Odbudowa rynku hotelowego w Polsce stała się faktem

Jak wynika z najnowszego raportu Trends Radar „Nieruchomości na fali zmian” przygotowanego przez zespół międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, rynek hotelowy w Polsce notuje konsekwentny wzrost popytu i kluczowych wskaźników dotyczących wyników hoteli. Tak pozytywna sytuacja powinna mieć swoją kontynuację również w 2024 roku, kiedy spodziewana jest między innymi odbudowa liczby noclegów udzielonych gościom zagranicznym. Długoterminowo rynek mocniej skoncentruje się na modernizacjach istniejących obiektów hotelowych, wdrażaniu w nich nowoczesnych rozwiązań technologicznych i tych związanych z ESG.

Na rynku widać wzrost popytu

Jak podaje Trends Radar, na rynku hotelowym w Polsce możemy obserwować konsekwentny wzrost popytu. Dla przykładu, w 2022 roku sektor zanotował 23-procentowy wzrost r/r liczby noclegów, a prognozy na zamknięcie 2023 roku mówią o spodziewanych 5% na plusie r/r.

– Tak pozytywne tendencje są przede wszystkim rezultatem wzmocnienia popytu krajowego, natomiast odbudowa liczby noclegów udzielanych gościom zagranicznym jest spodziewana w 2024 roku. Według prognoz, w przyszłym roku liczba noclegów w polskich hotelach ma szansę przekroczyć o 7% poziom zanotowany w 2019 roku – tłumaczy Maciej Prończuk, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.

Dalsze ożywienie na polskim rynku hotelowym będzie w dużej mierze zależało również od wzrostu liczby podróży biznesowych. Podczas gdy Oxford Economics prognozuje powrót do przedpandemicznego poziomu popytu w segmencie biznesowym w Polsce w 2027 roku, wiele wskazuje na to, że może to nastąpić znacznie wcześniej.

– Warszawskie hotele już odnotowują wzrost popytu generowanego ze strony firm. Na koniec III kwartału tego roku liczba noclegów oraz przychody związane z popytem biznesowym stanowiły odpowiednio 81% i 98% poziomów odnotowanych w 2019 roku. Z kolei popyt konferencyjny w warszawskich hotelach wzrósł w tym czasie o prawie 20% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i choć był o 25% niższy od poziomu z 2019, to warto zauważyć, że jednocześnie wygenerował przychody o zaledwie 5% mniejsze niż w tym samym okresie w 2019 roku – dodaje Maciej Prończuk.

Na większą liczbę gości mogą też liczyć hotele zlokalizowane przy polskich lotniskach. Dane pokazują, że liczba pasażerów linii lotniczych na polskich lotniskach powróciła do poziomów sprzed pandemii, a nawet je przekroczyła – w pierwszej połowie 2023 r. była wyższa o 4% w porównaniu z pierwszym półroczem 2019. Według prognoz ten korzystny trend utrzyma się w najbliższych miesiącach.

Wzrosty notują też kluczowe wskaźniki efektywności

Jak podaje Trends Radar, wskaźnik przychodu na jeden dostępny pokój (RevPAR) w polskich hotelach w okresie od stycznia do października 2023 r. wzrósł o ponad 19% w stosunku do analogicznego okresu 2022 roku, a dodatkowo był o 23% wyższy od poziomu odnotowanego w tym samym okresie w roku 2019.

– Trend ten może utrzymać się w 2024 roku, ale musimy mieć też na uwadze, że spodziewane tempo wzrostu spowolni. Wskaźniki obłożenia już teraz są zbliżone do poziomów sprzed pandemii, a możliwości podnoszenia średnich stawek dziennych (ADR) będą ograniczone, na co wpływ będzie mieć między innymi inflacja. Po okresie dynamicznego ożywienia rynek hotelowy w Polsce stabilizuje się, co oznacza bardziej umiarkowany wzrost wyników – dodaje Maciej Prończuk.

Warto podkreślić, że mimo iż hotelarze borykają się z wieloma wyzwaniami wynikającymi z między innymi inflacji, wzrostu kosztów wynagrodzeń i mediów, hotele pozostają rentowne. Na przykład, według danych HotStats, całkowite koszty od początku bieżącego roku do września w hotelach w Warszawie wzrosły o 25%-30%*1. Jednocześnie jednak dzięki silnemu wzrostowi przychodów zysk operacyjny brutto na jeden zajęty pokój wzrósł w warszawskich hotelach od 7% do nawet 17% w stosunku do analogicznego okresu 2019 roku.

Jednakże, pomimo coraz lepszych wyników hoteli w Polsce, na rynku nie ma wielu nowych inwestycji hotelowych w budowie. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, skumulowany średni roczny wskaźnik wzrostu liczby pokoi hotelowych w latach 2015-2023 wyniósł 3%. W najbliższych latach prognozowany jest dalszy średni przyrost bazy hotelowej w Polsce. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield "Hotel Operator Beat H1 2023", pomimo znacznej aktywności deweloperskiej w regionie CEE, realizacja ok. 17% projektów opóźnia się, a kolejnych 11% zostało wstrzymanych. Jest to spowodowane przede wszystkim wysokimi kosztami budowy i trudnościami związanymi z pozyskaniem finansowania dłużnego, na co zwraca uwagę odpowiednio 65% i 35% ankietowanych operatorów. Według 40% respondentów, opóźnienia w realizacji inwestycji hotelowych najczęściej wynoszą od 6 do 12 miesięcy.

Przyszłość rynku pod znakiem modernizacji i ESG

Rosnące oczekiwania gości hotelowych, coraz wyższe koszty operacyjne, a także konieczność sprostania kryteriom ESG sprawia, że coraz więcej inwestorów działających na rynku hotelowym decyduje się na modernizację istniejących instalacji, systemów i procedur oraz inwestowanie w nowe technologie.

– Warto podkreślić, że jak wynika z raportu Cushman & Wakefield oraz CMS „Hotel Investment Scene in CEE: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate”, Warszawa znalazła się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli posiadających uznane certyfikaty ekologiczne, który w stolicy sięga niemal 10%. Co więcej, pomimo niższego poziomu certyfikacji w porównaniu z sektorem nieruchomości biurowych, Polska jest liderem wśród sześciu państw CEE pod względem liczby hoteli, które posiadają certyfikat BREEAM czy LEED. Mimo to operatorzy wciąż mają dużo do zrobienia, aby ograniczyć ślad węglowy hoteli – dodaje Maciej Prończuk.

Aspekty związane z ESG stanowią wyzwanie, ale jednocześnie i szansę, ponieważ realizacja polityki zrównoważonego rozwoju może mieć pozytywny wpływ na wysokość przychodów oraz umożliwić obniżenie kosztów operacyjnych.

– ESG staje się również istotnymi kryterium w procesach decyzyjnych operatorów oraz instytucji udzielających finansowania dłużnego. Z badania Cushman & Wakefield „Hotel Operator Beat H1 2023”, wynika, że 42% ankietowanych operatorów jest skłonnych zaoferować wyższy czynsz, a 30% – zaproponować właścicielom wyższy depozyt zabezpieczający (key money) w przypadku hoteli spełniających najwyższe standardy w zakresie zrównoważonego rozwoju i ESG – podsumowuje Maciej Prończuk.

*1 W przeliczeniu na jeden zajęty pokój w porównaniu z analogicznym okresem w 2019 roku.