Ochrona nabywcy lokalu w świetle ustawy tzw. deweloperskiej (cz. 1)

Kilka dni temu okazało się, że wrocławski deweloper spółka GANT nie posiada w kasie spółki majątku nawet na przeprowadzenie postępowania upadłościowego. Spółka ta ma około 1000 wierzycieli, w tym znaczną grupę stanowią ludzie, którzy dokonali wpłaty zadatku czy też zaliczek na poczet nabycia własności lokalu mieszkalnego i dla których w znacznej większości były to ogromne kwoty stanowiące nieraz oszczędności życia. Na tle tej sytuacji, abstrahując od samego postępowania upadłościowego, po raz kolejny aktualizuje się problem ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego. Problem ten rozwiązać miała ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 r. Nr 232, poz. 1377).

Przed wejściem w życie przywołanej ustawy, Polska była jednym z krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca (klient), gdy tymczasem we Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja. W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. Natomiast w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przeniesieniu własności. Na konieczność wprowadzenia rozwiązań prawnych regulujących kwestie dotyczące umowy deweloperskiej oraz ochrony środków wpłacanych przez nabywców zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 2 sierpnia 2010 roku (sygn. akt S 3/10).

Przed wejściem w życie przywołanej ustawy, umowy zawierane z deweloperami były umowami kształtowanymi dość dowolnie przez deweloperów, formułowanymi w oparciu o regulacje dotyczące umowy przedwstępnej uregulowaną w art. 389 k.c., albo w w oparciu o umowę uregulowaną w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Różnicę między przedmiotowymi umowami zwięźle określił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r. wskazując, że „umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny”(II CSK 757/12, niepublikowane).

Bardzo często umowy te zawierano w zwykłej formie pisemnej. Wiele umów zawierało niedozwolone postanowienia umowne takie jak np. wyłączenie odpowiedzialności dewelopera poprzez wpisanie do umowy oświadczeń nabywcy potwierdzających prawidłowość wykonania przez dewelopera określonych czynności, a niejednokrotnie także oświadczeń o powstrzymywaniu się przez nabywcę w przyszłości przez zgłaszaniem jakichkolwiek roszczeń z tytułu m.in. wad lokalu. Deweloperzy zastrzegali również możliwość zmiany powierzchni wybudowanego już lokalu w stosunku do pierwotnie określonej w umowie deweloperskiej, zostawiając sobie tym samym duży margines tolerancji w zakresie nienależytego wykonania zobowiązania. W skrajnym przypadku UOKiK stwierdził zastrzeżenie różnicy nawet do 25% w stosunku do pierwotnie określonej powierzchni lokalu, a która to różnica nie dawała nabywcy uprawnień do dochodzenia ewentualnych roszczeń z tego tytułu. Znany jest w praktyce przypadek, gdzie deweloper zobowiązał się wybudować dwupoziomowy lokal o powierzchni użytkowej łącznie 80,54 m2, gdy ostatecznie doszło do zawarcia umowy o powierzchni użytkowej lokalu 60,48 m2 bez II poziomu, a wyłącznie z antresolą stanowiącą jedynie powierzchnię otwartą z techniczną możliwością postawienia na tym poziomie ściany, która jednak nie mogła stykać się ze stropem – de facto, za tę samą cenę, co przewidziano dla lokalu o powierzchni 80,54 m2.

Definicja umowy deweloperskiej pojawiła się dopiero w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z art. 3 pkt 5 tej ustawy, jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do odrębnej własności lokalu mieszkalnego w tym budynku i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do zabudowania nieruchomości gruntowej, stanowiącej przedmiot własności lub prawa użytkowania wieczystego przysługującego deweloperowi, domem jednorodzinnym oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub do przeniesienia na nabywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawa własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość – w zamian za co nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny na rzecz dewelopera.

Ustawa ta ściśle określa również, jakie konieczne elementy powinna zawierać umowa i jakie deweloper ma obowiązki przez zawarciem tej umowy z nabywcą. I tak, dotychczas dość często sam proces podejmowania decyzji w zakresie nabywania lokalu bywał dla nabywcy utrudniony z uwagi na to, że deweloperzy stosowali niejasne reguły w zakresie oferowania lokali, cen tych lokali, które – przypadek życia wzięty – rosły nawet o 20% za 1m2 w stosunku do oferty, jaką deweloper złożył nabywcy 2 tygodnie wcześniej. Obecnie deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i jest on zobowiązany doręczyć go wraz z załącznikami na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Co do zasady, prospekty do chwili zawarcia umowy od momentu ich wręczenia są dokumentami o charakterze informacyjnym, przedkontraktowym. Wręczenie prospektu nie oznacza złożenia oferty zawarcia umowy, Prospekt informacyjny powinien być traktowany co najwyżej jako zaproszenie do zawarcia umowy.

Niemniej jednak, prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część zawieranej następnie umowy deweloperskiej, a jeśli w jego treści nastąpiły zmiany w okresie między doręczeniem prospektu informacyjnego a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany te wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy. Ustawa szczegółowo określa treść prospektu i jego wzór, w którym deweloper umieszcza przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, informacje o przewidywanych inwestycjach w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach. W prospekcie określić należy także sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz wiele innych szczegółowych informacji. Standaryzacja formularza informacyjnego miała na celu ujednolicenie i zapewnienie transparentności danych w nim przekazywanych, a w efekcie zapewnienie nabywcy łatwości porównywania danych. Deweloper zobowiązany jest również przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej, przy czym nabywca ma także prawo zapoznać się z kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, kopią pozwolenia na budowę i z projektem architektoniczno-budowlanym.

O pozostałych nowościach, które wprowadziła ustawa z 16 września 2011 r., w następnej części artykułu.

Radca prawny Małgorzata Kułakowska