Optymizm na rynku mieszkaniowym w Polsce – 8,4 tys. mieszkań sprzedanych w ostatnim kwartale 2022 roku

Na koniec roku na rynku sprzedaży nowych mieszkań pojawiła się odrobina optymizmu. Po trzech kwartałach spadków nastąpiła pozytywna zmiana. Po bardzo słabym III kwartale, w którym sprzedaż na sześciu największych rynkach w kraju wyniosła ok. 6,6 tys. jednostek, w ostatnich trzech miesiącach roku deweloperzy sprzedali, według wstępnych wyników, około 8,4 tys. mieszkań. Wzrosty sprzedaży odnotowano na każdym z sześciu rynków. Jak interpretować takie wyniki?

Możliwe, że ten wzrost sprzedaży był odreagowaniem przez popyt bardzo słabego III kwartału, ale czy wystąpiły jeszcze inne czynniki, które sprzyjały sprzedaży w ostatnich miesiącach? Wprawdzie pełna ocena wpływu nowo udzielonych kredytów będzie możliwa dopiero za miesiąc-dwa, czyli wtedy, gdy zobaczymy wyniki BIK-u za grudzień i styczeń, ale trzeba przypomnieć, że na rynku kredytów mieszkaniowych w październiku i listopadzie nie nastąpiła żadna wyraźna zmiana. Liczba udzielanych kredytów była nadal niska i dość stabilna, a niewielki wzrost zdolności kredytowej w grudniu nie mógł istotnie wpłynąć na liczbę nowych kredytów. Nasuwa się zatem wniosek, że na wyniki sprzedaży miał głównie wpływ popyt gotówkowy, a wzrost zakupów wiązał się z elastycznością ze strony sprzedających mieszkania deweloperów.

Jakaś część nabywców gotówkowych zapewne nadal traktuje zakup mieszkania jako dobrą inwestycję, wierząc, że za dwa lata ceny mogą zacząć rosnąć. To całkiem realny scenariusz, jeśli w 2025 roku kredyty wyraźnie potanieją, a rosnący popyt spotka się z niską podażą, spowodowaną ograniczeniem nowych inwestycji widocznym już w drugiej połowie 2022 roku i zapewne także w całym 2023 roku. Jeśli do tego nabywcy uda się wynegocjować schemat płatności z odroczeniem 80% lub 90% płatności na moment odbioru mieszkania, i do tego promocyjną cenę zakupu dziś, to zwrot z takiej inwestycji może okazać się bardzo wysoki.