W ciągu ostatnich 10 lat deweloperzy i inwestorzy indywidualni w Polsce oddali do użytku 1,8 mln mieszkań. Mimo to wciąż ich brakuje. Z danych Eurostatu wynika, że pod względem liczby pokoi przypadających na osobę mamy w Polsce niemal najgorszy wynik w Europie, wynoszący 1,2. Średnia europejska wynosi 1,6. Żeby zmniejszyć dystans o połowę potrzebujemy w kraju dodatkowych ponad 2 mln mieszkań. Mimo że mamy 12 proc. pustostanów, jak wynika z Narodowego Spisu Powszechnego, w większości są to lokale, które nie pozwalają rozwiązać problemu.
Deficyt mieszkań w Polsce występuje od wielu lat. Chociaż deweloperzy i inwestorzy indywidualni w ciągu ostatnich 10 lat oddali do użytku 1,8 mln lokali, średnia liczba pokoi przypadająca na osobę zaledwie drgnęła. Według danych Eurostatu podsumowujących 2021 rok, pod względem przeciętnej liczby pokoi przypadających na jedną osobę (równej w naszym kraju 1,2 pokoju) mamy niemal najgorszy wynik w Europie. Słabiej wyniki wyglądają jedynie w Serbii, Łotwie, Rumunii i Bułgarii. Ponadto, w porównaniu do 2011 roku średnia Polski urosła zaledwie o 0,2, bo wtedy liczba pokoi przypadająca na jedną osobę wynosiła dokładnie 1,0. Brakuje nam też sporo do średniej europejskiej, która wynosi 1,6, nie mówiąc o liderach rankingu – na Malcie na jedną osobę przypada 2,3 pokoju, a w Belgii, Holandii i Irlandii 2,1. Biorąc pod uwagę, że przeciętne mieszkanie oddawane do użytku w Polsce ma od kilku lat nieco mniej niż 4 izby, potrzebujemy blisko 2 milionów mieszkań, przy zbliżonej liczbie ludności, żeby dystans do średniej europejskiej zmniejszyć o połowę.
Pustostany wcale nie takie puste
Jak wynika z ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego, poziom pustostanów w polskim mieszkalnictwie wynosi 12 proc., co jest wysokim wynikiem. Szczególnie dużo pustych lokali jest na wschodzie kraju, w tym w miejscowościach przygranicznych, gdzie w momencie spisu znajdowało się dużo opuszczonych budynków. Najwyższa liczba pustych mieszkań występowała natomiast w miejscowościach turystycznych, nadmorskich i górskich, co może wskazywać, że znaczna liczba pozornych pustostanów to mieszkania na wynajem dla turystów. Podobnie można tłumaczyć znaczny udział niezamieszkanych lokali w warszawskim Śródmieściu, gdzie stanowiły one 29 proc. Trudno jednak mówić o opuszczonych mieszkaniach w centrum stolicy. Mamy tu raczej do czynienia z dużą pulą lokali na wynajem, zarówno długoterminowy i krótkoterminowy. Część z nich to też niewielkie pomieszczenia biurowe dla kancelarii prawnych czy prywatnych gabinetów lekarskich. Warto także przypomnieć, że Narodowy Spis Powszechny przypadał na szczególny moment – marzec 2021 roku, kiedy w kraju wprowadzono kolejny lockdown związany z pandemią. W tym czasie wielu najemców wróciło do domów rodzinnych, turystyka została drastycznie ograniczona, a część małych przedsiębiorstw wstrzymało działalność. Z tego powodu można wnioskować, że w takich lokalizacjach jak warszawskie Śródmieście, liczba mieszkań niezamieszkanych wskazuje raczej na skalę wynajmu zarówno w celach mieszkalnych, jak i do prowadzenia działalności gospodarczej. Trudno utożsamiać ją z liczbą opuszczonych pustostanów czy mieszkań bez lokatorów, zakupionych w celach spekulacyjnych, z nadzieją na wzrost cen nieruchomości.
Mieszkań jest więcej…
Warto zwrócić uwagę, że według Narodowego Spisu Powszechnego mieszkań zamieszkanych jest we wszystkich powiatach więcej niż gospodarstw domowych. To efekt dostarczenia na rynek ponad 1,8 mln lokali w ciągu ostatnich 10 lat. Jednak wyniki budownictwa, tempo sprzedaży mieszkań i rosnące ceny wskazują, że deficyt mieszkaniowy nadal istnieje, a w ciągu ostatniego dziesięciolecia udało się zlikwidować jedynie jego najbardziej jaskrawą formę. Sądząc po liczbie dodatkowych zamieszkanych mieszkań na 1000 mieszkańców, najmniejsze nadwyżki są w takich miastach jak Elbląg czy Radom. Na przeciwnej stronie skali znajduje się Kraków, gdzie na każde 1000 gospodarstw domowych przypadało 151 dodatkowych zamieszkanych mieszkań (w Warszawie 45). Prawdopodobnie oznacza to, że część tych lokali zajmowały osoby, które nie deklarowały się w spisie jako mieszkańcy Krakowa.
…ale wciąż za mało
Potencjalny popyt na mieszkania dobrze ilustruje liczba gospodarstw dwurodzinnych i wielorodzinnych. Takich gospodarstw według Narodowego Spisu Powszechnego było w Polsce niemal 1,4 mln. Ich największy udział (rzędu 25 proc.) odnotowano w mniejszych powiatach, jak kaliski, limanowski, myślenicki. W tych lokalizacjach często zamieszkiwanie razem może być kwestią wyboru, większej popularności modelu rodzin wielopokoleniowych. Z miast największy udział gospodarstw wielorodzinnych miał Rybnik (13 proc.). W dużych miastach, jak Warszawa, Wrocław, Łódź udział ten wynosił tylko 4 proc. Innym potencjalnym źródłem popytu są tak zwani "gniazdownicy", czyli młodzi dorośli (w wieku 25-34 lata) mieszkający z rodzicami. W Polsce według danych Eurostatu w 2021 roku niemal 49 proc. tej grupy wiekowej mieszkało z rodzicami. Z badania GUS z 2018 roku wynikało z kolei, że pośród miast wojewódzkich najwyższy udział dorosłych dzieci mieszkających ze swoimi rodzicami odnotowały Kielce i Zielona Góra (powyżej 36 proc.), a najniższy Wrocław i Warszawa (poniżej 25 proc.). Biorąc pod uwagę liczebność tej grupy wiekowej w 2021 roku, można szacować, że w Warszawie było wówczas ponad 70 tys. takich osób, z których znaczna część tworzyła potencjalny popyt mieszkaniowy. W porównaniach międzynarodowych jako wyznacznik dostępności mieszkań stosuje się również przelicznik całkowitych zasobów mieszkaniowych na 1000 ludności. Także pod względem tego wskaźnika, z 400 mieszkaniami na 1000 mieszkańców Polska w Europie wypada niemal na końcu zestawienia. Od większości krajów europejskich dzieli nas kilkadziesiąt mieszkań na 1000 mieszkańców, a do sąsiednich Niemiec mamy dystans ponad 100 mieszkań na 1000 mieszkańców. Spośród polskich miast najniższy wskaźnik jest w Żorach, Jastrzębiu-Zdroju, Rybniku, Nowym Sączu i Suwałkach (wszędzie poniżej 400 mieszkań na 1000 mieszkańców). Rekordzistą jest natomiast Sopot, który z 588 mieszkaniami na 1000 osób wyprzedza nawet Warszawę (557 mieszkań). W tym wypadku znaczna część mieszkań to mieszkania wakacyjne i mieszkania przeznaczone na wynajem turystom.
Nie tylko liczba, ale i jakość
Znaczenie deficytu mieszkaniowego rośnie także ze względu na coraz większe potrzeby i wyższy oczekiwany standard życia Polaków. Dziesięć lat temu występował statystyczny deficyt mieszkań, rozumiany jako różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą istniejących mieszkań. Obecnie mówimy raczej o potrzebie zwiększenia liczby mieszkań, by dorównać standardom europejskim. Na tej podstawie zapotrzebowanie można szacować minimalnie na ok. 2 mln lokali. Wprawdzie obecnie deweloperzy i indywidualni inwestorzy ograniczają budowy, ale potrzebna liczba mieszkań oddanych w 10 lat nadal pozostaje w ich zasięgu, co pokazali w dziesięcioleciu 2011-2021. Mimo realności planu budowy 2 mln mieszkań w najbliższym dziesięcioleciu, obecnie większy nacisk trzeba położyć na kwestię jakości. Wiele mieszkań w Polsce nie zapewnia odpowiedniego komfortu życia. I nie chodzi tu nawet o bloki z wielkiej płyty, które mają zarówno gorących przeciwników, jak i zwolenników. Z Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że ponad 1,5 mln mieszkań w Polsce nie ma łazienki, a 1,2 mln nie ma ustępu. To obszar, który wymaga szybkiej poprawy.
Autor: Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.