Uczestnicy pierwotnego rynku mieszkaniowego w bardzo dobrych nastrojach po I półroczu 2015 r.

Ceny mieszkań – drogie TrójmiastoW trakcie pierwszej połowy 2015 r. wahania poziomu średniej ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów przebiegały w zróżnicowanych kierunkach na poszczególnych rynkach. Na 9 przebadanych lokalnych rynkach pierwotnych równie często jak ze stabilizacją spotykaliśmy się ze wzrostem cen. Jedynym rynkiem, na którym w omawianym okresie odnotowaliśmy spadek przeciętnej ceny była Gdynia. Pomimo tego wciąż pod względem wysokości ustępuje ona jedynie swojemu sąsiadowi Sopotowi oraz Warszawie. Sopot zresztą jeszcze bardziej pod względem cenowym odskoczył od pozostałych rynków. Pamiętajmy jednak, iż w tym mieście oferta rynku pierwotnego liczy jedynie kilkadziesiąt mieszkań, wobec czego pojawienie się kilkunastu propozycji droższych od średniej, bądź wyprzedanie kilkunastu najtańszych mieszkań, potrafi mocno zmienić dotychczasowy poziom średniej ceny. W badanym okresie zwyżkujący Gdańsk prześcignął stojący w miejscu Wrocław.

Nie zawsze jednak średnia cena mieszkań dobrze odpowie nam na pytanie, jakie ceny występują najczęściej na danym rynku. W tym celu należy dokładniej sprawdzić strukturę cenową. W poniższej tabeli zebraliśmy zatem najliczniej reprezentowane przedziały cenowe w badanych miastach. Najbardziej jednorodną ofertę spotkamy w Łodzi. Niemal 68% oferowanych tam mieszkań mieści się tam w widełkach cenowych 4 000 - 5 000 zł/mkw. O dominujący przedział cenowy najtrudniej w Gdańsku. W tym mieście najliczniej reprezentowany przedział cenowy odpowiada jedynie za około jedną czwartą całej oferty. Warto dodać, iż bardzo zbliżony odsetek stanowią tam jeszcze mieszkania oferowane w cenach 5 000 - 6 000 zł/mkw.

Oferta mieszkań – na bieżąco uzupełnianaJak wynika z zestawienia zamieszczonego poniżej, Warszawa jest bezsprzecznie największym rynkiem w Polsce. Dystans między stolicą, a drugim w zestawieniu Krakowem pozostaje ogromny – Warszawa jest niemal dwukrotnie większym rynkiem. Przewagę nad innymi miastami powiększają coraz to nowe inwestycje. W stolicy deweloperzy jednak coraz częściej skupiają się na inwestycjach z górnej półki. Zwłaszcza warszawski Mokotów, może poszczycić się luksusowymi inwestycjami.

Kolejne miejsce w całkowitej ofercie deweloperów zajmuje Wrocław, który po raz kolejny stracił do Krakowa. Następną pozycję zajął Poznań, który ponownie zamienił się miejscami z Gdańskiem.

Kolejność miast w zestawieniu uwzględniającym bezwzględną wielkość oferty gotowej do odbioru, wygląda identycznie jak pod względem wielkości całkowitej oferty. Tymczasem jeśli chodzi o ich względną dostępność mierzoną relacją liczby gotowych mieszkań i wielkości całej oferty to największy procentowy udział mieszkań dostępnych od ręki tradycyjnie charakteryzuje Sopot (40%) i Katowice (38%). W pozostałych miastach zdecydowanie trudniej o gotowe mieszkania, gdyż odsetek ten sięga od 15%-30%. Najsłabiej sytuacja bez wątpienia wygląda w Warszawie, gdzie udział mieszkań gotowych sięga zaledwie 15%. Klienci, którzy poszukują gotowego mieszkania na rynku pierwotnym swoją szansę mogą upatrywać w końcówkach inwestycji, które bardzo często kuszą promocyjnymi cenami lokali. 

W przypadku czterech badanych rynków pierwotnych oferta mieszkaniowa dostępna na koniec I półrocza 2015 r. była mniejsza niż pół roku wcześniej. We Wrocławiu, Sopocie i Gdańsku zmiana ta była jednak niewielka i sięgała 2-6%. W pozostałych miastach wybór jest większy niż w końcu 2014 r. Największy wzrost oferty odnotowano w Poznaniu, gdzie wybór zwiększył się w badanym okresie aż o jedną piątą. W Katowicach i Gdyni również doszło do istotnego wzrostu liczby oferowanych mieszkań. W obu wymienionych miastach zwiększyła się ona o kilkanaście procent. Minimalny wzrost oferty miał miejsce na największych rynkach, czyli w Warszawie i Krakowie.

O tym, iż pomimo rewelacyjnych wyników sprzedażowych dostępna oferta szybko nie stopniała zdecydowała wzmożona aktywność deweloperów. W trakcie ostatnich sześciu miesięcy rozpoczęli oni sprzedaż licznych nowych inwestycji. Jak można się domyślić największa liczba debiutujących mieszkań została wprowadzona w Warszawie. W I połowie 2015 r. podaż w stolicy została zasilona przez blisko 9,2 tys. nowych lokali. Wśród nowych propozycji przeważają inwestycje o dużej skali - czterech deweloperów zdecydowało się na komercjalizację inwestycji liczących blisko 300. lokali mieszkalnych. W gronie pozostałych stołecznych projektów także łatwo wskazać przykłady dużych inwestycji. Jednak największy wzrost aktywności ze strony deweloperów w stosunku do skali rynku widoczny był w badanym okresie w Poznaniu. W ostatnim półroczu deweloperzy operujący w tym mieście rozpoczęli sprzedaż ok. 2,9 tys. lokali. Warto podkreślić, iż znalazły się wśród nich także inwestycje, których komercjalizacja planowana była już od dłuższego czasu. 

Przyspieszenie komercjalizacji niektórych inwestycji można było zauważyć także na wrocławskim rynku mieszkaniowym. Część inwestorów zdecydowała o rozpoczęciu sprzedaży jeszcze przed uzyskaniem stosownych pozwoleń. Słabo wypadła natomiast w tym okresie Łódź, gdzie inwestorzy wprowadzili na rynek zaledwie 400 jednostek. To wynik zdecydowanie poniżej aktualnych możliwości lokalnego rynku, przez co dostępność oferty mieszkaniowej uległa wyraźnemu pogorszeniu w porównaniu do końca 2014 r.

Bardzo duża liczba mieszkań wprowadzanych w krótkim czasie na większości badanych rynków świadczy o utrzymującej się dobrej kondycji rynku pierwotnego. Inwestorzy z nadzieją spoglądają w przyszłość i oczekują, iż wysokiemu poziomowi podaży wciąż będzie towarzyszyć równie wysoki popyt.

Co przyniesie II połowa roku?Z pewnością na rynku pojawią się w dużej liczbie nowe inwestycje, a deweloperzy będą starali się jak najskuteczniej promować je podczas licznych jesiennych targów mieszkaniowych. Warunki kredytowania nie powinny ulec większym zmianom. Być może doczekamy się wreszcie konkretnych decyzji w kwestii rozwiązania problemu kredytów walutowych i pomocy innym kredytobiorcom w złej sytuacji materialnej. Bez wątpienia bacznie obserwowane będą efekty związane z wejściem w życie nowelizacji ustawy regulującej funkcjonowanie programu MdM. Dopuszczenie do niego rynku wtórnego sprawiło, iż deweloperzy niespodziewanie zyskali nowego konkurenta. Analitycy Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson na podstawie oferty serwisu OtoDom.pl sprawdzili, w których spośród badanych miast podaż rynku wtórnego spełniającego wymogi programu będzie największa. Podstawą do oszacowania wielkości podaży lokali mieszkalnych kwalifikujących się do MdM i pochodzących z rynku wtórnego była maksymalna dopuszczana w nim cena jednostkowa mieszkania. Przypomnijmy, iż dla mieszkań z drugiej ręki została ona przyjęta na poziomie 90% wskaźnika odtworzeniowego (rynek pierwotny pozostaje uprzywilejowany, gdyż limit w tym przypadku sięga 110% wartości tego wskaźnika). W poniższej tabeli zamieściliśmy obowiązujące dla III kw. 2015 r. limity dla poszczególnych miast, wraz ze wskazaniem procentowego udziału mieszkań spełniających kryteria programu.  

Znikomy udział mieszkań z rynku wtórnego na większości badanych rynków wtórnych wynika ze znacznej dysproporcji pomiędzy przyjętym wskaźnikiem, a cenami występującymi na danym rynku. Niedopasowanie widoczne jest szczególnie w przypadku największych rynków mieszkaniowych – Warszawy i Krakowa. Mieszkania spełniające kryteria programu MdM stanowią jedynie 2% oferty rynku wtórnego. Nieco lepiej jest we Wrocławiu i Gdańsku, gdzie potencjalni nabywcy mogą wybierać odpowiednio spośród 4% i 9% całkowitej podaży mieszkań z drugiej ręki. Na tle pozostałych miast zdecydowanie wyróżnia się Poznań, w którym w przypadku 23% oferty rynku wtórnego będzie można ubiegać się o rządową dopłatę. Wysoki udział takich mieszkań jest skorelowany z najmniejszą różnicą pomiędzy przyjętym limitem, a średnią ceną mieszkań z rynku wtórnego. Analizując przedstawione wyniki należy jednak podkreślić, iż sprzedający na rynku wtórnym nie zdążyli jeszcze dopasować swojej oferty do wymogów programu. Część z nich, jeśli tylko zaobserwuje zwiększone zainteresowanie tą formą wsparcia, rozważy z pewnością takie działanie, co powinno skutkować z czasem poprawą dostępności odpowiednich lokali. Sytuacja ta ma szansę zaistnieć natomiast jedynie w przypadku, gdy oczekiwana przez sprzedających cena odbiegała jedynie w niewielkim stopniu od obowiązującego limitu cenowego.

Rynek wtórny włączony do MdM to krok w kierunku zwiększenia dostępności programu. Agata Polińska z serwisu Otodom zauważa jednak, iż poziom kwalifikującej się do niego oferty uzależniony jest od wysokości wskaźnika odtworzeniowego, a ten potrafi różnić się w istotny sposób od cen mieszkań faktycznie obowiązujących na danym rynku. Dlatego wciąż nierozwiązany został problem utrudnionego dostępu do odpowiednich ofert w wielu miastach. 

Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.plJarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.