W II kwartale br. na sześciu największych rynkach sprzedano łącznie 9,2 tys. nowych mieszkań, czyli o 11,7% mniej niż w poprzednim kwartale i aż o 53% mniej niż w analogicznym okresie w 2021 r. Spadek sprzedaży jest przede wszystkim wynikiem wyższego oprocentowania kredytów hipotecznych i zaostrzenia zasad oceny zdolności kredytowej. Jak pokazuje raport JLL podsumowujący miniony kwartał, pomimo zmniejszonego zainteresowania zakupem, ceny mieszkań nadal rosły.
Mieszkania wciąż drożeją
W minionym kwartale średnie ceny ofertowe wzrosły średnio od 2,5 do 5,5% w zależności od miasta. Najwyższy wzrost w porównaniu do I kwartału 2022 r. odnotowany został we Wrocławiu (8,7%). Warto jednak zauważyć, że w poprzednim kwartale nie było tam praktycznie żadnego wzrostu cen. Odwrotną sytuację obserwowano w Trójmieście – w ostatnich trzech miesiącach ceny pozostały praktycznie na takim samym poziomie, podczas gdy w I kwartale notowany był wysoki, ponad 7% wzrost. W skali roku mieszkania najbardziej podrożały w Poznaniu (21,3%) i w Łodzi (nieco ponad 20%). Z kolei najmniejszy wzrost cen ofertowych odnotowano w Warszawie (12,8%).
– Największa rozpiętość cen dotyczyła cen mieszkań, które zostały wprowadzone do sprzedaży w minionym kwartale. Warto pamiętać, że średnie ceny tych lokali charakteryzują się dużą zmiennością, bowiem są zależne od charakterystyki tej puli mieszkań oraz ich relacji do cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w poprzedzającym kwartale – podkreśla Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research JLL. Jak dodaje – W porównaniu do I kwartału br. wzrosły także średnie ceny mieszkań wprowadzanych na rynek w II kwartale 2022 r. W przypadku Wrocławia było to aż 26,6%, co jest związane z pojawieniem się w ofercie dużej i bardzo drogiej inwestycji. Podobna sytuacja miała miejsce w Krakowie, gdzie średnia cena tych mieszkań była o 19,3% wyższa niż w poprzednim kwartale.
Odwrotna sytuacja miała miejsce w Trójmieście i Łodzi. Mieszkania wprowadzone na tych rynkach do sprzedaży w II kwartale miały średnie ceny niższe odpowiednio o 10% i 7,9% w porównaniu do analogicznych cen nowych lokali w poprzednim kwartale. Widać jednak, zwłaszcza w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wyhamowanie przeciętnej ceny mieszkań sprzedanych. Może znaleźć to odbicie w polityce cenowej w przyszłych kwartałach.
Brak transparentności dostępnej oferty
II kwartał 2022 r. przyniósł istotne zjawiska związane z podażą, których skutkiem, w ocenie ekspertów JLL, jest zmniejszenie transparentności relacji popytu, podaży i kształtowania się cen.
– W nowej podaży, oprócz inwestycji przeznaczonych do faktycznej sprzedaży, pojawiło się sporo takich, które wprawdzie były przygotowywane od wielu miesięcy, ale wobec zmniejszonego popytu, nie zostały wcześniej wprowadzone do sprzedaży. Te inwestycje pojawiły się w ofercie głównie w ostatnich dniach czerwca po to, aby ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana na zasadach sprzed 1. lipca, czyli bez konieczności spełnienia wymogów nowej ustawy deweloperskiej. W rzeczywistości pojawią się one zapewne w sprzedaży albo w końcówce roku, albo w pierwszych kwartałach przyszłego roku – prognozuje Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL.
W efekcie liczba mieszkań, których sprzedaż formalnie rozpoczęto w II kwartale była bardzo wysoka – ponad 19 tys. Jednak realnie, jedynie około 11,5 tys. z nich można traktować jako rzeczywistą nową podaż. Eksperci JLL oceniają, że zachowanie deweloperów jest racjonalną odpowiedzią na sytuację rynkową. Starają się oni dostosować wielkość nowej podaży do niższego poziomu sprzedaży.
– Deweloperzy starali się także zapewnić sobie możliwość sprzedawania części przygotowanych wcześniej do sprzedaży inwestycji na dotychczasowych zasadach, głównie z obawy o ryzyko wykorzystywania przez nabywców możliwości rezygnowania z odbioru mieszkania w sytuacji, w której sytuacja na rynku pogorszyłaby się w przyszłości – komentuje Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL.
Dla analityków rynku i jego uczestników ta strategia deweloperów oznacza jednak problemy związane z oceną skali rzeczywistej podaży. W efekcie, w puli mieszkań dodanej do sprzedaży można dziś wyróżnić dwa główne rodzaje: "rzeczywistą" – bieżącą oraz wprowadzoną "formalnie", ale ze sprzedażą odroczoną w czasie. Zjawisko wprowadzania inwestycji do sprzedaży "na zapas" osiągnęło największą skalę w trzech aglomeracjach: w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu.