[Polska] Raport: Zmiana cen mieszkań na rynku wtórnym w 2011 roku

Ceny mieszkań na rynku wtórnym bezustannie są przedmiotem zainteresowania kilkuset tysięcy osób w Polsce. Wśród nich są osoby, które chcą mieszkanie sprzedać, a także ci, którzy poszukują lokum. Wielu z nas pamięta niebotycznie rosnące ceny mieszkań w latach ubiegłych. Rok 2011 był zupełnie inny. Ceny mieszkań galopowały w dół.

Koniec roku 2011 przyniósł oczekiwane spadki cen mieszkań na rynku wtórnym oraz dość widoczną różnicę w stosunku do cen z początku roku. W ofertach zawartych w serwisie Dom.Gratka.pl wyraźnie widać jak ceny te spadały na przestrzeni całego roku. Użytkownicy, którzy ustawili sobie specjalne przypomnienie o zmianie ceny dostępne przy każdym ogłoszeniu na Dom.Gratka.pl, mogli obserwować obniżki już z poziomu elektronicznej skrzynki pocztowej.
 
 

Wszędzie spadki cen

Ceny ofertowe mieszkań, a więc odzwierciedlające preferencje osób chcących sprzedać mieszkanie spadały we wszystkich badanych lokalizacjach. Największa zauważalna korekta średniej ceny metra kwadratowego mieszkania nastąpiła w Wałbrzychu, gdzie cena z grudnia 2011 jest niższa od styczniowej o prawie 15 proc. Najmniej potaniały natomiast mieszkania w Białymstoku, gdzie zmiana procentowa wynosi 0,21 proc.

Jeśli chodzi o duże aglomeracje miejskie to ceny spadały w następujący sposób: Gdańsk -2,52 proc., Katowice -4,8 proc., Kraków -2,87 proc., Poznań -4,99 proc., Warszawa -4,8 proc. Poniżej znajduje się tabela zmian we wszystkich lokalizacjach z cenami z poszczególnych miesięcy roku. Warto podkreślić, iż ceny transakcyjne w poszczególnych lokalizacjach mogą być jeszcze o kilka procent niższe.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym największych miast Polski, styczeń - grudzień 2011 r. (cena w zł/m2)

Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży w serwisie Dom.Gratka.pl, (styczeń - grudzień 2011r.)

Jakich mieszkań szukaliśmy?
 

Z analiz serwisu Dom.Gratka.pl wynika, że Polacy szukali w 2011 roku głównie mieszkań dwupokojowych (49 proc. użytkowników), dalej w kolejności były osoby poszukujące mieszkań trzypokojowych (23 proc. użytkowników), następnie poszukiwane były kawalerki (16 proc. użytkowników), a na ostatnim miejscu użytkownicy poszukiwali mieszkań czteropokojowych i większych (12 proc.).

Rodzina na swoim – koniec marzeń o dopłatach

Nowe limity cenowe dla programu Rodzina na swoim w praktyce uniemożliwiły uzyskanie dopłaty do kredytów zaciąganych na zakup mieszkań z rynku wtórnego. W wielu miastach w ogóle nie znajdziemy mieszkań spełniających kryteria cenowe programu.

Prezydent Bronisław Komorowski 3. sierpnia br. podpisał znowelizowaną ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Do tego czasu nie było ograniczeń wiekowych dla osób ubiegających się o kredyt z dofinansowaniem, nowelizacja wprowadziła limit do 35 roku życia. Ten wymóg nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Możliwe też jest przyznanie kredytu małżeństwom, w których jedna z osób nie przekroczyła ustalonego wieku.

Ważną zmianą jest również wprowadzenie zapisu dotyczącego zniesienia dopłat, jeśli kredytobiorcy staną się w czasie ich trwania właścicielami kolejnej nieruchomości mieszkalnej.

Aktualnie osoby chcące skorzystać z programu mogą kredytować mieszkanie do 75 m kw. lub dom do powierzchni 140 m kw. Przy czym najwyższy poziom dopłaty mogą otrzymać nabywcy mieszkań do 50 m kw., a domów do 70 m kw. Dla singli te ograniczenia są jednak bardziej restrykcyjne, muszą się zadowolić mieszkaniami do 50 m kw., a dopłaty obejmą metraż do 30 m kw. Nie przewidziano możliwości dopłat do kredytów na zakup domów dla singli.

Analizując potencjalną dostępność mieszkań z rynku wtórnego wydaje się, że nawet spadki cen w obecnie obserwowanym tempie nie przyczyniają się do zwiększenia dostępności mieszkań kwalifikujących się do dopłat. Ustawodawca przeszedł ze skrajności w skrajność. Przed nowelizacją limit prawie 10 tys. zł za m kw. mieszkania w Warszawie całkowicie wypaczał ideę powstania programu, kierując pomoc dla nabywców, którym była potrzebna w najmniejszym stopniu. Z kolei nowe limity dla rynku wtórnego przekreślają szanse wielu rodzin na nabycie własnego pierwszego M z rządowym wsparciem, ew. powodują, że zakupy te ograniczają się do lokali w złym stanie technicznym, przestarzałej technologii, w najgorszych lokalizacjach.

Zainteresowanym Rodziną na swoim pozostanie rynek pierwotny, gdzie podaż mieszkań spełniających warunki RnS jest także mocna ograniczona, lecz w mniejszym stopniu niż w przypadku używanych mieszkań. Alternatywą może być też budowa własnego domu, lecz ze względu na ceny gruntów takie rozwiązanie jest niemożliwe do realizacji dla liczących każdą złotówkę młodych ludzi.

Kredyty w walucie

W połowie roku bardzo wysoki kurs franka szwajcarskiego spędzał sen z powiek wielu kredytobiorcom. Spowodował, że osoby spłacające kredyty w walucie rozważały przewalutowanie kredytu. Osoby spłacające kredyty w złotówce również zauważyły szansę dla siebie, ponieważ zmiana  rodzimej waluty na szwajcarską i optymistycznie myślenie, że kurs tej ostatniej w przyszłości spadnie spowoduje obniżenie ich raty nawet o połowę. Banki nie ułatwiły jednak tego zadania i zaczęły wycofywać kredyty w szwajcarskiej walucie ze swojej oferty. 

Podaż mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym wciąż utrzymuje się na wysokiej pozycji, co według naturalnej tendencji rynku nieruchomości generuje obniżki cen. Zdaniem wielu analityków rynku nieruchomości nie jest to koniec spadków cen mieszkań na rynku wtórnym. Podobną tendencję możemy obserwować także w 2012 roku. Obecnie w serwisie Dom.Gratka.pl możemy przeglądać prawie 450 tysięcy ofert, z czego duży procent stanowią ogłoszenia z promocyjną ceną nieruchomości.