Jak nie stracić pieniędzy inwestując w nieruchomości za granicą?

Z roku na rok coraz więcej Polaków inwestuje w nieruchomości za granicą – przekonaliśmy się, że to się opłaca. I wszystko się zgadza pod warunkiem, że transakcję powierzamy specjalistom. To ważne, bo rośnie liczba oszustw. Jak nie stracić pieniędzy podpowiada Oksana Agnieszka Żendarska, ekspertka ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych, która od 20 lat doradca klientom indywidualnym i korporacyjnym.

Nic nie wskazuje, żeby w 2024 r. chęć do inwestowania w zagraniczne nieruchomości przez rodaków miała osłabnąć. Niestety, nieodłączną częścią tego trendu jest także rosnąca liczba oszustw.

– Ich topografia jest podobna do występujących na rynku krajowym. W branży krążą opowieści o wpłaconych zadatkach, które zniknęły wraz z nieuczciwymi firmami, internetowych transakcjach sprzedaży domów widm, przepłacanych o dwa lub trzy razu inwestycjach – mówi Oksana Agnieszka Żendarska.

Jej zdaniem problem pogłębia fakt, że w Polsce nie ma konieczności uzyskania licencji w działalności na rynku doradztwa w obrocie nieruchomościami. Działalność agencji nieruchomości, a także pośredników rządzi się przede wszystkim warunkami rynkowymi. Nie ma zasad, które pomogłyby wyeliminować oszustów.

Nie dajmy się nabrać

Coraz częściej inwestujemy przez internet. Tak jest szybko i wygodnie, ale właśnie podczas zakupów online powinniśmy zachować szczególną ostrożność.

– W ofertach pojawiają się domy lub mieszkania widma, których w ogóle nie ma w sprzedaży. Zdarza się też, że prawa do sprzedaży ma inna firma niż ta, która pokazuje zdjęcia. Przed podjęciem decyzji, a na pewno przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności powinna zapalić się nam czerwona lampka – mówi Żendarska.

Ekspertka zwraca też uwagę, że są sytuacje, kiedy ktoś kupuje mieszkanie w tzw. dziurze w ziemi, ale nie sprawdził dokumentacji i planów zagospodarowania terenu, z których wynika, czy taka nieruchomość w ogóle jest w danym miejscu planowana.

Okazuje się, że często impulsem do podjęcia decyzji jest dobre zdjęcie nieruchomości, pięknie wydany folder albo reklama ze znaną osobą. – Jeśli słyszymy o wyjątkowej okazji tylko „musimy podjąć decyzję bardzo szybko” to naprawdę warto jeszcze raz spokojnie wszystko przeanalizować. Bez pośpiechu sprawdźmy, co i od kogo kupujemy, jedźmy na wizję lokalną, poprośmy o przedstawienie wszystkich realnych kosztów oraz sprawdźmy dokumentację. I podpiszmy tylko taką umowę, która zabezpieczy nasze interesy – radzi Żendarska. Zaliczki lub zadatki przed zakupem nie powinny być pobierane. Stawka pośrednika też nie jest tajemnicą, w Europie w zależności od kraju wynosi od 3 do 7% wartości nieruchomości.

Mechanizm stary jak świat

Większość indywidualnych klientów to osoby, dla których kupno nieruchomości jest ważną, ale najczęściej jednorazową inwestycją. Chociaż są też klienci, którzy robili to kilka razy. Jednak od jednych i drugich trudno wymagać wystarczającej wiedzy na temat przeprowadzanych transakcji.

– Nie nadążamy za zmianami w przepisach, nie śledzimy tendencji rynkowych, niewiele wiemy o specyfice interesujących nas pod względem inwestycyjnym miejsc – wylicza ekspertka. Taka przestrzeń tworzy idealne warunki dla nieuczciwych pośredników.

– Ich aktywność na rynku nieruchomości jest porównywalna z kupnem i sprzedażą np. samochodów. Zarówno w jednej, jak i drugiej branży są duże pieniądze, a one zawsze przyciągają amatorów łatwego zarobku – dodaje.

Inwestuj, ale bezpiecznie

Jak kupować nieruchomości bezpiecznie? Najprostsza odpowiedź: wybieraj profesjonalistów.

– W branży nieruchomości ok. 20% specjalistów pracuje na podstawie rekomendacji i dba o referencje. Tacy doradcy nie namawiają do gonitwy za atrakcyjną ceną i kupowania mieszkania w wątpliwych projektach mało znanych firm budowlanych, w krajach, gdzie zagraniczni inwestorzy nie inwestują. Informują rzetelnie o zyskach, ale także o możliwych zagrożeniach – mówi ekspertka.

Doradca specjalizujący się tylko w rynkach zagranicznych ma, a na pewno powinien mieć, szczególną wiedzę, doświadczenie i kompetencje. Ekspertka przestrzega, by nie ufać specjalistom od kupna i sprzedaży mieszkań na rynku krajowym, że dobrze doradzą w sprawie nieruchomości za granicą. Osoba, która mówi, że zajmuje się wszystkimi transakcjami dotyczącymi nieruchomości, z reguły nic nie robi naprawdę dobrze. Wiele jest przykładów profesjonalistów z rynku wtórnego, którzy nie rozumieją rynku pierwotnego i odwrotnie. Każdy rynek ma swoją specyfikę. Według Żendarskiej poziom przygotowania można określić m.in. na podstawie znajomości dodatkowych kosztów i ukrytych opłat za transakcję.

– Każdy, kto stale zawiera umowy na rynku nieruchomości, z łatwością odpowie na to pytanie. Nie jest dobrą rekomendacją, jeśli doradca nie chce podzielić się swoim doświadczeniem, odpowiada szablonowo i obiecuje porozmawiać o tym później – wyjaśnia. To tylko swego rodzaju pierwszy test. Sposobów na weryfikację kompetencji doradcy jest więcej. Jaki zatem, wg ekspertki, powinien być dobry doradca ds. inwestycji zagranicznych?

- Profesjonalny doradca nigdy nie myli żądania klienta z jego obiektywnymi potrzebami i możliwościami. Dokonuje wyboru nieruchomości wspólnie z kupującym i dba, aby była to najlepsza opcja pod względem ceny, jakości oraz bezpieczeństwa transakcji. Rozpoczyna pracę dopiero po sporządzeniu planu działania, opracowaniu schematu transakcji i przeprowadzeniu kalkulacji finansowych.

- Poproszony, nie będzie miał problemu z pokazaniem pięciu zalet nowej inwestycji i porównaniu z podobnymi inwestycjami w innych krajach. Doradca ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych powinien stale się dokształcać, znać rynek, oferowane inwestycje i być na bieżąco z najświeższymi wiadomościami. Powinien mieć także wiedzę z zakresu marketingu, inwestycji, sprzedaży, prawa itp. Jeśli nie potrafi nas o tym przekonać, nie zna języków – lepiej zakończyć dalszą współpracę.

- Przy zakupie nieruchomości w celu inwestycyjnym tj. dla osiągania dochodu pasywnego, warto sprawdzić, czy sam doradca inwestuje i ma do tego odpowiednie przygotowanie oraz czy i ile jego inwestorzy zarobili na transakcjach związanych z nieruchomościami.