Ile kosztuje lokal do 40 mkw. (np. kawalerka)?

Małe lokale bez wątpienia cechują się niższą łączną ceną zakupu. A jak wygląda sytuacja w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej? Osoby obserwujące uważnie ogłoszenia rynkowe mogą zaobserwować, że w ofercie deweloperów oraz sprzedawców z rynku wtórnego nie brakuje stosunkowo drogich kawalerek oraz małych mieszkań dwupokojowych. Na podstawie danych NBP o średniej cenie 1 mkw. z transakcji zawartych pod koniec 2023 roku można sprawdzić, czy w ujęciu statystycznym małe mieszkania są droższe. Okazja wydaje się dobra, ponieważ Narodowy Bank Polski niedawno opublikował odpowiednie statystyki dotyczące sprzedaży nowych mieszkań z sześciu największych miast.

Małe mieszkania ciągle kosztują nieco więcej za 1 mkw.

Na wstępie warto wyjaśnić, że dane NBP dotyczące między innymi średnich cen 1 mkw. mieszkań nie pochodzą z monitoringu całego rynku. Eksperci banku centralnego biorą pod uwagę tylko część transakcji, a źródłem ich wiedzy są informacje dostarczane przez deweloperów i agentów nieruchomości. W przypadku rynku pierwotnego (deweloperskiego), statystyki publikowane przez Narodowy Bank Polski wydają się bardziej wiarygodne ze względu na większą część sprzedaży obejmowaną badaniem.

Poniższa tabela prezentuje poziom średnich transakcyjnych cen 1 mkw. nowych mieszkań z sześciu największych miast. Informacje pochodzące z kwartalnego raportu NBP (za IV kw. 2023 r.) potwierdzają, że w ujęciu statystycznym małe mieszkania liczące do 40 mkw. są najdroższe. Średnia różnica ceny za 1 mkw. w przypadku takich nowych kawalerek oraz małych lokali dwupokojowych (względem całego rynku pierwotnego) osiągnęła w IV kw. 2023 roku następujący poziom:

• Warszawa – 6%
• Kraków – 11%
• Łódź – 7%
• Wrocław – 14%
• Poznań – 8%
• Gdańsk – 8%

Warto również zwrócić uwagę, że w każdym spośród analizowanych największych miast to właśnie małe nowe mieszkania liczące sobie do 40 mkw. okazały się najdroższe w przeliczeniu na 1 mkw. Najniższą średnią transakcyjną ceną metrażu cechowały się na ogół lokale deweloperskie z powierzchnią 60,1-80,0 mkw. W przypadku większych lokali, dodatni wpływ na średnie ceny 1 mkw. mógł mieć fakt, że do tej grupy zaliczały się mieszkania o charakterystyce zbliżonej do apartamentów. Wpływ takiego czynnika prawdopodobnie był najbardziej odczuwalny w Warszawie. Jeśli interesują Cię nowe inwestycje, możesz sprawdzić listę na wybierzdewelopera.pl. Znajdują się tam między innymi nowe inwestycje dla Warszawy – www.wybierzdewelopera.pl/inwestycje/warszawa/.

Bezpieczny Kredyt 2% miał wpływ na ofertę małych "M"

Można również przypuszczać, że wpływ na statystyki cenowe z poniższej tabeli mógł mieć program Bezpieczny Kredyt 2%, który w dużych miastach cieszył się sporym zainteresowaniem singli oraz bezdzietnych par. Takie osoby w przypadku Krakowa zmagającego się z najbardziej widocznymi problemami podażowymi na rynku pierwotnym oraz Wrocławia musiały średnio akceptować największą zwyżkę ceny małych lokali względem ogólnego poziomu stawek za 1 mkw. Trzeba jednak pamiętać, że statystycznie wyższe ceny za 1 mkw. małych mieszkań od deweloperów wcale nie są nowym zjawiskiem. Potwierdzają to dane GUS.

Na informacje Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące sprzedaży mieszkań z 2023 r. trzeba niestety poczekać jeszcze kilka miesięcy. Natomiast uśrednione dane GUS dotyczące całej Polski wskazują, że w latach 2020-2022 nowe mieszkania od deweloperów liczące do 40 mkw. przeciętnie były o 11% droższe względem średniej stawki za 1 mkw. obliczonej dla całego rynku pierwotnego. Taka sytuacja wynikała między innymi z faktu, że w przypadku kompaktowych lokali stałe koszty dewelopera są dzielone na mniejszą liczbę metrów kwadratowych. Znaczenie ma również zainteresowanie kawalerkami ze strony inwestorów, którzy cenią takie lokale za większą rentowność wynajmu.

Mniejszych mieszkań jest niestety za mało na rynku …

Wyższa zyskowność najmu małych mieszkań (głównie M1) ma związek ze zbyt małym w stosunku do zapotrzebowania udziałem takich lokali w starszym zasobie mieszkaniowym. Poza tym wyniki analiz NBP potwierdzają, że nowych lokali o powierzchni do 50 mkw. na największych rynkach buduje się zbyt mało. Mowa o niedoborze względem popytu wynoszącym nawet 20%. Co ciekawe, na rynku wtórnym analogiczne niedopasowanie oferty jest jeszcze większe według analityków Narodowego Banku Polskiego (zobacz: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2023 roku, strona 24).

Autor artykułu – Łukasz Pierzchała, pasjonat rynku nieruchomości i właściciel portalu wybierzdewelopera.pl.