[Polska] Czy podatek bankowy wpłynie na sprzedaż mieszkań

Wzrost marży kredytów w konsekwencji wprowadzenia nowego podatku to oczywiście nie jest dobra informacja dla klientów, podobnie jak dla całego rynku. Nie przeceniałbym jednak jej znaczenia w dłuższym okresie czasu. Wzrost kosztów nie będzie raczej kluczowy dla samej decyzji o zakupie mieszkania.

Ponadto, podatek wprowadzany jest na początku roku, tuż po zamianach dotyczących podwyższenia wkładu własnego dla kredytów hipotecznych. Trudno więc ocenić, na ile zmiany marż związane z nowym podatkiem mają wpływ na aktualny popyt rynkowy, tym bardziej że mamy styczeń, który tradycyjnie nie jest najbardziej dynamicznym miesiącem, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań. Większość klientów sfinalizowała swoje zakupy przed końcem roku i dopiero tworzy się kolejna fala nabywców. O skutkach dla realnego popytu będzie coś można powiedzieć najwcześniej pod koniec pierwszego kwartału.

Podwyżka marż kredytów hipotecznych w części banków oraz zwiększenie wkładu własnego od 2016 roku z pewnością przyczyniły się do podjęcia szybszych decyzji zakupowych klientów pod koniec ubiegłego roku. Obserwujemy, że niektórzy klienci dysponujący gotówką, ale noszący się wcześniej z zamiarem kredytowania zakupu nieruchomości, rozważają  teraz zakup mieszkania w całości z własnych środków. Zdają sobie sprawę z wyższych kosztów kredytowych.

Z pewnością klienci będą teraz podejmować bardziej przemyślane decyzje odnośnie zakupu mieszkań z uwagi na wzrost miesięcznej raty kredytu.

Istnieje też ryzyko chwilowego ograniczenia akcji kredytowej ze strony banków, niemniej jednak najbardziej uwrażliwi to te grupę klientów, których dochody są na niskim poziomie. Zmiany związane z kredytami hipotecznymi na pewno ograniczą możliwość finansowania zakupu mieszkań, ale naszym zdaniem nie wpłynie to na decyzje Polaków odnośnie posiadania własnego M. Mimo wszystko wolimy być właścicielami nieruchomości, niż je wynajmować.

Podwyższone marże kredytowe studzą nieco zapał nabywców, ale nie zniechęcają do poszukiwania mieszkania. Pamiętajmy, że sytuacja na rynku nadal sprzyja lokowaniu kapitału w nieruchomościach. Dużym wsparciem jest również program MdM, który w obliczu zapowiedzi jego zakończenia w 2017 roku budzi duże zainteresowanie. Ponad 20 proc. zakupów nasi klienci realizują przy pomocy gotówki. To duża grupa nabywców, którzy nie mają powodu, by zmieniać preferencje zakupowe, czy plany. Ponadto wszyscy klienci Polnordu są objęci kompleksową opieką, której elementem jest doradztwo w zakresie finansowania. Razem z wykwalifikowanym doradcą klient wypracowuje najlepsze dla siebie rozwiązanie, które pozwoli mu nabyć odpowiednie dla siebie lokum.

W pierwszych tygodniach roku najbardziej zauważalny był dla nas efekt podwyższenia od 1. stycznia br. wymaganego przez banki wkładu własnego do kredytu do poziomu 15 proc. Osoby, które korzystały z kredytów hipotecznych do sfinansowania zakupu mieszkań, starały się je uzyskać jeszcze w grudniu, a obecnie zauważamy mniejszą determinację klientów do szybkiego zawarcia umowy.

Warto zwrócić uwagę, że uchwalony podatek bankowy jest bardzo wysoki w porównaniu z innymi krajami. Dodatkowym obciążeniem dla banków będzie najprawdopodobniej obowiązek przewalutowania kredytów frankowych, choć szczegóły tego rozwiązania nie są jeszcze przesądzone. Te straty będą dla banków dotkliwe i na pewno będą chciały je sobie zrekompensować, co może spowodować podwyższanie marż lub innych kosztów kredytów hipotecznych. Ograniczenie finansowej dostępności może z kolei powodować zmiany preferencji osób kupujących mieszkania. Będą poszukiwały lokali o mniejszych metrażach, dalej od centrum lub w niższym standardzie.

Marże banków wzrosły nie tylko ze względu na podatek bankowy, ale również inne obciążenia, takie jak wpłaty do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, czy Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Jest jeszcze za wcześnie na ocenę, jak nowy podatek wpływa na decyzje zakupowe klientów. Należy przypomnieć, że z początkiem roku wzrósł o kolejne 5 proc. wymagamy wkład własny do kredytu, a zatem o 5 proc. zmniejsza się wysokość zaciągniętego kredytu. Tym samym, klient mając mniej do spłacenia płaci mniejszą ratę w części kapitałowej i w mniejszym stopniu odczuwa wzrost części odsetkowej raty.

Podniesienie marż kredytów hipotecznych nie będzie miało silnego przełożenia na zmianę popytu na mieszkania, jak i na ceny mieszkań. Już teraz obserwujemy, że klienci nie mają większego problemu z wkładem własnym, a dodatkowo program MdM obowiązuje w rozszerzonej formie. Klient zatem poszukiwać będzie najlepszego dla siebie rozwiązania, korzystając przy tym z bezpłatnego doradztwa kredytowego w J.W. Construction może wybrać najlepiej dopasowaną do swoich możliwości ofertę kredytową. Nasz doradca przeprowadzi wszelkie negocjacje z bankiem i dopełni formalności związane z uzyskaniem ostatecznej decyzji kredytowej.   

Podatek bankowy może wpłynąć na decyzje zakupowe klientów, szczególnie tych którzy mają niewielką zdolność kredytową. Niemniej jednak nasz dział kredytowy pomaga wszystkim klientom w wyborze najlepszego kredytu. Naszym zadaniem jest zaoferowanie każdemu klientowi, takiego mieszkania o jakim marzy w przystępnej dla niego cenie.

Nie zauważyliśmy zmian w decyzjach zakupowych naszych klientów spowodowanych wprowadzeniem podatku bankowego. Nadal obserwujemy duże zainteresowanie zakupem mieszkań w naszych inwestycjach.

Wprowadzone przez rząd zmiany prawne oraz podniesienie poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych ma istotny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Część osób, które posiadają zgromadzony kapitał, bądź rozpoczęły proces pozyskiwania finansowania kredytowego, stara się możliwie najszybciej zakończyć procedurę zakupu mieszkania, co było widoczne już pod koniec 2015 roku. Jednak ze względu na złożoność tego procesu, nie obserwujemy obecnie drastycznych zmian w poziomie zainteresowania klientów.

Oczywiście ograniczona dostępność kredytów może wpłynąć na decyzje zakupowe, jednak jesteśmy zdania, iż mieszkania spełniające kryteria jakości i funkcjonalności, poparte atrakcyjną lokalizacją, zawsze znajdą swoich nabywców. Dlatego z optymizmem planujemy kolejne etapy naszych projektów. Pamiętamy jednak, iż wraz ze wzrostem podaży oraz zmianami prawnymi sprzedaż może nieznacznie wyhamować. Dlatego niezwykle istotne jest, aby realizować inwestycje adekwatne do sytuacji rynkowej.

Warto zaznaczyć, że przez ostatnie dwa lata regularnie obniżał się WIBOR. Dzięki temu spadało oprocentowanie kredytów hipotecznych, a klienci osiągali większą zdolność kredytową. W tej chwili nie odczuwamy nagłych zmian decyzji zakupowych naszych klientów. Zmianą, która już w czwartym kwartale 2015 roku wpłynęła na takie właśnie ruchy, była rekomendowana przez KNF podwyżka wymaganego wkładu z własnego do kredytu z 10 do 15 procent, która miała obowiązywać wraz początkiem roku. W tej chwili jednak nie została wprowadzona, a mogłaby mieć to duży wpływ na sprzedaż mieszkań. Podsumowując, wprowadzenie podatku bankowego oraz idącą za tym podwyżka marży kredytów hipotecznych, nie wpływają aktualnie na przyśpieszenie decyzji o zakupie mieszkań. Koszty kredytu, które cały czas są niskie, nie wzrosną na tyle, aby miały wpłynąć na możliwości finansowe naszych klientów.

Nie zdążyliśmy zauważyć zmian w zachowaniach zakupowych naszych klientów, wynikających z przeobrażeń w systemie bankowym. Wydaje się jednak, że nastroje wśród nabywców raczej się nie ochłodzą. Wszystko wskazuje na to, że utrzyma się zarówno wysoki poziom sprzedaży mieszkań, jak i podaży na rynku deweloperskim. Trudno wyrokować, jak długo tak dobra koniunktura utrzyma się, podobnie jak trudno jest prognozować notowania giełdowe. Można zakładać, że realny spadek koniunktury nastąpi w 2018 roku, kiedy zakończy się rządowy program MdM, ale czas i tak wszystko zweryfikuje.

Naszym zdaniem, jeżeli nie wydarzy się nic niespodziewanego na świecie, czy też nie zostaną podniesione w Polsce stopy procentowe, które mogłyby wyhamować inwestycyjną sprzedaż mieszkań, rynek będzie dalej prawidłowo się rozwijał. W biznesie ważne są podstawy. Wawel Service prowadzi racjonalną politykę kosztową i nie podejmuje nadmiernego ryzyka w doborze gruntów inwestycyjnych. Dlatego nawet w przypadku słabszej koniunktury i konieczności wydłużenia w czasie procesu sprzedaży poradzimy sobie z ewentualnymi trudnościami, podobnie jak inne spółki deweloperskie stosujące taką zasadę.

Nie zaobserwowaliśmy absolutnie żadnych zmian. Mieszkania nadal sprzedają się na kredyt. Podatek bankowy nie wpłynął na zdolność kredytową naszych klientów.