Co na rynku nieruchomości zmienił program Bezpieczny Kredyt 2%?

Tomasz Matejuk

Gwałtowny wzrost popytu, a w konsekwencji wzrost cen mieszkań – to pierwsze, zauważalne efekty wejścia w życie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Kto zyska, a kto straci na tym programie i jaki długofalowo będzie jego wpływ na cały rynek nieruchomości?

Jak wynika z ostatniej edycji "Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight", drugi kwartał 2023 roku upłynął pod znakiem ożywienia związanego m.in. z przygotowaniami zarówno po stronie sprzedających, jak i kupujących, do programu Bezpieczny Kredyt 2%. W tym okresie średnie ceny ofertowe mieszkań podniosły się o 3% kwartał do kwartału. Autorzy raportu zauważają jednak, że w ujęciu rocznym ich tempo wzrostu nadal nie dorównywało wzrostowi cen konsumpcyjnych (13% w II kwartale roku) i było równe 6,5%.

Zapowiedź wprowadzenia systemu dopłat do kredytów wzmocniła ożywienie na rynku i wpłynęła na wzrost cen, jednak nie była jedynym czynnikiem determinującym. Złagodzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych przez KNF zwiększyło w pierwszym półroczu popyt ze strony klientów finansujących zakup kredytem. Z kolei utrzymujący się wysoki poziom inflacji sprawił, że osoby dysponujące nadwyżką finansową chętnie lokowały swoje oszczędności w nieruchomościach – komentuje dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Przy porównaniu rynku pierwotnego i wtórnego nadal szybciej rosły ceny lokali deweloperskich. W okresie od kwietnia do czerwca br. podrożały one o 3,5% w stosunku do I kwartału, podczas gdy mieszkania z rynku wtórnego – o 2,5%. Za tym wzrostem stoją z jednej strony wprowadzenia do oferty nowych, droższych mieszkań w atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach dużych miast. Z drugiej strony był to pośrednio efekt zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2%. Sprzedający, spodziewając się wzrostu popytu, podnosili ceny wcześniej już wystawionych lokali.

"Nie ma mowy o zmowie cenowej"

Adrian Niewiadomski, prezes zarządu HomeLand Development, potwierdza, że po wejściu programu w życie wzrosły ceny nieruchomości, które się do niego kwalifikują.

Liczba wniosków złożonych do programu Bezpieczny Kredyt 2% jest ogromna. Banki są wręcz nimi "zapchane", z kolei przyznawanie kredytów idzie bardzo powoli. Trudno w tej chwili przewidzieć, jak zakończą się te procedury i ile będzie odmów. To w konsekwencji sprawia, że duża liczba mieszkań jest zarezerwowana lub zablokowana przez osoby, które czekają na rozpatrzenie wniosków. Są też tacy, którzy nie korzystają z dofinansowania w ramach programu, ale z obawy, że zabraknie mieszkań na rynku, też zrobili rezerwacje lokali – zaznacza Adrian Niewiadomski.

Zdaniem prezesa HomeLand Development, wzrosty cen mieszkań, które kwalifikują się do programu, nie powinny przełożyć się na podwyżki w innych segmentach rynku.

Deweloperzy nie zawyżają sztucznie cen. Na podstawie całkowitych kosztów inwestycji wyceniają po prostu to, co budują. W zależności od sytuacji w danym okresie, ceny kształtują się zgodnie z prawami rynku. Nie da się tym sztucznie sterować. Na rynku nieruchomości są tysiące podmiotów, zupełnie inaczej niż np. na sektorze paliwowym czy lotniczym w Polsce. O zmowie cenowej nie może być zatem mowy – podkreśla Adrian Niewiadomski.

"Na programie zyskają tylko nieliczni"

Wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2% na rynek nieruchomości dostrzegli też autorzy raportu AMRON SARFiN.

Dane wprost pokazują, że Bezpieczny Kredyt 2%, który ma być wsparciem w drodze do celu, jakim jest posiadanie własnego mieszkania, znacznie zmienił rynek nieruchomości w sposób ograniczający pulę dostępnych na rynku mieszkań. Mieszkania w ciągu ostatnich 6 miesięcy drożały w znacznie szybszym tempie niż przed ogłoszeniem nowego programu kredytowego – czytamy w raporcie.

Autorzy opracowania podkreślają, że to kolejny program, który dowodzi, że tego typu działania rządowe, teoretycznie wspierające zdolność kredytową Polaków, powodują przede wszystkim wzrost popytu na mieszkania.

To zjawisko wykorzystują sprzedający, windując ceny ofertowe mieszkań. Pozytywny aspekt wprowadzonego programu odczują jedynie ci, którzy skorzystają z Bezpiecznego Kredytu 2%, natomiast dla pozostałej, przeważającej grupy kupujących (tych, którzy nie spełniają warunków uzyskania takiego kredytu) możliwość zakupu własnego mieszkania znów staje się bardziej odległa – ocenia AMRON.

Bezpieczny Kredyt 2% – kto może skorzystać z programu?

Przypomnijmy, że z programu Bezpieczny Kredyt 2% może skorzystać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, ten warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich.

Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 metr kwadratowy mieszkania.

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.