[Polska] Czy deweloperzy budują teraz większe mieszkania?

Metraż mieszkań zależy od charakteru inwestycji. Te zlokalizowane w centrach miast przyciągają głównie inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Są oni zainteresowani lokalami o mniejszej powierzchni, charakteryzującymi się kompaktowym i funkcjonalnym rozkładem. Takie mieszkania oferujemy na przykład w doskonale zlokalizowanej krakowskiej inwestycji 5 Dzielnica, gdzie ponad 70 proc. oferty stanowią lokale 1 i 2-pokojowe.

W przypadku projektów wybieranych przez klientów, poszukujących mieszkań dla siebie, widzimy wzrost zainteresowania większymi metrażami. Jest to związane przede wszystkim ze zwiększoną zdolnością nabywczą kupujących, która jest między innymi efektem kolejnych obniżek stóp procentowych. W naszej ofercie posiadamy projekty, w których udział mieszkań 2-4 pokojowych z 30 proc. w pierwszym etapie budowy inwestycji wzrósł do ponad 50 proc. w kolejnej. Stanowi to odpowiedź na obecne potrzeby klientów.

Średnia powierzchnia mieszkań zmienia się. Klienci powoli wymieniają pierwsze mieszkania na większe, a osoby kupujące swoje pierwsze mieszkania częściej wybierają dwa pokoje niż kawalerki. W segmencie trzypokojowym natomiast królują lokale kompaktowe, o mniejszym metrażu. Mieszkania o powierzchni powyżej stu metrów to rynek wymagającego klienta, poszukującego zazwyczaj docelowego lokalu. W każdej inwestycji z dużą uwagą projektujemy mieszkania dla tej grupy osób i rozkładowe lokale na ogół szybko znajdują nabywców. Zainteresowanie tego typu mieszkaniami dobrze obrazuje uruchamiany przez nas kolejny etap warszawskiego projektu Kolska od Nowa:). W przypadku tej inwestycji duże zainteresowanie klientów największymi lokalami, budowanymi w pierwszym etapie osiedla, skłoniło nas do rozszerzenia tej oferty.

Podążamy za gustami i potrzebami naszych klientów, a te jasno pokazują, że już od kilku lat w centrum zainteresowań znajdują się lokale o powierzchni do 60 m kw. Takie mieszkania można znaleźć we wszystkich naszych inwestycjach: od Trójmiasta i Szczecina, przez Olsztyn, Łódź, aż po Warszawę. Zmiany upodobań klientów idą w nieco innym kierunku niż powierzchnia. Dziś nabywcy dużą wagę przywiązują do otoczenia inwestycji. Klientom zależy na bliskości terenów zielonych, własnym tarasie, czy ogródku. Cenią sobie bezpieczeństwo, oczekując od dewelopera zastosowania odpowiednich rozwiązań. Przede wszystkim jednak chcą, aby ich mieszkanie było wyjątkowe, dlatego chętnie samodzielnie aranżują wnętrze. Taką możliwość mają m.in. w osiedlach: City Park Łódź, Brama Sopocka w Gdyni, 2 Potoki w Gdańsku, czy Śródmieście Wilanów w Warszawie.

Wielkość sprzedawanych przez nas lokali zwiększa się średnio o 2 proc. rocznie. Nadal jednak do najchętniej kupowanych nieruchomości należą dwupokojowe mieszkania o powierzchni ok. 45 m kw. i takie stale wprowadzamy do naszej oferty. To najbardziej popularny typ mieszkania wśród zarówno wśród osób dokonujących zakupu w celach inwestycyjnych, jak i kupujących swoje pierwsze M.  

Nie obserwujemy dużej zmiany jeśli chodzi o preferencje klientów dotyczące powierzchni mieszkań, choć na strukturę oferowanych lokali w nowych projektach niewątpliwie wpływ ma program dopłat do kredytów Mieszkanie dla młodych. Daje się zauważyć niewielki wzrost zapytań o większe mieszkania 3 i 4 pokojowe.

Ostatnie lata przyniosły znaczące zmiany w strukturze oferowanych lokali. Średni metraż mieszkań uległ redukcji z ponad 50 m kw. do 45-48 m kw. Nie towarzyszyło temu jednak zmniejszenie średniej liczby pomieszczeń. W praktyce zmiany te oznaczają projektowanie coraz mniejszych pokoi. Sypialnie o metrażu 8-9 m kw. powoli stają się standardem, podobnie jak łączenie salonu z otwartą kuchnią – tzw. aneksem, co pozwala zamknąć oba pomieszczenia na przestrzeni do 20 m kw.

Zmiany te wynikają z potrzeb i oczekiwań klientów oraz ich możliwości finansowych. Mieszkanie 2-3 pokojowe można dziś kupić taniej niż kilka lat temu, bo jego metraż jest mniejszy. Rodziny mogą teraz łatwiej stać się właścicielami trzypokojowych mieszkań. Są one nieco mniejsze, ale rekompensuje to niższa cena oraz możliwość ulokowania dzieci w osobnych pokojach.   

Tworząc założenia dotyczące projektu opieramy się na obserwowanych trendach panujących na rynku. Większa dostępność kredytów sprawia, że klienci mogą pozwolić sobie teraz na większy metraż.

W latach kryzysu w przypadku mieszkań dwupokojowych poszukiwane były metraże do 40-45 m kw., a trzypokojowych do 55-65 m kw. Wcześniej w czasach „boomu frankowego” kupowane były mieszkania dwupokojowe, które miały metraż 50-60 m kw. i trzypokojowe o powierzchni 70-80 m kw. Obecnie klienci znów nastawiają się  na większe i wygodniejsze mieszkania.

Prócz większej dostępności kredytów istotną rolę odgrywa również stabilna sytuacja gospodarcza, w takiej atmosferze klienci decydują się również na dużo większe lokale. W trudniejszych latach deweloperzy rezygnowali z projektowania mieszkań 4 pokojowych i większych co spowodowało, że tego typu lokale prawie zniknęły z oferty. Obserwując te prawidłowość w ostatnim etapie inwestycji Hubertus na warszawskim Mokotowie zdecydowaliśmy się na zaprojektowanie dwukrotnie większej ilości mieszkań 4 i 5 pokojowych niż w poprzednim etapie i jak się okazało była to słuszna decyzja.

Aktualnie planujemy rozpoczęcie dwóch nowych projektów inwestycyjnych w Warszawie. Jeden powstanie na Woli przy ul. Nakielskiej, a na Żoliborzu rozpoczniemy realizację drugiego etapu Apartamentów przy Krasińskiego. W obydwu przypadkach zmniejszyliśmy średnią powierzchnię mieszkań, tak aby każdy lokal był atrakcyjny cenowo i funkcjonalny, ponieważ kompaktowość jest aktualnie najbardziej poszukiwaną cechą mieszkań różnych typów.

Nadal najbardziej popularne są dwójki do 45 m kw. Zauważamy jednak, że w porównaniu z poprzednimi latami optymizm konsumentów wzrósł, a koszt kredytu spadł, co sprawia, że zainteresowanie 3 pokojami w rozsądnym metrażu jest dziś większe. W odróżnieniu od osiedli wprowadzanych na rynek kilka lat temu postawiliśmy więc bardziej na mieszkania trzypokojowe, które w obu planowanych projektach będą stanowić 37-38 proc. oferty.

Na warszawskim rynku największym zainteresowaniem cieszą się dwupokojowe mieszkania o powierzchni ok. 40 m kw. Dla klientów większe znaczenie od metrażu mieszkania ma ilość pokoi, czy też możliwa do uzyskania ilość pokoi. Chodzi o lokale, w których na danej powierzchni można uzyskać większą ilość pokoi. Podczas projektowania staramy się, aby średnia powierzchnia mieszkań była jak najmniejsza.

Nasze doświadczenie z kilku ostatnich lat pokazuje, że klienci najbardziej zainteresowani są mieszkaniami o powierzchni do 60 m kw., dlatego w ponad 60 procentach tego typu lokale zajmują nasze inwestycje. Obserwujemy również tendencję związaną z  gospodarowaniem przestrzenią w mieszkaniach. Dotyczy to lokali nabywanych w początkowej fazie budowy, kiedy najłatwiej jest wprowadzić zmiany układu pomieszczeń w mieszkaniu według potrzeb nabywców. Taką możliwość klienci mają wybierając lokale w ramach drugiego etapu inwestycji Zielona Dolina na warszawskiej Białołęce, czy trzeciego etapu Bliskiej Woli przy ulicy Kasprzaka.

W ostatnim czasie obserwujemy liczne zmiany na rynku, w tym większe zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o dobrych układach, gdzie na niewielkim metrażu można wydzielić kilka pokoi. Wchodząca właśnie do sprzedaży inwestycja Lake Park Apartments położona na warszawskim Służewcu została zaprojektowana w taki sposób, aby spełniała oczekiwania klientów. Stąd w ofercie dostępne są kawalerki o powierzchni 31 m kw., czy mieszkania dwupokojowe o metrażu nie przekraczającym 40 m kw.

Duża konkurencja na rynku mieszkaniowym oraz zmieniające się preferencje klientów wymagają od deweloperów szybkiego reagowania na nowe trendy. Obecnie, jedynie projekty skrojone zgodnie z oczekiwaniami nabywców mogą odnosić sukcesy. Dlatego też, planując realizację kolejnych etapów naszych inwestycji, bardzo szczegółowo analizujemy sprzedaż w już uruchomionych fazach oraz opinie i zapytania ze strony klientów. Dzięki takiemu modelowi działania m.in. dostrzegliśmy, że wzrosło zainteresowanie większymi mieszkaniami wśród osób poszukujących lokali na warszawskiej Woli, w rejonie ulicy Jana Kazimierza. Dlatego w kolejnych etapach Miasta Wola i Stacji Kazimierz znalazło się w ofercie więcej takich mieszkań.   

W inwestycjach z segmentu popularnego nie projektujemy już kawalerek. Zastąpiły je małe dwójki o metrażu trzydziestu kilku metrów. W Warszawie poszukiwane są nadal ekonomiczne oferty, a redukcja powierzchni mieszkań pozwala obniżyć cenę całkowitą lokali. Dlatego w kolejnym etapie inwestycji Tarasy Dionizosa usytuowanej na warszawskiej Białołęce w ofercie znalazły się w większości mieszkania kompaktowe, które wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem klientów.