rosnąć. Będzie to dotyczyć również mniejszych miast. Należy bowiem podkreślić, że uwaga nie tylko deweloperów, ale i inwestorów zaczęła skupiać się nie tylko na dużych aglomeracjach, ale również na mniejszych rynkach lokalnych i przedmieściach, gdzie grunty pod projekty mieszkaniowe są łatwiej dostępne i tańsze. Tendencja ta będzie się pogłębiać.

– Dodatkowo, zmiany demograficzne wymuszą dalszy rozwój formatów dedykowanych seniorom. Będą to jednak nie tylko klasyczne domy opieki, a przede wszystkim mieszkania w formule Assisted Living. Z kolei po chwilowym zastoju sektora, na który wpłynęła przede wszystkim pandemia i utrudnienia w podróżowaniu, do gry powinien powrócić coliving – mówi Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.

Jednocześnie z każdym rokiem większą rolę zacznie odgrywać efektywność energetyczna i rozwiązania ESG, które przekładają się na znaczące oszczędności w portfelach polskich konsumentów, zwłaszcza w momencie kryzysu na rynku energii, z którym mamy do czynienia od dłuższego czasu.

HOTELE NA FALI WZNOSZĄCEJ

Liczba noclegów sprzedanych w polskich hotelach w 2020 roku zmniejszyła się o 48%, ale już 2021 wzrosła o 45%. Trend wzrostowy był też obserwowany w 2022 roku i powinien być kontynuowany również na przestrzeni roku 2023. Obłożenie w hotelach będzie w dużej mierze napędzał popyt krajowy. Wzrost liczby gości będzie także rezultatem konsekwentnej odbudowy segmentu MICE. Z drugiej strony, rosnące koszty operacyjne hoteli prawdopodobnie przełożą się na wyższe średnie ceny za pokój.

Powrót gości hotelowych powinien pozytywnie wpłynąć na dalszy przyrost bazy hotelowej w kraju. Tę tendencję potwierdza raport "Operator Beat II poł. 2021 r." Cushman & Wakefield, według którego w pierwszej dziesiątce topowych rynków hotelowych znajdują się aż cztery miasta w Polsce, co wskazuje na pozycję naszego kraju jako najbardziej atrakcyjnego rynku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej dla operatorów hotelowych.

– Co więcej, w centrum zainteresowania inwestorów znajdują się nie tylko główne polskie aglomeracje, jak Warszawa i Kraków, ale również destynacje typowo wypoczynkowe, a to z kolei powoduje zmianę postrzegania cen transakcyjnych przez inwestorów. Natomiast według prognoz, aktywność na rynku kapitałowym utrzyma się na niskim poziomie z uwagi na ograniczoną dostępność finansowania oraz obawy ekonomiczne i geopolityczne. Jednakże liczba hoteli na rynku transakcyjnym może wzrosnąć w przypadku pojawienia się większej liczby właścicieli, którzy zaczną rozważać sprzedaż posiadanych aktywów – tłumaczy Maciej Prończuk, ekspert rynku hotelowego w Cushman & Wakefield.

W przypadku udzielania finansowania dłużnego oraz dostępnych opcji refinansowania i restrukturyzacji wzrośnie znaczenie kwestii związanych ze zrównoważonym rozwojem i ekologią. Kluczowe wskaźniki efektywności powiązane z ESG stają się integralnym elementem procesu kredytowego i analiz due diligence, co umożliwia tym instytucjom wspieranie przedsięwzięć zgodnych z celami zrównoważonego rozwoju – preferują one firmy i projekty spełniające wymogi ESG.