[Polska] Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych oraz zmiany, jakie go czekają w 2016 roku

Jak
wpłynie na rynek podwyższenie wkładu własnego do 15%?

Od
przyszłego roku Rekomendacja S przewiduje podwyższenie wymaganego
wkładu własnego z 10% do 15%. Nie będzie to jednak podwyżka
bezwzględna, jak miało to miejsce w 2015 r. Banki nadal będą
mogły udzielać kredytów osobom finansującym z własnych środków
tylko 10% ceny nieruchomości. Będzie to możliwe jednak tylko pod
warunkiem, że kwota, której brakuje do osiągnięcia wskaźnika LTV
na poziomie 85%, zostanie odpowiednio ubezpieczona. Inne możliwe
rozwiązania to przedstawienie przez kredytobiorcę dodatkowego
zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub
poprzez zastaw na obligacjach Skarbu Państwa lub NBP. Dwa ostatnie
rozwiązania będą miały jednak marginalne zastosowanie.

Najważniejszą
kwestią jest to, ile banków zdecyduje się utrzymać ofertę
kredytów z LTV 90% i jaki będzie koszt ubezpieczenia niskiego
wkładu własnego. Z deklaracji, jakie uzyskaliśmy od banków
wynika, że w przyszłym roku może być nieco trudniej uzyskać
kredyt jeśli posiadany wkład własny wynosi 10%. Obecnie udziela
ich 14 instytucji. Tymczasem dotychczas tylko pięć z nich
zdecydowało, że w przyszłym roku nadal będą posiadać takie
kredyty w ofercie. Dwa banki zapowiedziały natomiast, że od 2016 r.
przestaną ich udzielać. Pozostałe siedem instytucji nie podjęło
jeszcze decyzji. Co ważne, w grupie niezdecydowanych są najwięksi
gracze, czyli PKO BP i Bank Pekao.

Bankami,
które już zdecydowały, że zamierzają zrezygnować z udzielania
kredytów z LTV 90% są mBank, Bank i BPS. Dla kredytobiorców
szczególnie istotne jest wycofanie się tego pierwszego. mBank ma
bowiem obecnie drugą (po Pekao) najtańszą ofertę kredytu dla osób
posiadających niski (10%) wkład własny. Oprócz tych dwóch banków
uzyskanie kredytu z LTV 90% nie będzie możliwe również w BPH,
Citi Handlowym, Credit Agricole oraz ING Banku Śląskim, które już
teraz wymagają od kredytobiorców aż 20% wkładu własnego.

Jednym
z banków, w których kredyty z LTV wynoszącym 90% nadal będą
dostępne jest Euro Bank. Zamierza on jednak podwyższyć koszt
ubezpieczenia niskiego wkładu. Obecnie z tego tytuły marża jest
podwyższana o 0,15 p.p. do czasu, gdy zadłużenie spadnie poniżej
80% wartości nieruchomości. W przyszłym roku bank podniesie marżę
o 0,25 p.p. W przypadku kredytu na kwotę 200 000 zł na 25 lat
oznacza to wzrost kosztu kredytu o niecały 1 000 zł (z 1 421 zł do
2 411 zł).

Również
Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas, Alior Bank i Bank Millennium
zamarzają nadal udzielać kredytów z LTV 90%. W dwóch pierwszych
koszt ubezpieczenia ma pozostać na obecnym poziomie. W BGŻ BNP
Paribas oznacza to więc wzrost marży o 0,6 p.p., czyli składkę
wyższą niż w Euro Banku nawet po zapowiadanej podwyżce (koszt
wyniesie bowiem ok. 6 124 zł). Z kolei w Raiffeisen Polbank opłata
nadal ma wynosić 3% (za 3 lata) kwoty, której kredytobiorcy brakuje
do uzyskania wkładu wynoszącego 20%. Biorąc pod uwagę, że
obniżenie zadłużenia do 80% wartości nieruchomości przy obecnym
poziomie oprocentowania potrwa ok. 4,5 roku, to dla opisanego już
kredytu koszt ubezpieczenia w tym banku wyniesie ok. 1 019 zł. Alior
Bank i Millennium deklarują natomiast, że nadal będą udzielały
kredytów przy LTV 90%, ale nie podjęły jeszcze decyzji, jaki
będzie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu.

Banki,
które od 2016 r. zamierzają zaprzestać udzielania kredytów z LTV
90%:

• mBank
• BPS

• Bank
  BPH
• Citi
  Handlowy
• Credit
  Agricole
• ING
  Bank Śląski

Banki,
które zadeklarowały, że w 2016 r. nadal
zamierzają udzielać kredytów z LTV 90%:

• Euro
  Bank –
  obecnie podwyższa marżę o 0,15%, w przyszłym roku podwyżka
  wyniesie 0,25%
• Raiffeisen
  Polbank –
  bank nie zmienia warunków, składka będzie wynosiła 3% za okres 3
  lat
• BGŻ
  BNP Paribas –
  warunki nie ulegną zmianie: podwyżka marży o 0,6 p.p.
• Aior
  Bank–
  bank nie deklaruje jeszcze, jaki będzie koszt ubezpieczenia
• Bank
  Millennium –
  bank nie deklaruje jeszcze, jaki będzie koszt ubezpieczeni
  

Bank,
które jeszcze nie zdecydowały, czy w 2016 r. nadal będą udzielały
kredytów
z LTV 90%:

• PKO
  Bank Polski
• Bank
  Pekao
• Deutsche
  Bank
• BOŚ
• BZ
  WBK
• Getin
  Bank
• Bank
  Pocztowy

Drugie
miejsce pod względem istotności zajmuje zestawienie ofert
tradycyjnych kredytów z LTV 80%. Przekraczając próg 20% wkładu
własnego można uzyskać atrakcyjniejsze warunki, przede wszystkim
niższą marże oraz uniknąć kosztu ubezpieczenia niskiego wkładu.
Ponadto w takim przypadku istnieje możliwość skorzystania z oferty
banków, które nie udzielają kredytów z niskim wkładem własnym.
W tej kategorii zwycięzcami okazały się Bank BPH, Citi
Handlowy oraz Bank Pekao.

Ranking
kredytów hipotecznych z LTV 80%

Kredyty
udzielane w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” stanowiły
w pierwszej połowie tego roku zaledwie niecałe 8% wartości
wszystkich nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Jednak ich
znacznie będzie rosło m. in. za względu na rozszerzenie kręgu
osób, które mogą uzyskać dopłatę oraz podwyższenie wysokości
takiego wsparcia dla rodziców posiadających przynajmniej dwoje
dzieci. Oferta kredytów MdM ma również istotne znacznie dla
deweloperów, którzy budują coraz więcej mieszkań spełniających
warunki programu. Dotychczas najwięcej kredytów w ramach tego
programu było zaciąganych przez młodych singli, którzy mogą
uzyskać dopłatę wynoszącą 10%. Dlatego najistotniejsze jest
zastawnie kredytów z LTV 90%. W tej kategorii zwycięzcami okazali
się Bank Pekao, BZ WNK oraz Euro Bank.

Kredyty
MdM z LTV 90%

Już
niedługo na znaczeniu może zyskać także oferta kredytów MdM z
wyższym wkładem własnym. Przypomnijmy, że od września uczestnicy
programu posiadający dwoje dzieci mogą uzyskać 20% dopłaty, a ci
którzy mają troje lub więcej aż 30%. Ponadto ci ostatni mogą
otrzymać dopłatę nawet jeśli będą chcieli zamienić mieszkanie
na większe lub jeśli mają już więcej niż 35 lat. W przypadku
tego rodzaju kredytów najtańsze oferty posiadają BGŻ BNP Paribas,
Bank Pekao oraz BZ WBK.

Dla
wielu kredytobiorców istotne jest nie tylko to, aby znaleźć
najtańszą ofertę, ale również to, aby móc uzyskać możliwie
najwyższą kwotę kredytu. Tymczasem oferty banków znacząco różnią
pomiędzy sobą w tym zakresie. W skrajnym przypadku wartość
udzielonego kredytu w poszczególnych instytucjach dla tej samej
rodziny może różnić się nawet o 300 000 zł. Dlatego
przygotowaliśmy również zestawienie zdolności kredytowej dla
dwóch różnych przypadków.

Kwota
kredytu dostępna dla 3-osobowiej rodziny z dochodem 5 000 zł netto

Kwota
kredytu dostępna dla 4-osobowiej rodziny z dochodem 8 000 zł netto

Jarosław
Sadowski
Główny
Analityk, Expander Advisors sp. z o. o.