Czy ktoś wie, jaką pulę głosów obecnie trzyma Archicom?

"naye666" napisał:

(...)
To ja jeszcze uprzejmie proszę o partycypację realną, tj taką na dzień kiedy nie odebrano / nie sprzedano żadnego lokalu Z1-Z16 lub Z11 do Z13 - czyli taką jaka faktycznie będzie miała miejsce przez dłuższy okres;

Zwłaszcza, że aktualnie z tego co widać sprzedają Państwo lokale budynku Z12a i Z12b co stanowi 40 lokali na budynek Z12b i 48 na budynek Z12a razem 88 lokali;

Mówimy tu o czystej hipotece, która nie mówi kompletnie nic z faktycznie ponoszynimi jakimikolwiek kosztami, zakładając, że w każdym budynku jest dokładnie tyle lokali mamy koszt:

ABC = 120 lokali
Z11 - Z13 (zakładając identyczny podział jak w ABC) = Z11 - 48 lokali i Z13 = 40 lokali

Razem: 208 lokali * 0,09/m2 gdzie średnio to 50 metrów czyli: 208*0,09*50 = 936 zł miesięcznie * 12 miesięcy = 11.232 zł

Czy na prawdę Państwo myślą, że ktoś uwierzy w 11 tysięcy rocznie?
na spotkaniu jawnie mówili Państwo o kwocie i 27 tysięcy rocznie.

Żalisz się na Archicom o nierealne koszta (sam nie wiem jak je wyliczyli i nie wnikam czy są realne) a sam liczysz nie wiadomo skąd biorąc dane.

W obecnie sprzedawanych budynkach, nie widzę w żadnym z nich miejsca na lokale usługowe/rekreacyjne. Oznacza to, że takie lokale mogą powstać dopiero przy kolejnych inwestycjach.
Wielkość lokali w budynkach Z12a i Z12b wynosi 4160m2 (liczyłem na podstawie danych dostępnych na stronie Archicomu)
Zakładając że przy kolejnych 2 budynkach powstaną na parterze usługi (w tym fitness) a budynki będą o podobnym metrażu mamy w sumie 8320m2 + nasze 6000 = 14320.

Teraz policzmy ile za fitness będziemy płacić od metra. Zakładając koszt ogólny na 27000 rocznie, daje nam to koszt 2250 miesięcznie, czyli od metra będziemy płacić 0,16zł.
Jeżeli zaś fitness powstanie przy kolejnym etapie (zakładam 2 budynki o takiej samej wielkości jak Z12a) daje nam to 0,12zł.
Koszt miesięczny licząc po 0,16zł/m wyniesie dla mieszkania 45m: 7,2zł; dla mieszkania 50m: 8zł.
Przy 0,12zł/m odpowiednio 5,4zł; 6zł;
Niech każdy z mieszkańców osądzi czy to dużo czy mało.

Dla porównania, najbliższy nas fitness na Starogajowej 107 wycenia koszt wejścia na 10zł przy wejściu pojedynczym oraz 88zł przy karnecie open.

Do zobaczenia na zebraniu :)

"naye666" napisał:

AD.1 - w wyroku sądowym okres jest nieistotny, istotny jest FAKT ograniczenia;

Jak już tu pisałem, nie widzę w tym sformułowaniu żadnego ograniczania. Nie ma wpisu, że jesteśmy zobowiązani do utrzymania obecnego zarządcy w jakimkolwiek okresie czasowym ("do" nie oznacza, że nie mamy prawa zmienić zarządcy, rozumiałbym to raczej jako okres maksymalny). Dodatkowo zaryzykowałbym stwierdzenie, że po 5 m-cach obecny zarządca może sobie po prostu odejść (oczywiście przekazując pełną dokumentację w miejsce/do osoby wskazanej przez wspólnotę). Nie obraziłbym się gdybyśmy zmienili zarządcę wcześniej, bo denerwuje mnie chociażby chodzenie z latarką po śmietniku, czy średnio działająca brama wjazdowa.

"naye666" napisał:

AD.2 - Nie wiem czy czytałeś ścianę tekstu Archicomu (chyba nie lub od nich jesteś) ale ten twierdzi, że "ma większość" nie informując o możliwości zmianie sposobu głosowania;

[i:z8pjtsek]Ignorantia iuris nocet[/i:z8pjtsek]
Fakt, że nie było to zagranie fair play, bo nie każdy musi znać ustawy. Natomiast do czasu osiągnięcia przez właścicieli 1/5 udziałów, Archicom (jako posiadacz większości) nie miał obowiązku zmiany sposobu głosowania. Nie wiem jaki jest obecny stan, i czy w tym momencie moglibyśmy zwołać zebranie w takiej formie (za czym bym wnioskował, bo jednak nie wszystko jest rozwiązane w sposób przyjazny mieszkańcom). Mam zamiar o to dopytać przy okazji najbliższej rozmowy z Archicomem (chyba, że zdążą odpowiedzieć wcześniej tutaj).

"naye666" napisał:

AD.3. - Nie czytałeś wątków wcześniej - Ani podczas procesu sprzedaży, ani w umowie deweloperskiej nie było informacji o poprowadzeniu jakichkolwiek instalacji przez ogródki, Deweloper na 15 minut przed podpisaniem Aktu o tym poinformował i zażądał wpisu jak poniżej, po czym dokonał zmiany po interwencji.
Powiem nawet mocniej: gdybym wiedział, że mam jakiekolwiek instalacje poprowadzone przez ogródek, W ŻYCIU nie zakupiłbym na tym osiedlu mieszkania.

Czytałem sukcesywnie, po prostu mam dobrą, ale krótką pamięć :P .
Sprawa tak naprawdę dla prawnika. Jestem ciekawy czy taki zapis, nie umożliwiłaby zerwania umowy i dochodzenia zwrotu poniesionych strat przed sądem. Zakładam, że dałoby się udowodnić, że brak takiego zapisu był dla Ciebie głównym powodem zakupu.
W dalszym ciągu chciałbym się dowiedzieć od kogoś, kto ponosi koszty w takim wypadku. Ale to również raczej sprawa dla prawnika. Dopytam o to przy okazji konsultacji i zamieszczę odpowiedź na forum.

"naye666" napisał:

Miło Bubi, że wtrąciłeś/aś się do dyskusji, jednak najpierw wypadałoby zapoznać się z ich treścią wcześniejszą.

Jak mówiłem, krótka pamięć i przepraszam za brak zapoznania się ze wcześniejszą dyskusją tuż przed napisaniem posta. Następnym razem przeczytam jeszcze raz ze 2 strony w tył, tak w razie czego.

"naye666" napisał:

dodatek o zarządzaniu - okres administracji do 5 miesięcy - szkoda, że deweloper korzysta tu z pozycji siły, gdy kupujący zazwyczaj musi podpisać mniej korzystną umowę co by zakupić lokal na kredyt - co do klauzuli abuzywnej:

[i:1b0e8sss]Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzasadnia to tak:

„[…] w chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomości oraz związane z tym prawa przechodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Od tego momentu wszelkie stosunki prawne pomiędzy pozwanym [deweloperem – przyp. moje] a właścicielami nieruchomości powinny być zawierane na zasadzie dobrowolności. Właściciele lokali mają więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu bądź jakiemukolwiek innemu podmiotowi a decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do nich. Poprzez zastrzeżenie dokonane w zakwestionowanym postanowieniu, pozwany, wykorzystując swoją przewagę kontraktową istniejącą w chwili zawierania umowy, pozbawia mieszkańców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością, narzucając korzystanie ze swoich usług.” (4)[/i:1b0e8sss]

Zauważ, że chodzi o zapisy, które ingerują w prawo wspólnoty do podjęcia decyzji o wyborze zarządcy/zarządu po zawiązaniu się wspólnoty. Kluczowe jest tutaj "do 5 miesięcy", które nie wymusza kontynuacji tego zarządzania przez pełne 5 m-cy.
Postanowienie wzorca umowy uznane za niedozwolone:
[i:1b0e8sss]"Sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do użytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2 etap. Powyższe obowiązki Sprzedający może przenieść na osobę trzecią."
[/i:1b0e8sss]
oraz:
[i:1b0e8sss]§ 4 pkt 6 "Przedwstępnej umowy sprzedaży", Do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w w/w obiekcie budowlanym zarząd nieruchomością wspólną pełnić będzie realizator lub podmiot przez niego wskazany, którego wynagrodzenie odpowiadać będzie siedmiu cenom rynkowym z obszaru dzielnicy Białołęka"
[/i:1b0e8sss]

"naye666" napisał:

co do "większościowego głosu dewelopera na zebraniu wspólnoty" - czemu deweloper nie wspomina o możliwości zmiany sposobu głosowania?

[i:1b0e8sss]Zgodnie z treścią przepisu art. 23 Ustawy o własności lokali (UWL):
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.[/i:1b0e8sss]

Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyśmy sami zawnioskowali o zwołanie zebrania. [i:1b0e8sss][Zebrania właścicieli] zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej[/i:1b0e8sss] (art. 31 lit. b UWL)
oraz wykorzystali zacytowany wyżej art. 23 ust. 2 lit. a UWL

"naye666" napisał:

Zapis od dewelopera:

[i:1b0e8sss]1. Treść zapisu dot. ogródków:
„Kupujący oświadcza również, iż akceptuje zakaz wznoszenia zabudowy, składowania materiałów budowlanych lub innych przeszkód, w tym dokonywania trwałych nasadzeń, w pasie gruntu, na którym znajdują się ogródki przeznaczone do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali znajdujących się na parterze budynku, oraz zobowiązują się do udostępnienia terenu ogródka, w celu wykonania prac związanych z posadowionymi w tym gruncie instalacjami i sieciami, w tym kanalizacją sanitarną i deszczową.”[/i:1b0e8sss]

Końcowy: brak zapisu jak powyżej

Ja mam tylko pytanie, co w przypadku, gdy z powodu braku takiego zapisu, Wspólnota poniesie straty z winy właściciela lokalu?