Ochrona nabywcy lokalu w świetle ustawy tzw. deweloperskiej (cz. 2)

Kilka dni temu okazało się, że wrocławski deweloper spółka GANT nie posiada w kasie spółki majątku nawet na przeprowadzenie postępowania upadłościowego. Spółka ta ma około 1000 wierzycieli, w tym znaczną grupę stanowią ludzie, którzy dokonali wpłaty zadatku czy też zaliczek na poczet nabycia własności lokalu mieszkalnego i dla których w znacznej większości były to ogromne kwoty stanowiące nieraz oszczędności życia. Na tle tej sytuacji, abstrahując od samego postępowania upadłościowego, po raz kolejny aktualizuje się problem ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego. Problem ten rozwiązać miała ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 r. Nr 232, poz. 1377).

W poprzedniej części artykułu zostało już wspomniane o nowych regulacjach w zakresie tzw. umowy deweloperskiej oraz obowiązkach informacyjnych dewelopera. Jakie jeszcze zmiany nastąpiły w związku z wejściem w życie wspomnianej ustawy?

Nowością, w stosunku do dotychczasowego stanu prawnego jest przewidziany w art. 26 ust. 1 ustawy wymóg, aby umowa deweloperska zawierana była w formie aktu notarialnego. Dotychczas, jeśli ktoś zawierał umowę przedwstępną z deweloperem, to forma tej umowy wpływała na przyszłe ewentualne roszczenia nabywcy w razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Jeśli była to zwykła forma pisemna, nabywca mógł żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeśli zaś umowa miała formę aktu notarialnego, dopiero wtedy nabywca mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu. Z kolei umowa zawierana w oparciu o art. 9 ustawy o własności lokali mogła zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej i brak formy aktu notarialnego nie skutkował jej nieważną (tak przesądziło orzecznictwo), zaś odpowiedzialność dewelopera za jej niewykonanie ograniczała się do odpowiedzialności odszkodowawczej. Obecnie zaś, umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie nieważna, zgodnie bowiem z art. 73 § 2 k.c. jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Wydawać by się to mogło skomplikowaniem sytuacji nabywcy, nic jednak bardziej mylnego. Ustawa wymaga bowiem, aby w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnić roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę. Roszczenia tego nie można by ujawnić w księdze wieczystej na podstawie umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej. 

W tym miejscu wskazać należy, że niektórzy deweloperzy wskazują w swoich wzorach aktów notarialnych, że ujawnienie roszczenie nabywcy jest fakultatywne i nie musi nastąpić. Jest to jednak praktyka niezgodna z prawem. De facto, na notariuszu sporządzającym umowę deweloperską spoczywa ustawowy obowiązek zamieszczenia w akcie notarialnym wniosku o ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej oraz przesłanie tego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Od obowiązku tego, mającego charakter publicznoprawny, nie może zwolnić notariusza ani postanowienie umowy deweloperskiej, ani nawet wyraźne żądanie nabywcy skierowane bezpośrednio do notariusza, mimo że wpis roszczenia chronić ma wyłącznie jego prawa (R. Strzelczyk „Charakter prawny wpisu roszczeń z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej. Teza 3”, Rejent 2012/7-8/13-23). Wynika to m.in. z faktu, że zgodnie z art. 28 tej ustawy postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Na powyższym przykładzie widać, że notariusz stoi więc na straży legalności i bezpieczeństwa obrotu prawnego i jego zgodności z prawem, a za prawidłowość i staranność wykonywania swoich działań ponosi odpowiedzialność cywilną, karną i dyscyplinarną. Jak wskazał przy tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 czerwca 2002 r. „podstawowe obowiązki notariusza wypływają wprost z zasad porządku prawnego i wiążą go w jednakiej mierze zarówno względem jego klienta, jak i osoby trzeciej. Ustawa zobowiązuje notariusza do zachowania przy wykonywaniu tych obowiązków "szczególnej staranności" (art. 49 pr. Not.)” (III CKN 694/00, Biul. SN 2003/1/10).

 
Jednocześnie ustawa przewiduje, że przy zawieraniu umowy deweloperskiej, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Wskazać w tym miejscu należy, że często deweloperzy wykorzystując swoją przewagę kontraktową z góry narzucają konsumentowi wybraną przez siebie kancelarią notarialną, nie pozostawiając mu możliwości swobodnego wyboru. Stanowi to jednak według UOKiK praktykę naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Konsument ma prawo dokonać swobodnego wyboru kancelarii notarialnej, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego, chociażby z powodów ekonomicznych (wybrany przez konsumenta notariusz może dokonać czynności notarialnych taniej, niż wskazany przez dewelopera lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia) lub  praktycznych (wybrana przez niego kancelaria notarialna mieści się w dogodnym dla niego  miejscu). Postanowienia ograniczające konsumentowi możliwości dokonania wyboru miejsca podpisania umowy sprzedaży stanowią niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 § 1 k.c. i nie mogą być przez deweloperów stosowane.

 
Jeśli nabywca zawrze umowę deweloperską, a informacje w niej zawarte nie będą zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, albo jeśli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, lub gdy prospekt nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy – nabywca ma prawo od umowy odstąpić. W tym uprawnieniu nabywcy przejawia się waga i znaczenie prospektu informacyjnego, pomimo jego wyłącznie informacyjnego charakteru. Wracając jednak do prawa do odstąpienia od umowy – w związku z faktem, że deweloperzy dość często stosowali w umowach tzw. odstępne, tj. możliwość odstąpienia od umowy za zapłatą na rzecz drugiej strony kwoty stanowiącej określony procent ceny brutto przedmiotu umowy (np. 5%), w nowej ustawie w art. 30 ust. 1 przewidziano, że nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. Nie wspominając o tym, że niektórzy deweloperzy stosowali w umowach postanowienia  umożliwiające odstąpienie od umowy tylko pod warunkiem wskazania imiennie na swoje miejsce następcy. UOKiK zasadnie uznał takie postanowienia za klauzule niedozwolone.

Zgodnie z przepisami prawa, w razie wykonania prawa odstąpienia od umowy strony zobowiązane są do zwrotu otrzymanych świadczeń. Dodatkowo, zgodnie z art. 494 k.c. nabywca, który odstępuje od umowy deweloperskiej może żądać od dewelopera nie tylko zwrotu tego, co świadczył w wykonaniu umowy deweloperskiej, lecz także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Oznacza to, że nabywcy przysługiwać będzie także roszczenie o zwrot kosztów poniesionych przez nabywcę w związku z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym np. połowy kosztów wynagrodzenia notariusza.

O tym, czy w oparciu o nową ustawę z dnia 16 września 2011 r. możliwy jest realny zwrot środków przekazanych deweloperowi, już w następnym artykule.

 Radca prawny Małgorzata Kułakowska