[Polska] Raport: Zmiana cen mieszkań na rynku wtórnym w 2011 roku

Kajtman

Ceny mieszkań na rynku wtórnym bezustannie są przedmiotem zainteresowania kilkuset tysięcy osób w Polsce. Wśród nich są osoby, które chcą mieszkanie sprzedać, a także ci, którzy poszukują lokum. Wielu z nas pamięta niebotycznie rosnące ceny mieszkań w latach ubiegłych. Rok 2011 był zupełnie inny. Ceny mieszkań galopowały w dół.


Koniec roku 2011 przyniósł oczekiwane spadki cen mieszkań na rynku wtórnym oraz dość widoczną różnicę w stosunku do cen z początku roku. W ofertach zawartych w serwisie Dom.Gratka.pl wyraźnie widać jak ceny te spadały na przestrzeni całego roku. Użytkownicy, którzy ustawili sobie specjalne przypomnienie o zmianie ceny dostępne przy każdym ogłoszeniu na Dom.Gratka.pl, mogli obserwować obniżki już z poziomu elektronicznej skrzynki pocztowej.
 
 

Wszędzie spadki cen


Ceny ofertowe mieszkań, a więc odzwierciedlające preferencje osób chcących sprzedać mieszkanie spadały we wszystkich badanych lokalizacjach. Największa zauważalna korekta średniej ceny metra kwadratowego mieszkania nastąpiła w Wałbrzychu, gdzie cena z grudnia 2011 jest niższa od styczniowej o prawie 15 proc. Najmniej potaniały natomiast mieszkania w Białymstoku, gdzie zmiana procentowa wynosi 0,21 proc.


Jeśli chodzi o duże aglomeracje miejskie to ceny spadały w następujący sposób: Gdańsk -2,52 proc., Katowice -4,8 proc., Kraków -2,87 proc., Poznań -4,99 proc., Warszawa -4,8 proc. Poniżej znajduje się tabela zmian we wszystkich lokalizacjach z cenami z poszczególnych miesięcy roku. Warto podkreślić, iż ceny transakcyjne w poszczególnych lokalizacjach mogą być jeszcze o kilka procent niższe.


Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym największych miast Polski, styczeń - grudzień 2011 r. (cena w zł/m2)

 


 Miasto



I



II



III



IV



V



VI



VII



VIII



IX



X



XI



XII



Zmiana (%),


2011



Białystok



4716



4796



4814



4850



4868



4775



4900



4840



4723



4713



4701



4706



-0,21%



Bydgoszcz



4332



4308



4496



4424



4488



4477



4135



4118



4089



4034



4038



4009



-7,46%



Częstochowa



3581



3597



3671



3611



3687



3793



3603



3579



3601



3535



3521



3507



-2,07%



Gdańsk



6381



6376



6340



6337



6193



6328



5925



5861



6268



6053



6214



6220



-2,52%



Katowice



4294



4254



4382



4341



4321



4269



4220



4189



4110



4100



4177



4088



-4,80%



Kielce



4922



5003



4925



4930



4882



4969



4855



4789



4729



4670



4740



4724



-4,02%



Kraków



7608



7627



7633



7678



7695



7630



7530



7509



7487



7429



7378



7390



-2,87%



Lublin



5207



5196



5228



5216



5294



5254



5180



5173



5125



5143



5223



5181



-0,50%



Łódź



4482



4507



4583



4597



4596



4584



4501



4480



4387



4324



4311



4324



-3,53%



Olsztyn



4856



4840



4994



5067



4833



4871



4880



4864



4609



4640



4625



4655



-4,14%



Opole



4537



4550



4615



4596



4528



4496



4380



4368



4331



4360



4373



4334



-4,47%



Poznań



6131



6081



6244



6269



6292



6304



6190



6045



5923



5894



5807



5825



-4,99%



Radom



3181



3175



3324



3429



3220



3317



3280



3299



3312



3276



3245



3196



0,47%



Rzeszów



4990



4998



4994



4675



4580



4772



4793



4844



4934



4892



4907



4887



-2,06%



Szczecin



4854



4859



4917



5025



4853



4835



4671



4650



4589



4570



4589



4552



-6,22%



Toruń



4612



4632



4859



4799



4786



4784



4604



4570



4491



4470



4450



4453



-3,45%



Wałbrzych



2999



2825



2862



2869



2860



2805



2701



2688



2679



2591



2578



2550



-14,97%



Warszawa



9258



9142



8861



8798



8766



8777



8771



8725



8930



8911



8889



8814



-4,80%



Wrocław



6930



6827



6781



6741



6655



6729



6643



6639



6532



6523



6512



6501



-6,19%



Zielona Góra



3730



3772



3576



3528



3508



3591



3389



3414



3434



3415



3501



3506



-6,01%


Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży w serwisie Dom.Gratka.pl, (styczeń - grudzień 2011r.)

 

Jakich mieszkań szukaliśmy?
 

Z analiz serwisu Dom.Gratka.pl wynika, że Polacy szukali w 2011 roku głównie mieszkań dwupokojowych (49 proc. użytkowników), dalej w kolejności były osoby poszukujące mieszkań trzypokojowych (23 proc. użytkowników), następnie poszukiwane były kawalerki (16 proc. użytkowników), a na ostatnim miejscu użytkownicy poszukiwali mieszkań czteropokojowych i większych (12 proc.).


Rodzina na swoim – koniec marzeń o dopłatach


Nowe limity cenowe dla programu Rodzina na swoim w praktyce uniemożliwiły uzyskanie dopłaty do kredytów zaciąganych na zakup mieszkań z rynku wtórnego. W wielu miastach w ogóle nie znajdziemy mieszkań spełniających kryteria cenowe programu.


Prezydent Bronisław Komorowski 3. sierpnia br. podpisał znowelizowaną ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Do tego czasu nie było ograniczeń wiekowych dla osób ubiegających się o kredyt z dofinansowaniem, nowelizacja wprowadziła limit do 35 roku życia. Ten wymóg nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Możliwe też jest przyznanie kredytu małżeństwom, w których jedna z osób nie przekroczyła ustalonego wieku.


Ważną zmianą jest również wprowadzenie zapisu dotyczącego zniesienia dopłat, jeśli kredytobiorcy staną się w czasie ich trwania właścicielami kolejnej nieruchomości mieszkalnej.


Aktualnie osoby chcące skorzystać z programu mogą kredytować mieszkanie do 75 m kw. lub dom do powierzchni 140 m kw. Przy czym najwyższy poziom dopłaty mogą otrzymać nabywcy mieszkań do 50 m kw., a domów do 70 m kw. Dla singli te ograniczenia są jednak bardziej restrykcyjne, muszą się zadowolić mieszkaniami do 50 m kw., a dopłaty obejmą metraż do 30 m kw. Nie przewidziano możliwości dopłat do kredytów na zakup domów dla singli.


Analizując potencjalną dostępność mieszkań z rynku wtórnego wydaje się, że nawet spadki cen w obecnie obserwowanym tempie nie przyczyniają się do zwiększenia dostępności mieszkań kwalifikujących się do dopłat. Ustawodawca przeszedł ze skrajności w skrajność. Przed nowelizacją limit prawie 10 tys. zł za m kw. mieszkania w Warszawie całkowicie wypaczał ideę powstania programu, kierując pomoc dla nabywców, którym była potrzebna w najmniejszym stopniu. Z kolei nowe limity dla rynku wtórnego przekreślają szanse wielu rodzin na nabycie własnego pierwszego M z rządowym wsparciem, ew. powodują, że zakupy te ograniczają się do lokali w złym stanie technicznym, przestarzałej technologii, w najgorszych lokalizacjach.


Zainteresowanym Rodziną na swoim pozostanie rynek pierwotny, gdzie podaż mieszkań spełniających warunki RnS jest także mocna ograniczona, lecz w mniejszym stopniu niż w przypadku używanych mieszkań. Alternatywą może być też budowa własnego domu, lecz ze względu na ceny gruntów takie rozwiązanie jest niemożliwe do realizacji dla liczących każdą złotówkę młodych ludzi.


Kredyty w walucie


W połowie roku bardzo wysoki kurs franka szwajcarskiego spędzał sen z powiek wielu kredytobiorcom. Spowodował, że osoby spłacające kredyty w walucie rozważały przewalutowanie kredytu. Osoby spłacające kredyty w złotówce również zauważyły szansę dla siebie, ponieważ zmiana  rodzimej waluty na szwajcarską i optymistycznie myślenie, że kurs tej ostatniej w przyszłości spadnie spowoduje obniżenie ich raty nawet o połowę. Banki nie ułatwiły jednak tego zadania i zaczęły wycofywać kredyty w szwajcarskiej walucie ze swojej oferty. 

Podaż mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym wciąż utrzymuje się na wysokiej pozycji, co według naturalnej tendencji rynku nieruchomości generuje obniżki cen. Zdaniem wielu analityków rynku nieruchomości nie jest to koniec spadków cen mieszkań na rynku wtórnym. Podobną tendencję możemy obserwować także w 2012 roku. Obecnie w serwisie Dom.Gratka.pl możemy przeglądać prawie 450 tysięcy ofert, z czego duży procent stanowią ogłoszenia z promocyjną ceną nieruchomości.