Inwestycje na polskim rynku nieruchomości komercyjnych po dwóch pierwszych kwartałach 2023 r.

W pierwszych dwóch kwartałach 2023 r. wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczył 0,87 mld euro. To wynik o 70% niższy w porównaniu z pierwszą połową 2022 r., kiedy doszło do rekordowej sprzedaży kompleksu biurowego Warsaw Hub.

Największą aktywność inwestorów można wciąż zaobserwować w segmencie magazynów. Inwestycje w tym sektorze stanowiły ponad połowę wolumenu pierwszych dwóch kwartałów br., a całkowity obrót wyniósł 438 mln euro. Oznacza to spadek o 34% w stosunku do pierwszej połowy 2022 r. Jednak obrót w pierwszej połowie 2023 roku był wciąż wyższy od 10-letniej średniej.

W pierwszej połowie 2023 r. podwyższone koszty finansowania i niepewne perspektywy utrzymywały aktywność inwestycyjną na obniżonym poziomie. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych doprowadziły do potrzeby ponownej wyceny wartości nieruchomości we wszystkich głównych segmentach rynku.

Wielu graczy rynkowych zdecydowało się poczekać i prześledzić, jak obecne otoczenie gospodarcze wpłynie na procesy decyzyjne najemców. Oczekuje się, że kapitał pozostanie "cierpliwy" w oczekiwaniu na odbicie rynku. Wszystko to spowodowało spadek wolumenu transakcji przy stosunkowo dobrej dostępności nieruchomości we wszystkich głównych sektorach – handlowym, magazynowym i biurowym.

Podczas, gdy niektórzy globalni gracze decydują się na tzw. podejście "wait and see", inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej są bardzo aktywni. Kupujący z tego regionu należą obecnie do najbardziej konkurencyjnych.

Sektor magazynowy napędza rynek

W segmencie magazynów w pierwszej połowie 2023 r. przeprowadzono 14 transakcji o łącznej wartości 438 mln euro, z których największą było przejęcie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją była sprzedaż City Logistics Wrocław II zakupionego przez czeskiego inwestora – firmę Trigea, co potwierdza wzmożoną aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Wśród obiektów z umowami długoterminowymi na uwagę zasługuje nieruchomość logistyczna w Swarzędzu pod Poznaniem, którą Palmira kupiła od Akron Group.

– Magazyny, będące od lat najgorętszym sektorem, wciąż przyciągają uwagę inwestorów. Niemniej jednak rosnące koszty finansowania wpłynęły zarówno na nastroje, jak i ceny w tym sektorze. Aktualna sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna spowodowała rozciągnięcie w czasie procesów decyzyjnych. Zmienne warunki rynkowe zmniejszyły aktywność kapitału i znacząco ograniczyły konkurencję w kwestii oferowanego produktu na rynku. W rezultacie inwestorzy byli bardziej ostrożni, a wolumeny inwestycji były napędzane głównie przez mniejsze i średnie transakcje – mówi Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment, JLL

Na rynku magazynowym od początku 2022 roku obserwujemy wyraźną tendencję wzrostową czynszów, szczególnie w nowych inwestycjach, które w tym czasie borykały się z niespotykanym dotąd wzrostem kosztów budowy. Jednocześnie koszty finansowania również szybko wzrosły. W rezultacie stopy kapitalizacji kontynuowały ruch w górę. W nadchodzących miesiącach spodziewane jest spowolnienie, w wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych i zawężenia luki między składanymi ofertami, a oczekiwaniami sprzedających, co doprowadzi rynek do konsensusu cenowego.

Inwestycje na rynku nieruchomości handlowych

– W pierwszej połowie 2023 r. całkowita wartość sprzedaży nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła prawie 200 mln euro, co stanowiło zaledwie 26% wartości sprzedaży w 2022 r. (760 mln euro), w poprzednim roku (687 milionów euro). Należy jednak zauważyć, że rezultaty obserwowane rok temu były napędzone w dużej mierze przez transakcje JV zrealizowane przez EPP, które dotyczyły 20 centrów handlowych, 2 parków i 3 projektów biurowych o łącznej wartości około 600 milionów euro. W I poł. 2023 r. na rynku handlowym odnotowano 12 transakcji obejmujących łącznie 17 aktywów. Choć rezultat wydaje się niski w porównaniu z ubiegłymi latami, to należy pamiętać, że trwają prace nad kilkoma większymi transakcjami, w tym takimi dotyczącymi portfeli i pojedynczych aktywów, których zamknięcie planowane jest jeszcze latem lub w dalszej części roku, dlatego spodziewamy się znacznie lepszych wyników w drugiej połowie 2023 r. – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL

Największą transakcją handlową odnotowaną w I półroczu 2023 r. była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo zlokalizowanego w Szczecinie. W tym centrum handlowym typu convenience o łącznej powierzchni GLA ok. 27 500 mkw. operują m.in. takie marki jak: Carrefour, Media Markt, TK Maxx, New Yorker, H&M, Komfort, Reserved, Douglas. Transakcja jest dowodem na to, że centra handlowe o ugruntowanej pozycji i dobrze funkcjonujące, odpowiadające na codzienne potrzeby klientów, wciąż znajdują się na celowniku inwestorów.

Inwestorzy z CEE zainteresowani biurami

W pierwszej połowie 2023 r. łączna wartość inwestycji w budynki biurowe w Polsce wyniosła 190 mln euro, co jest najniższym wolumenem transakcji w tym okresie roku od 2004 r. Oznacza to również 86% spadek w stosunku do pierwszej połowy 2022 r., kiedy Warsaw HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce. Wszystkie akwizycje biurowe, które miały miejsce do tej pory w 2023 roku, dotyczyły warszawskich nieruchomości. Co ciekawe, w strukturze kapitału ulokowanego w tej klasie aktywów dominowali inwestorzy z regionu CEE.

– Osłabienie intensywności składania ofert doprowadziło do dalszego wzrostu stóp kapitalizacji powierzchni biurowych. Według stanu na koniec I półrocza stopy kapitalizacji najlepszych warszawskich aktywów, przy umowach najmu dłuższych niż pięć lat, były szacowane na poziomie ok. 5,50%. Wśród miast regionalnych najniższe stopy kapitalizacji szacowane były dla Krakowa. Obecnie oscylują one wokół 6,25%. – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.

Największą transakcją biurową w I półroczu 2023 r. była sprzedaż Wola Retro. Ten kompleks biurowy, ukończony przez Develię w 2019 roku, został sprzedany węgierskiemu inwestorowi – firmie Adventum International za ok. 70 milionów euro. Kolejną znaczącą transakcją było przejęcie My Place II, sprzedanego przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi – firmie Trigea. Wartość tej transakcji sięgnęła prawie 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków Wiśniowy Business Park przez węgierską firmę deweloperską – Indotek.

Nastroje na rynku mieszkaniowym powoli wracają do normy

– Po spadku wolumenu inwestycji o 28%, spowodowanym burzliwym otoczeniem makroekonomicznym i geopolitycznym w 2022 r., nastroje inwestorów w polskim sektorze mieszkaniowym wydają się powoli odbudowywać. Ponieważ ryzyko walutowe i drogie finansowanie nadal stanowią przeszkodę w transakcjach dotyczących pojedynczych aktywów, coraz większy nacisk kładzie się na spółki joint venture, w szczególności na udziały kapitałowe w platformach PRS, a także na możliwości fuzji i przejęć – mówi Dmitro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL Polska.