DODAJ

Warszawskie projekty biurowe na celowniku inwestorów zagranicznych

Warszawa
Warszawskie projekty biurowe na
Kajtman
2012-11-12 17:18:33
Wynika z raportu Jones Lang LaSalle „Warszawski rynek nieruchomości” po III kw. 2012 r.

Jones Lang LaSalle opublikował swój najnowszy raport „Warszawski rynek nieruchomości” po III kw. 2012 r. Analizie poddano sektor biurowy, handlowy, magazynowy oraz mieszkaniowy, a całość uzupełniono o poszerzoną ekspertyzę ekonomiczną. Poniżej najważniejsze wnioski płynące z raportu, dotyczące rynku inwestycyjnego i sektora biurowego w Warszawie.


  • Rynek inwestycyjny i kluczowe transakcje z segmentu biurowego w stolicy


Polska jest jednym z niewielu krajów w Europie, który w II kw. zanotował wzrost PKB (o 2,4%). Według prognoz Consensus Forecast, taka sama dynamika spodziewana jest za cały 2012 r., natomiast w 2013 r. przewiduje się niewielkie spowolnienie wzrostu do 2,1%. Wartość transakcji zawartych w III kw. sięgnęła 214 mln euro, z czego aż 187 mln euro stanowiły transakcje z segmentu biurowego. Skumulowane dane od początku roku opiewają na kwotę 1,07 mld euro, co oznacza spadek o 43% w porównaniu z analogicznym okresem 2011 r. Eksperci Jones Lang LaSalle spodziewają się poprawy sytuacji w związku z oczekiwanymi na koniec roku bieżącego finalizacjami transakcji w toku. Firma pracuje przy szeregu takich umów na bardzo wysokie wartości, w których zaangażowane strony ustaliły już wstępne warunki. Ustalenia dotyczą m.in. takich projektów biurowych jak: Warsaw Financial Center, Platinium Business Park, International Business Center I & II oraz Marynarska Business Park. Biorąc pod uwagę również kilka innych transakcji w toku, których przebieg i warunki negocjacji nie są podawane do publicznej wiadomości, analitycy Jones Lang LaSalle przewidują, że IV kw. zamknie się liczbą co najmniej 1 mld euro, a nawet może osiągnąć 1,5 mld euro. W konsekwencji, oczywiście pod warunkiem sfinalizowania wcześniej wspomnianych rozmów, wolumen inwestycyjny w 2012 r. zamknąłby się sumą 2,5 mld euro. Byłby to wynik porównywalny do 2,75 mld euro uzyskanych w 2011 r., kiedy to odnotowano bardzo wysoką aktywność inwestorów na polskim rynku.



Tomasz Trzósło, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w regionie CEE, Jones Lang LaSalle
powiedział: „Na rynku biurowym inwestorzy instytucjonalni preferują obecnie sprawdzone, stabilne i bezpieczne lokalizacje, Warszawa zyskuje więc kosztem miast regionalnych, a jej centrum kosztem przedmieść. Inwestorzy są gotowi rozważyć bardziej ich zdaniem ryzykowne lokalizacje, wiąże się to jednak z wymaganiem bardzo wysokiego dyskonta cenowego. Podobnie jest na rynku handlowym, gdzie duże zainteresowanie inwestorów dotyczy przede wszystkim dużych regionalnych centrów handlowych (czego przykładem dokonana ostatnio transakcja sprzedaży Manufaktury w Łodzi) i na rynku magazynowym, gdzie inwestorzy tracą zainteresowanie lub mocno dyskontują ceny dla lokalizacji istotnie oddalonych od trzech głównych korytarzy drogowych w Polsce, czyli autostrad A1, A2 i A4.”


  


Rynek nieruchomości komercyjnych w III kw. 2012 r. zdominowały transakcje w sektorze biurowym. Największa z nich to umowa typu „forward funding” pomiędzy Kulczyk Silverstein Properties a Hochtief Development Poland dotycząca dwóch budynków biurowych zlokalizowanych w stolicy w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) - przy Pl. Małachowskiego i przy ul. Mazowieckiej. Druga co do wartości transakcja to zakup, zlokalizowanego w COB, biurowca Twarda Tower przez Europa Capital (sprzedającym był duński fundusz Baltic Property Trust).



„W ciągu trzech minionych kwartałów w Polsce wartość transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych osiągnęła nieco ponad 1 mld euro, co stanowi około 60% całości transakcji zarejestrowanych w regionie Europy Środkowo – Wschodniej. Kwota ta zostanie bardzo istotnie zwiększona w czwartym kwartale, ze względu na zawarcie kilku dużych transakcji, np. wspomnianej już Manufaktury, czy Platinium Business Park albo Warsaw Financial Center. Te dwie nieruchomości biurowe są dowodem na to, że dobrze zlokalizowane, nowoczesne i dobrze wynajęte projekty cieszą się nieustającym zainteresowaniem inwestorów, czego przykładem jest właśnie Warsaw Financial Centre, przejmowany za kwotę 210 mln euro przez konsorcjum Allianz i Curzon Capital Partners III od CA Immo i Pramerica Real Estate Investors. Co ciekawe, mimo że znacząca część inwestycji w Warszawie dokonywana jest przed firmy europejskie, to coraz częściej stolicą interesuje się kapitał z innych regionów świata. Przykładem  tego jest zakup przez Qatar Holdings przyszłej siedziby Telekomunikacji Polskiej, pod koniec zeszłego roku. Taki międzynarodowy kapitał będzie jednak prawdopodobnie inwestował pośrednio, poprzez fundusze europejskie.” – dodaje Tomasz Trzósło.



Z raportu Jones Lang LaSalle wynika, że na koniec III kw. stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości biurowe kształtowały się na poziomie 6,25%-6,50%. Eksperci spodziewają się, że wartości te pozostaną na stabilnym poziomie w perspektywie krótkookresowej, ale jest to silnie powiązane z kondycją strefy euro oraz rozwojem sytuacji w sektorze bankowym.



  • Popyt najemców na powierzchnie biurowe w Warszawie


Aktywność najemców w Warszawie pozostaje na wysokim poziomie. W III kw. 2012 r. firmy wynajęły ponad 157 600 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wartość ta w połączeniu z wolumenem transakcji zarejestrowanych w pierwszej połowie roku daje łącznie 455 300 mkw. – o 15 000 więcej niż w tym samym okresie rekordowego 2011 r. 41% (64 500 mkw.) wszystkich umów zawartych w III kw. stanowiły tzw. umowy przednajmu. Największe umowy typu pre-let w III kw. zawarły Poczta Polska (12 600 mkw. w projekcie Domaniewska 37c na Mokotowie), GDDKiA (11 700 mkw. w Green Corner położonym w Centrum miasta, realizowanym przez Skanska) oraz Dalkia (5 900 mkw., w projekcie Plac Unii na Mokotowie). W analizowanym okresie odnotowano również znaczące przedłużenie umowy najmu przez firmę Generali (7 700 mkw., Marynarska Point na Mokotowie).



  • Podaż powierzchni biurowej w Warszawie


W pierwszych trzech kwartałach 2012 r. do użytku oddano 148 100 mkw. powierzchni biurowej, z czego 56 100 mkw. przypadło na III kw. Ponad połowę projektów zrealizowano w rejonie Południowo – Wschodnim (dwa obiekty w ramach Wilanów Office Park, czyli nowa siedziba Asseco oraz budynek B3, o łącznej powierzchni około 29 500 mkw.). W Centrum do użytku został oddany biurowiec Senator (23 250 mkw.) zrealizowany przez Ghelamco. Z szacunków Jones Lang LaSalle wynika ponadto, że w IV kw. na stołeczny rynek trafi aż 120 000 mkw. powierzchni, z czego 41% jest już wynajęte. Eksperci spodziewają się również, że w 2013 do użytku zostanie oddane kolejne 300 000 mkw. Tak wysoka podaż nie pozostanie bez wpływu na wysokość współczynnika powierzchni niewynajętej.



  • Współczynnik pustostanów w Warszawie


Na koniec III kw. 2012 r. około 8,1% nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców (9,4% w Centralnym Obszarze Biznesu, 8,2% na obrzeżach Centrum i 7,8% poza nim). Według ekspertów Jones Lang LaSalle, współczynnik powierzchni niewynajętej znajduje się w lekkim trendzie zwyżkowym i spodziewany jest jego wzrost zarówno w IV kw., jak i nadchodzącym roku. Warto również pamiętać, że mimo, że obserwowana aktywność na rynku przednajmu nie ma natychmiastowego przełożenia na absorpcję powierzchni, to może mieć wpływ na wolniejszy wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy.



  • Czynsze najmu w obiektach na terenie Warszawy


Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 22 – 25 euro za mkw. miesięcznie, poza nim za 15 – 15,50 euro.