Jakie mieszkania w Polsce sprzedają się najszybciej?

Kupujący nie polują na mieszkaniowe ideały, tylko na lokale, które przeżyją zderzenie z ceną, ratą i czynszem. Najbardziej ruchliwa część rynku skupia się dziś wokół „dwójek” i „trójek”, przy czym te pierwsze najszybciej znikają z listy dostępnych ofert.

Dwa i trzy pokoje w centrum popytu

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl za okres od stycznia do maja 2026 r. pokazują, że na rynku pierwotnym największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe. Stanowiły one 45 proc. lokali sprzedanych przez deweloperów w Warszawie. Na pozostałych analizowanych rynkach, z wyjątkiem Wrocławia, ich udział również przekraczał 40 proc.

Wysokiemu popytowi na „dwójki” towarzyszyła jednocześnie zbyt niska nowa podaż. W Warszawie w pierwszych pięciu miesiącach 2026 r. sprzedano ok. 3,3 tys. mieszkań dwupokojowych, podczas gdy do sprzedaży trafiło 2,7 tys. nowych lokali tego typu. W Krakowie było to odpowiednio 1,2 tys. i 1 tys., w Łodzi 884 i 640, a w Poznaniu 872 i 560. Oznacza to, że w tych miastach „dwójki” znikały z rynku szybciej, niż deweloperzy uzupełniali ofertę.

Barometr Metrohouse i Credipass potwierdza, że na rynku wtórnym kupujący szukają głównie funkcjonalnych mieszkań dwu- i trzypokojowych do 65 mkw., ale średni czas sprzedaży w pięciu największych miastach wydłużył się do 125 dni. Innymi słowy przeciętna oferta musi dłużej walczyć o uwagę, ale lokal dobrze skrojony pod budżet i potrzeby nabywcy nadal sprzedaje się szybko.

REKLAMA

– Chociaż rynek jest dziś spokojniejszy niż w czasie dopłat, to dobrze wycenione dwa pokoje nie czekają długo na decyzję klienta. Poza tym kupujący inaczej porządkują dziś priorytety. Jeszcze niedawno pytali przede wszystkim o „większe M”, dodatkowy pokój i zapas przestrzeni na przyszłość. Dziś coraz częściej wygrywa mieszkanie, które można sfinansować bez nadmiernego ryzyka: funkcjonalny układ, dobra komunikacja z innymi częściami miasta, wygoda w kontekście codziennego życia. Kawalerki wciąż mają swoje miejsce na rynku, ale to mieszkania dwu- i trzypokojowe najlepiej odpowiadają dziś na główny nurt popytu – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Dopasowanie do etapu życia

Za tymi liczbami stoją konkretne grupy klientów. „Dwójki” wybierają przede wszystkim osoby kupujące pierwsze mieszkanie, single po zmianie pracy, pary oraz klienci, którzy chcą wyjść z kawalerki, ale nie udźwigną jeszcze większego lokalu. „Trójki” częściej przyciągają rodziny z dzieckiem, osoby pracujące z domu i tych, którzy traktują zakup jako decyzję na dłużej niż kilka najbliższych lat.

– Kupujący dopasowują mieszkanie do własnego scenariusza życia. Przy dwóch pokojach często pada pytanie na temat osobnej sypialni i miejsca na przechowywanie rzeczy. Przy trzech pokojach dochodzi już myślenie o dziecku, pracy z domu albo o tym, żeby za dwa lata znowu nie szukać większego lokalu. Dlatego dobrze sprzedają się mieszkania, które mają jasną funkcję od pierwszego spojrzenia na układ. Klient musi od razu zobaczyć, że ten lokal rozwiązuje jego problem, a nie tylko mieści się w widełkach cenowych – mówi Bartłomiej Rzepa.